Trong qu&yacute; II/2025, thị trường bất động sản ghi nhận hai xu hướng song h&agrave;nh: gi&aacute; nh&agrave; ở tiếp tục đứng ở v&ugrave;ng cao kỷ lục, trong khi tồn kho căn hộ, nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ v&agrave; đất nền vẫn &acirc;m ỉ tăng. Diễn biến n&agrave;y cho thấy lực cầu thực vẫn c&ograve;n yếu v&agrave; thị trường chưa thể bước v&agrave;o chu kỳ tăng trưởng ổn định.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250801/images/678-1981.jpg" style="height:399px; width:600px" />

Mặc d&ugrave; gi&aacute; bất động sản vẫn &ldquo;b&aacute;m đỉnh&rdquo;, nhưng thanh khoản thấp v&agrave; tồn kho tăng phản &aacute;nh r&otilde; sự mất c&acirc;n đối cung &ndash; cầu

Tồn kho &acirc;m ỉ tăng: Loại h&igrave;nh chung cư chịu &aacute;p lực r&otilde; n&eacute;t

Theo b&aacute;o c&aacute;o mới c&ocirc;ng bố của Bộ X&acirc;y dựng, lượng tồn kho bất động sản to&agrave;n quốc trong qu&yacute; II/2025 đ&atilde; vượt mốc 25.294 căn/nền, trong đ&oacute; đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; l&agrave; nh&oacute;m đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 11.717 nền, tiếp đến l&agrave; nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ 10.290 căn v&agrave; căn hộ chung cư 3.287 căn.

Mặc d&ugrave; số liệu tuyệt đối chưa tạo th&agrave;nh &ldquo;c&uacute; sốc&rdquo; như giai đoạn 2012-2013, nhưng xu hướng tăng nhẹ so với qu&yacute; trước cho thấy t&iacute;n hiệu thị trường vẫn thiếu hấp thụ tốt, đặc biệt trong ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ.

Tồn kho chung cư tăng mạnh nhất, l&ecirc;n tới 140,5% so với qu&yacute; I, phản &aacute;nh nhu cầu thực vẫn thấp trong khi gi&aacute; b&aacute;n tiếp tục neo ở v&ugrave;ng cao. Nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ tăng 9% (bằng 109% so với qu&yacute; I), đất nền gần như đi ngang (bằng 100,3%).

Đ&acirc;y l&agrave; hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng: gi&aacute; cao, t&iacute;n dụng siết chặt hơn với nh&agrave; đầu tư thứ cấp, trong khi người mua ở thực ng&agrave;y c&agrave;ng &ldquo;kỹ t&iacute;nh&rdquo; v&agrave; đ&ograve;i hỏi nhiều gi&aacute; trị cộng th&ecirc;m (hạ tầng, tiện &iacute;ch, ph&aacute;p l&yacute;&hellip;). Ngo&agrave;i ra, t&acirc;m l&yacute; chờ đợi mặt bằng gi&aacute; điều chỉnh hoặc ch&iacute;nh s&aacute;ch mới cũng khiến giao dịch chậm lại.

B&agrave; Phạm Thị Miền - Ph&oacute; Viện trưởng Viện Nghi&ecirc;n cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong qu&yacute; II, c&aacute;c thị trường bất động sản đều đ&atilde; diễn biến chậm cả về gi&aacute; v&agrave; thanh khoản, hiện chưa c&oacute; động lực n&agrave;o gi&uacute;p gi&aacute; bất động sản bật tăng trở lại.

B&agrave; Miền nhấn mạnh rằng, mặc d&ugrave; c&oacute; sự phục hồi nhẹ về nguồn cung v&agrave; thanh khoản, nhưng gi&aacute; vẫn kh&oacute; đảo chiều khiến thị trường chung cư v&agrave; nh&agrave; ở thứ cấp rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng giật cục, kh&ocirc;ng c&oacute; bền vững.

Gi&aacute; b&aacute;n kh&ocirc;ng hạ nhiệt: H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM x&aacute;c lập mặt bằng mới

Tr&aacute;i ngược với lượng tồn kho tăng, mặt bằng gi&aacute; bất động sản lại kh&ocirc;ng hề &ldquo;hạ nhiệt&rdquo;. Theo b&aacute;o c&aacute;o của Bộ X&acirc;y dựng, tại H&agrave; Nội, gi&aacute; căn hộ trung b&igrave;nh đạt 80 triệu đồng/m&sup2;, tăng 5,6% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng 33% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024. Nhiều dự &aacute;n như Golden Palace A, Noble Crystal, The Matrix One đang được ch&agrave;o b&aacute;n với mức tr&ecirc;n 150 triệu đồng/m&sup2;, cao nhất trong v&ograve;ng một thập kỷ.

Tương tự, ở TP.HCM, gi&aacute; trung b&igrave;nh đạt 89 triệu đồng/m&sup2;, kh&ocirc;ng biến động nhiều theo qu&yacute; nhưng tăng 36% so với c&ugrave;ng kỳ. Một số dự &aacute;n cao cấp như Thảo Điền Green, Masteri Grand View, Eaton Park đang giữ gi&aacute; tr&ecirc;n 160 triệu đồng/m&sup2; - mức cao đột biến.

Gi&aacute; b&aacute;n thứ cấp tại nhiều khu vực cũng ghi nhận mức tăng kh&aacute; mạnh, nhất l&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n c&oacute; hạ tầng kết nối tốt, đ&atilde; b&agrave;n giao hoặc gần khu vực Metro, v&agrave;nh đai, hầm chui. C&aacute;c chuy&ecirc;n gia nhận định, nguồn cung hạn chế, chi ph&iacute; đầu v&agrave;o tăng v&agrave; quy tr&igrave;nh ph&aacute;p l&yacute; k&eacute;o d&agrave;i tiếp tục l&agrave; những nguy&ecirc;n nh&acirc;n khiến gi&aacute; kh&oacute; giảm d&ugrave; thanh khoản thấp.

Ở ph&acirc;n kh&uacute;c biệt thự, nh&agrave; liền kề, mặt bằng gi&aacute; cũng tiếp tục đi l&ecirc;n, đặc biệt tại H&agrave; Nội, TP.HCM, Kh&aacute;nh H&ograve;a&hellip; Một số dự &aacute;n nổi bật như Ciputra H&agrave; Nội, Kita Capital, The Rivus Elie Saab đang ghi nhận mức tăng từ 3-6% so với qu&yacute; trước.

Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, đất nền vẫn l&agrave; loại h&igrave;nh nhạy cảm với th&ocirc;ng tin - khi một số địa phương như Bắc Ninh, Ph&uacute; Thọ, Đồng Nai, B&igrave;nh Dương đ&atilde; xảy ra hiện tượng &ldquo;sốt nhẹ&rdquo; cuối qu&yacute; I. Tuy nhi&ecirc;n, nhờ sự can thiệp sớm của ch&iacute;nh quyền địa phương, mặt bằng gi&aacute; qu&yacute; II chỉ tăng nhẹ 3-5% v&agrave; kh&ocirc;ng h&igrave;nh th&agrave;nh bong b&oacute;ng mới.

Thị trường cần điểm tựa từ ch&iacute;nh s&aacute;ch v&agrave; t&iacute;n dụng

&Ocirc;ng Nguyễn Văn Đ&iacute;nh - Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận x&eacute;t, gi&aacute; b&aacute;n năm 2025 sẽ c&oacute; xu hướng điều chỉnh hợp l&yacute; hơn so với sự tăng qu&aacute; mức năm 2024. Tuy nhi&ecirc;n, mức giảm s&acirc;u sẽ kh&oacute; c&oacute; xảy ra v&igrave; gi&aacute; đất, bảng gi&aacute; đất v&agrave; chi ph&iacute; đầu v&agrave;o đang tạo &aacute;p lực cho gi&aacute; th&agrave;nh của sản phẩm bất động sản.

Mặc d&ugrave; gi&aacute; bất động sản vẫn &ldquo;b&aacute;m đỉnh&rdquo;, nhưng thanh khoản thấp v&agrave; tồn kho tăng phản &aacute;nh r&otilde; sự mất c&acirc;n đối cung - cầu. Người mua ở thực tiếp tục đứng ngo&agrave;i v&igrave; gi&aacute; cao, trong khi nh&agrave; đầu tư chần chừ do chưa c&oacute; t&iacute;n hiệu hồi phục r&otilde; r&agrave;ng từ vĩ m&ocirc;, đặc biệt l&agrave; t&iacute;n dụng.

C&aacute;c chuy&ecirc;n gia cho rằng, năm 2025 thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn, gi&aacute; điều h&ograve;a ở mức hợp l&yacute; v&agrave; thanh khoản được hồi phục từ nguồn cầu thực, nhưng kh&ocirc;ng c&oacute; điều kiện để xảy ra điều chỉnh mạnh.

Đặc biệt, nửa cuối năm 2025 sẽ l&agrave; giai đoạn then chốt để kiểm chứng sức bật của thị trường, nhất l&agrave; khi nhiều ch&iacute;nh s&aacute;ch mới đang được Bộ X&acirc;y dựng, Bộ T&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; c&aacute;c địa phương đề xuất ho&agrave;n thiện (Luật Đất đai, Luật Nh&agrave; ở, cơ chế đấu gi&aacute; đất, dự &aacute;n PPP&hellip;).

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, kỳ vọng l&atilde;i suất giảm, cải thiện d&ograve;ng vốn cho người vay mua nh&agrave;, v&agrave; tăng nguồn cung nh&agrave; ở x&atilde; hội sẽ l&agrave; ba yếu tố quan trọng gỡ n&uacute;t thắt thanh khoản, giảm tồn kho v&agrave; từng bước đưa thị trường trở lại quỹ đạo ổn định.

Bảo T&iacute;n

<a href="https://baodauthau.vn/ton-kho-tang-nhe-gia-nha-giu-dinh-thi-truong-bat-dong-san-van-giang-co-post182510.html">Link gốc</a>

Trong quý II/2025, thị trường bất động sản ghi nhận hai xu hướng song hành: giá nhà ở tiếp tục đứng ở vùng cao kỷ lục, trong khi tồn kho căn hộ, nhà ở riêng lẻ và đất nền vẫn âm ỉ tăng. Diễn biến này cho thấy lực cầu thực vẫn còn yếu và thị trường chưa thể bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định.

Bất động sản

Báo Đấu thầu

Tồn kho tăng nhẹ, giá nhà giữ đỉnh: Thị trường bất động sản vẫn giằng co

Tô Xuân Quỳnh

Đỉnh th&#236; phải sập th&#244;i th&#236; mới c&#243; thanh khoản. Tầm n&#224;y nh&#224; nước đang bơm tiền th&#236; c&#242;n cố m&#224; gắng gượng, hết năm sau th&#236; chắc sẽ ko c&#242;n gắng th&#234;m được.

Đỉnh thì phải sập thôi thì mới có thanh khoản. Tầm này nhà nước đang bơm tiền thì còn cố mà gắng gượng, hết năm sau thì chắc sẽ ko còn gắng thêm được.