Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 hiện đang được lấy &yacute; kiến rộng r&atilde;i, dự kiến sẽ được tr&igrave;nh Quốc hội xem x&eacute;t, th&ocirc;ng qua tại Kỳ họp thứ 10 v&agrave;o th&aacute;ng 10/2025.

Một điểm đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; l&agrave; cho ph&eacute;p tổ chức, c&aacute; nh&acirc;n chuyển nhượng t&agrave;i sản gắn liền với đất thu&ecirc; trả tiền h&agrave;ng năm m&agrave; kh&ocirc;ng cần ghi tr&ecirc;n Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, miễn l&agrave; t&agrave;i sản được h&igrave;nh th&agrave;nh hợp ph&aacute;p.

Kỳ vọng &ldquo;cởi tr&oacute;i&rdquo; cho doanh nghiệp

Quy định n&agrave;y ph&ugrave; hợp với thực tế tại c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp, khu chế xuất, khu vực doanh nghiệp thường thu&ecirc; đất để x&acirc;y dựng nh&agrave; xưởng. Việc mở rộng quyền chuyển nhượng gi&uacute;p doanh nghiệp linh hoạt hơn trong thế chấp, huy động vốn v&agrave; t&aacute;i cấu tr&uacute;c sản xuất, từ đ&oacute; n&acirc;ng cao hiệu quả sử dụng đất v&agrave; thu h&uacute;t đầu tư.

Một trong những vướng mắc lớn hiện nay l&agrave; t&igrave;nh trạng bồi thường giải ph&oacute;ng mặt bằng k&eacute;o d&agrave;i. Do Luật hiện h&agrave;nh chưa c&oacute; cơ chế xử l&yacute; phần diện t&iacute;ch chưa đạt được thỏa thuận, nhiều dự &aacute;n bị đ&igrave;nh trệ, g&acirc;y l&atilde;ng ph&iacute; t&agrave;i nguy&ecirc;n.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250808/images/c09d110e-eadf-4c80-9869-f5cab15ae99e.jpg" style="height:400px; width:600px" />

Dự thảo cho ph&eacute;p tổ chức, c&aacute; nh&acirc;n chuyển nhượng t&agrave;i sản tr&ecirc;n đất thu&ecirc; trả tiền hằng năm m&agrave; kh&ocirc;ng cần ghi tr&ecirc;n sổ đỏ, nếu t&agrave;i sản hợp ph&aacute;p

Dự thảo mới đề xuất cơ chế: nếu nh&agrave; đầu tư đạt thỏa thuận với tr&ecirc;n 75% số hộ hoặc diện t&iacute;ch đất, Nh&agrave; nước sẽ thu hồi phần c&ograve;n lại để giao hoặc cho thu&ecirc;. Bộ T&agrave;i nguy&ecirc;n v&agrave; M&ocirc;i trường đ&aacute;nh gi&aacute; đ&acirc;y l&agrave; giải ph&aacute;p thiết thực cho c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn, c&oacute; t&iacute;nh lan tỏa.

Dự thảo cũng đề xuất nhiều điều chỉnh: ho&agrave;n thiện quy định giao, cho thu&ecirc; đất; linh hoạt chuyển mục đ&iacute;ch sử dụng; x&acirc;y dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất v&agrave; cập nhật; cải thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, t&aacute;i định cư để n&acirc;ng cao t&iacute;nh c&ocirc;ng bằng v&agrave; hiệu quả.

Dự thảo tập trung th&aacute;o gỡ c&aacute;c bất cập trong quản l&yacute; v&agrave; sử dụng đất: cơ chế thu hồi, bảng gi&aacute; đất, chuyển nhượng t&agrave;i sản tr&ecirc;n đất thu&ecirc;, quy hoạch cấp x&atilde;... C&aacute;c nội dung n&agrave;y được kỳ vọng tạo h&agrave;nh lang ph&aacute;p l&yacute; minh bạch, đồng bộ v&agrave; s&aacute;t với thực tiễn ph&aacute;t triển.

Luật Đất đai năm 2013 quy định gi&aacute; đất theo cơ chế thị trường. Tuy nhi&ecirc;n, Dự thảo 2024 đề xuất bỏ nguy&ecirc;n tắc n&agrave;y, thay bằng nguy&ecirc;n tắc Nh&agrave; nước l&agrave;m đại diện chủ sở hữu v&agrave; quyết định gi&aacute;. Điều n&agrave;y c&oacute; thể gi&uacute;p kiểm so&aacute;t đầu cơ, nhưng cần quy định r&otilde; quy tr&igrave;nh, phương ph&aacute;p định gi&aacute;, tr&aacute;ch nhiệm giải tr&igrave;nh v&agrave; c&ocirc;ng khai h&oacute;a dữ liệu để tr&aacute;nh lạm quyền.

Với cơ chế thu hồi đất khi đạt 75% đồng thuận, cần l&agrave;m r&otilde; ti&ecirc;u ch&iacute; x&aacute;c định, quy tr&igrave;nh lấy &yacute; kiến, thẩm định độc lập v&agrave; bảo vệ quyền lợi hợp ph&aacute;p của số &iacute;t c&ograve;n lại. Đồng thời phải c&oacute; cơ chế gi&aacute;m s&aacute;t của cộng đồng v&agrave; đo&agrave;n thể.

Dự thảo cũng bổ sung quy định cho ph&eacute;p Nh&agrave; nước thu hồi đất để ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n đặc th&ugrave; như trung t&acirc;m t&agrave;i ch&iacute;nh, logistics, khu đ&ocirc; thị - du lịch - văn h&oacute;a. Đ&acirc;y l&agrave; cơ sở ph&aacute;p l&yacute; để đẩy nhanh tiến độ nhiều dự &aacute;n lớn đang vướng giải ph&oacute;ng mặt bằng.

B&atilde;i bỏ quy hoạch cấp x&atilde;, giảm thủ tục, tăng hiệu lực

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra hai phương &aacute;n li&ecirc;n quan đến quy hoạch sử dụng đất cấp x&atilde;. Trong đ&oacute;, Phương &aacute;n 1 l&agrave; tiếp tục duy tr&igrave; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp x&atilde; dựa tr&ecirc;n quy hoạch tỉnh v&agrave; nhu cầu sử dụng thực tế. Trường hợp x&atilde; đ&atilde; c&oacute; quy hoạch đ&ocirc; thị hoặc n&ocirc;ng th&ocirc;n th&igrave; chỉ lập kế hoạch sử dụng đất. Tất cả phải cập nhật v&agrave;o cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Phương &aacute;n 2 dự thảo b&atilde;i bỏ quy định về quy hoạch v&agrave; kế hoạch sử dụng đất cấp x&atilde; để giảm thủ tục, tr&aacute;nh chồng ch&eacute;o với quy hoạch đ&ocirc; thị v&agrave; n&ocirc;ng th&ocirc;n.

Tuy nhi&ecirc;n, nếu thực hiện phương &aacute;n n&agrave;y, cần quy định r&otilde; tr&aacute;ch nhiệm của cấp huyện trong việc c&ocirc;ng bố th&ocirc;ng tin quy hoạch, đồng thời bảo đảm duy tr&igrave; k&ecirc;nh phản hồi, tiếp nhận kiến nghị từ cộng đồng d&acirc;n cư.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250808/images/c91dcb73-5ba4-4332-8cc5-57341a6ee702.jpg" style="height:341px; width:600px" />

Nhiều điểm mới trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024

Về cơ chế x&acirc;y dựng bảng gi&aacute; đất, Dự thảo sửa đổi c&aacute;c điều 159-162 v&agrave; đưa ra hai lựa chọn: Phương &aacute;n 1 quy định chi tiết hơn, c&oacute; sự tham gia của Hội đồng thẩm định v&agrave; tổ chức tư vấn độc lập; phương &aacute;n 2 giao Ch&iacute;nh phủ quy định cụ thể. D&ugrave; lựa chọn phương &aacute;n n&agrave;o, nguy&ecirc;n tắc quan trọng vẫn l&agrave; bảo đảm bảng gi&aacute; đất s&aacute;t với gi&aacute; thị trường, hạn chế c&aacute;c c&uacute; sốc chi ph&iacute; cho doanh nghiệp, đồng thời kiểm so&aacute;t chặt việc sử dụng hệ số điều chỉnh gi&aacute; để tr&aacute;nh lạm dụng.

Dự thảo cũng sửa Điều 127 nhằm mở rộng điều kiện cho ph&eacute;p doanh nghiệp triển khai dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại kh&ocirc;ng chỉ tr&ecirc;n đất ở m&agrave; c&ograve;n tr&ecirc;n đất n&ocirc;ng nghiệp hoặc đất sản xuất, kinh doanh, miễn l&agrave; đ&aacute;p ứng đủ điều kiện theo quy định. Đ&acirc;y l&agrave; bước tiến quan trọng trong việc th&aacute;o gỡ những vướng mắc k&eacute;o d&agrave;i từ Luật Nh&agrave; ở hiện h&agrave;nh. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, Dự thảo sửa Điều 125 theo hướng siết chặt quy tr&igrave;nh đấu gi&aacute; quyền sử dụng đất, nhằm ngăn chặn t&igrave;nh trạng bỏ cọc, đẩy gi&aacute; ảo, g&acirc;y rối loạn thị trường.

Để Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thực sự đi v&agrave;o cuộc sống, cần quan t&acirc;m đến bốn nh&oacute;m vấn đề quan trọng. Trước hết, phải n&acirc;ng cao năng lực thực thi ở địa phương, bởi ph&acirc;n cấp mạnh chỉ ph&aacute;t huy hiệu quả khi c&aacute;n bộ c&aacute;c cấp được tập huấn đầy đủ về c&aacute;c quy định mới, đồng thời hệ thống gi&aacute;m s&aacute;t, xử l&yacute; vi phạm v&agrave; cơ chế giải tr&igrave;nh trong quản l&yacute; đất đai được vận h&agrave;nh minh bạch, chặt chẽ.

Tiếp theo, cần hỗ trợ doanh nghiệp chuyển đổi, đặc biệt l&agrave; khối doanh nghiệp vừa v&agrave; nhỏ, đối tượng dễ gặp kh&oacute; khi tiếp cận đất đai theo cơ chế mới. Nh&agrave; nước cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận cơ sở dữ liệu đất đai, được tư vấn ph&aacute;p l&yacute;, hỗ trợ t&iacute;n dụng, đồng thời c&oacute; cơ chế h&ograve;a giải về gi&aacute; để hạn chế tranh chấp k&eacute;o d&agrave;i trong qu&aacute; tr&igrave;nh thương lượng bồi thường.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, việc bảo đảm an to&agrave;n ph&aacute;p l&yacute; l&acirc;u d&agrave;i l&agrave; y&ecirc;u cầu xuy&ecirc;n suốt. Cần c&oacute; quy định r&otilde; r&agrave;ng, ổn định về cơ chế điều chỉnh đơn gi&aacute; thu&ecirc; đất định kỳ, kiểm so&aacute;t nghi&ecirc;m ngặt việc chuyển nhượng đất n&ocirc;ng nghiệp để tr&aacute;nh đầu cơ, đồng thời đưa ra c&aacute;c cam kết ph&aacute;p l&yacute; cụ thể đối với dự &aacute;n hợp t&aacute;c c&ocirc;ng - tư (PPP) nhằm tạo dựng niềm tin cho nh&agrave; đầu tư.

Cuối c&ugrave;ng, cần tiệm cận chuẩn mực quốc tế trong quản l&yacute; đất đai, th&ocirc;ng qua việc xem x&eacute;t k&eacute;o d&agrave;i thời hạn cho thu&ecirc; đất đối với c&aacute;c dự &aacute;n đặc biệt; ho&agrave;n thiện hệ thống đăng k&yacute; đất đai, c&ocirc;ng khai quy hoạch v&agrave; gi&aacute; đất tr&ecirc;n nền tảng số h&oacute;a; đồng thời đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Đất đai v&agrave; c&aacute;c luật li&ecirc;n quan như Luật Đầu tư, Luật Nh&agrave; ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu&hellip; Đ&acirc;y l&agrave; nền tảng quan trọng để x&acirc;y dựng một hệ sinh th&aacute;i ph&aacute;p l&yacute; đồng bộ, minh bạch v&agrave; hấp dẫn nh&agrave; đầu tư trong nước v&agrave; quốc tế.

Luật Đất đai sửa đổi 2024 nhằm ho&agrave;n thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng x&atilde; hội chủ nghĩa. Để bảo đảm hiệu quả thực thi, cần tiếp tục r&agrave; so&aacute;t ph&aacute;p luật li&ecirc;n quan, n&acirc;ng cao năng lực tổ chức thực hiện v&agrave; tăng cường đối thoại giữa Nh&agrave; nước, doanh nghiệp v&agrave; người d&acirc;n.

Nguyễn Duy Khương

<a href="https://baophapluat.vn/du-thao-luat-dat-dai-2024-go-nut-that-chuyen-nhuong-tai-san-tren-dat-thue.html">Link gốc</a>

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 hiện đang được lấy ý kiến rộng rãi, dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 10 vào tháng 10/2025.


Kinh tế

Báo Pháp Luật

Dự thảo Luật Đất đai 2024: Gỡ 'nút thắt' chuyển nhượng tài sản trên đất thuê

Nguyễn Anh Tuấn

Bds lại bay rồi bao ch&#237;nh s&#225;ch th&#225;o gỡ 

Bds lại bay rồi bao chính sách tháo gỡ 