Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 hiện đang được lấy ý kiến rộng rãi, dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 10 vào tháng 10/2025.
Một điểm đáng chú ý là cho phép tổ chức, cá nhân chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm mà không cần ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, miễn là tài sản được hình thành hợp pháp.
Kỳ vọng “cởi trói” cho doanh nghiệp
Quy định này phù hợp với thực tế tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu vực doanh nghiệp thường thuê đất để xây dựng nhà xưởng. Việc mở rộng quyền chuyển nhượng giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong thế chấp, huy động vốn và tái cấu trúc sản xuất, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thu hút đầu tư.
Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là tình trạng bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài. Do Luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý phần diện tích chưa đạt được thỏa thuận, nhiều dự án bị đình trệ, gây lãng phí tài nguyên.
Dự thảo cho phép tổ chức, cá nhân chuyển nhượng tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm mà không cần ghi trên sổ đỏ, nếu tài sản hợp pháp
Dự thảo mới đề xuất cơ chế: nếu nhà đầu tư đạt thỏa thuận với trên 75% số hộ hoặc diện tích đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao hoặc cho thuê. Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá đây là giải pháp thiết thực cho các dự án quy mô lớn, có tính lan tỏa.
Dự thảo cũng đề xuất nhiều điều chỉnh: hoàn thiện quy định giao, cho thuê đất; linh hoạt chuyển mục đích sử dụng; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất và cập nhật; cải thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để nâng cao tính công bằng và hiệu quả.
Dự thảo tập trung tháo gỡ các bất cập trong quản lý và sử dụng đất: cơ chế thu hồi, bảng giá đất, chuyển nhượng tài sản trên đất thuê, quy hoạch cấp xã... Các nội dung này được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý minh bạch, đồng bộ và sát với thực tiễn phát triển.
Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, Dự thảo 2024 đề xuất bỏ nguyên tắc này, thay bằng nguyên tắc Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và quyết định giá. Điều này có thể giúp kiểm soát đầu cơ, nhưng cần quy định rõ quy trình, phương pháp định giá, trách nhiệm giải trình và công khai hóa dữ liệu để tránh lạm quyền.
Với cơ chế thu hồi đất khi đạt 75% đồng thuận, cần làm rõ tiêu chí xác định, quy trình lấy ý kiến, thẩm định độc lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của số ít còn lại. Đồng thời phải có cơ chế giám sát của cộng đồng và đoàn thể.
Dự thảo cũng bổ sung quy định cho phép Nhà nước thu hồi đất để phát triển các dự án đặc thù như trung tâm tài chính, logistics, khu đô thị - du lịch - văn hóa. Đây là cơ sở pháp lý để đẩy nhanh tiến độ nhiều dự án lớn đang vướng giải phóng mặt bằng.
Bãi bỏ quy hoạch cấp xã, giảm thủ tục, tăng hiệu lực
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra hai phương án liên quan đến quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Trong đó, Phương án 1 là tiếp tục duy trì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã dựa trên quy hoạch tỉnh và nhu cầu sử dụng thực tế. Trường hợp xã đã có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn thì chỉ lập kế hoạch sử dụng đất. Tất cả phải cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Phương án 2 dự thảo bãi bỏ quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã để giảm thủ tục, tránh chồng chéo với quy hoạch đô thị và nông thôn.
Tuy nhiên, nếu thực hiện phương án này, cần quy định rõ trách nhiệm của cấp huyện trong việc công bố thông tin quy hoạch, đồng thời bảo đảm duy trì kênh phản hồi, tiếp nhận kiến nghị từ cộng đồng dân cư.
Nhiều điểm mới trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024
Về cơ chế xây dựng bảng giá đất, Dự thảo sửa đổi các điều 159-162 và đưa ra hai lựa chọn: Phương án 1 quy định chi tiết hơn, có sự tham gia của Hội đồng thẩm định và tổ chức tư vấn độc lập; phương án 2 giao Chính phủ quy định cụ thể. Dù lựa chọn phương án nào, nguyên tắc quan trọng vẫn là bảo đảm bảng giá đất sát với giá thị trường, hạn chế các cú sốc chi phí cho doanh nghiệp, đồng thời kiểm soát chặt việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá để tránh lạm dụng.
Dự thảo cũng sửa Điều 127 nhằm mở rộng điều kiện cho phép doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở thương mại không chỉ trên đất ở mà còn trên đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất, kinh doanh, miễn là đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Đây là bước tiến quan trọng trong việc tháo gỡ những vướng mắc kéo dài từ Luật Nhà ở hiện hành. Bên cạnh đó, Dự thảo sửa Điều 125 theo hướng siết chặt quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, đẩy giá ảo, gây rối loạn thị trường.
Để Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thực sự đi vào cuộc sống, cần quan tâm đến bốn nhóm vấn đề quan trọng. Trước hết, phải nâng cao năng lực thực thi ở địa phương, bởi phân cấp mạnh chỉ phát huy hiệu quả khi cán bộ các cấp được tập huấn đầy đủ về các quy định mới, đồng thời hệ thống giám sát, xử lý vi phạm và cơ chế giải trình trong quản lý đất đai được vận hành minh bạch, chặt chẽ.
Tiếp theo, cần hỗ trợ doanh nghiệp chuyển đổi, đặc biệt là khối doanh nghiệp vừa và nhỏ, đối tượng dễ gặp khó khi tiếp cận đất đai theo cơ chế mới. Nhà nước cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận cơ sở dữ liệu đất đai, được tư vấn pháp lý, hỗ trợ tín dụng, đồng thời có cơ chế hòa giải về giá để hạn chế tranh chấp kéo dài trong quá trình thương lượng bồi thường.
Bên cạnh đó, việc bảo đảm an toàn pháp lý lâu dài là yêu cầu xuyên suốt. Cần có quy định rõ ràng, ổn định về cơ chế điều chỉnh đơn giá thuê đất định kỳ, kiểm soát nghiêm ngặt việc chuyển nhượng đất nông nghiệp để tránh đầu cơ, đồng thời đưa ra các cam kết pháp lý cụ thể đối với dự án hợp tác công - tư (PPP) nhằm tạo dựng niềm tin cho nhà đầu tư.
Cuối cùng, cần tiệm cận chuẩn mực quốc tế trong quản lý đất đai, thông qua việc xem xét kéo dài thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đặc biệt; hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai, công khai quy hoạch và giá đất trên nền tảng số hóa; đồng thời đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… Đây là nền tảng quan trọng để xây dựng một hệ sinh thái pháp lý đồng bộ, minh bạch và hấp dẫn nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Luật Đất đai sửa đổi 2024 nhằm hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Để bảo đảm hiệu quả thực thi, cần tiếp tục rà soát pháp luật liên quan, nâng cao năng lực tổ chức thực hiện và tăng cường đối thoại giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Nguyễn Duy Khương
