Trong quý II/2025, thị trường bất động sản ghi nhận hai xu hướng song hành: giá nhà ở tiếp tục đứng ở vùng cao kỷ lục, trong khi tồn kho căn hộ, nhà ở riêng lẻ và đất nền vẫn âm ỉ tăng. Diễn biến này cho thấy lực cầu thực vẫn còn yếu và thị trường chưa thể bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định.

Mặc dù giá bất động sản vẫn “bám đỉnh”, nhưng thanh khoản thấp và tồn kho tăng phản ánh rõ sự mất cân đối cung – cầu

Tồn kho âm ỉ tăng: Loại hình chung cư chịu áp lực rõ nét

Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản toàn quốc trong quý II/2025 đã vượt mốc 25.294 căn/nền, trong đó đáng chú ý là nhóm đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 11.717 nền, tiếp đến là nhà ở riêng lẻ 10.290 căn và căn hộ chung cư 3.287 căn.

Mặc dù số liệu tuyệt đối chưa tạo thành “cú sốc” như giai đoạn 2012-2013, nhưng xu hướng tăng nhẹ so với quý trước cho thấy tín hiệu thị trường vẫn thiếu hấp thụ tốt, đặc biệt trong phân khúc căn hộ.

Tồn kho chung cư tăng mạnh nhất, lên tới 140,5% so với quý I, phản ánh nhu cầu thực vẫn thấp trong khi giá bán tiếp tục neo ở vùng cao. Nhà ở riêng lẻ tăng 9% (bằng 109% so với quý I), đất nền gần như đi ngang (bằng 100,3%).

Đây là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng: giá cao, tín dụng siết chặt hơn với nhà đầu tư thứ cấp, trong khi người mua ở thực ngày càng “kỹ tính” và đòi hỏi nhiều giá trị cộng thêm (hạ tầng, tiện ích, pháp lý…). Ngoài ra, tâm lý chờ đợi mặt bằng giá điều chỉnh hoặc chính sách mới cũng khiến giao dịch chậm lại.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong quý II, các thị trường bất động sản đều đã diễn biến chậm cả về giá và thanh khoản, hiện chưa có động lực nào giúp giá bất động sản bật tăng trở lại.

Bà Miền nhấn mạnh rằng, mặc dù có sự phục hồi nhẹ về nguồn cung và thanh khoản, nhưng giá vẫn khó đảo chiều khiến thị trường chung cư và nhà ở thứ cấp rơi vào tình trạng giật cục, không có bền vững.

Giá bán không hạ nhiệt: Hà Nội và TP.HCM xác lập mặt bằng mới

Trái ngược với lượng tồn kho tăng, mặt bằng giá bất động sản lại không hề “hạ nhiệt”. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án như Golden Palace A, Noble Crystal, The Matrix One đang được chào bán với mức trên 150 triệu đồng/m², cao nhất trong vòng một thập kỷ.

Tương tự, ở TP.HCM, giá trung bình đạt 89 triệu đồng/m², không biến động nhiều theo quý nhưng tăng 36% so với cùng kỳ. Một số dự án cao cấp như Thảo Điền Green, Masteri Grand View, Eaton Park đang giữ giá trên 160 triệu đồng/m² - mức cao đột biến.

Giá bán thứ cấp tại nhiều khu vực cũng ghi nhận mức tăng khá mạnh, nhất là các dự án có hạ tầng kết nối tốt, đã bàn giao hoặc gần khu vực Metro, vành đai, hầm chui. Các chuyên gia nhận định, nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào tăng và quy trình pháp lý kéo dài tiếp tục là những nguyên nhân khiến giá khó giảm dù thanh khoản thấp.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, mặt bằng giá cũng tiếp tục đi lên, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM, Khánh Hòa… Một số dự án nổi bật như Ciputra Hà Nội, Kita Capital, The Rivus Elie Saab đang ghi nhận mức tăng từ 3-6% so với quý trước.

Đáng chú ý, đất nền vẫn là loại hình nhạy cảm với thông tin - khi một số địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, Đồng Nai, Bình Dương đã xảy ra hiện tượng “sốt nhẹ” cuối quý I. Tuy nhiên, nhờ sự can thiệp sớm của chính quyền địa phương, mặt bằng giá quý II chỉ tăng nhẹ 3-5% và không hình thành bong bóng mới.

Thị trường cần điểm tựa từ chính sách và tín dụng

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, giá bán năm 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn so với sự tăng quá mức năm 2024. Tuy nhiên, mức giảm sâu sẽ khó có xảy ra vì giá đất, bảng giá đất và chi phí đầu vào đang tạo áp lực cho giá thành của sản phẩm bất động sản.

Mặc dù giá bất động sản vẫn “bám đỉnh”, nhưng thanh khoản thấp và tồn kho tăng phản ánh rõ sự mất cân đối cung - cầu. Người mua ở thực tiếp tục đứng ngoài vì giá cao, trong khi nhà đầu tư chần chừ do chưa có tín hiệu hồi phục rõ ràng từ vĩ mô, đặc biệt là tín dụng.

Các chuyên gia cho rằng, năm 2025 thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn, giá điều hòa ở mức hợp lý và thanh khoản được hồi phục từ nguồn cầu thực, nhưng không có điều kiện để xảy ra điều chỉnh mạnh.

Đặc biệt, nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn then chốt để kiểm chứng sức bật của thị trường, nhất là khi nhiều chính sách mới đang được Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các địa phương đề xuất hoàn thiện (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cơ chế đấu giá đất, dự án PPP…).

Bên cạnh đó, kỳ vọng lãi suất giảm, cải thiện dòng vốn cho người vay mua nhà, và tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ là ba yếu tố quan trọng gỡ nút thắt thanh khoản, giảm tồn kho và từng bước đưa thị trường trở lại quỹ đạo ổn định.

Bảo Tín

Link gốc