Sau gần 1 thập kỷ, dự án BT do Bitexco thực hiện vẫn dang dở, ảnh hưởng tới cuộc sống của hàng trăm hộ dân.

Dự án BT dang dở kéo dài gần thập kỷ

Khoảng đầu năm 2014, Tập đoàn Bitexco được chỉ định là nhà đầu tư tuyến đường bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng), gồm phần tuyến đường (bao gồm tuyến số 1, tuyến số 5) và nút giao tuyến số 1 và đường 70. Đổi lại, Bitexco được UBND TP Hà Nội giao khu đất phía nam đường Vành đai 3 rộng 90ha (trong đó 20,8ha là đất đối ứng) để Bitexco phát triển khu đô thị The Manor Central Park.

Theo ghi nhận, đến nay tuyến đường BT bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An (nay là đường Phạm Tu) được thông xe từ năm 2020. Tuy nhiên, hạng mục cầu vượt từ đường Phạm Tu sang đường Phúc La, giao với đường 70 vẫn còn dang dở, đình trệ nhiều năm, ảnh hưởng nghiêm trọng tới cuộc sống của hàng trăm hộ dân nơi đây.

Tại dự án BT do Bitexco thực hiện trên tuyến đường bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An (huyện Thanh Trì, Hà Nội), hạng mục cầu vượt nối từ đường Phạm Tu sang đường Phúc La, giao với đường 70 đến nay vẫn dang dở, đình trệ suốt nhiều năm.

Bà Nguyễn Thị Hòa (huyện Thanh Trì, Hà Nội) - cho biết, khu vực bà đang sinh sống nằm trong một dự án quy hoạch theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng cơ sở. Đã gần chục năm trôi qua, hạ tầng vẫn chưa được xây dựng.

"Việc nằm trong khu quy hoạch treo khiến người dân không được cấp phép sửa chữa, cải tạo nhà cửa. Các gia đình nhiều thế hệ phải sống chen chúc trong không gian chật hẹp, thiếu tiện nghi trong suốt nhiều năm", bà Hòa nói.

Bà Bùi Thị Loan (huyện Thanh Trì, Hà Nội) - cho biết, người dân đang sinh sống ổn định nhưng lại bất ngờ vướng vào một dự án quy hoạch. Đáng nói, dự án đổi đất lấy hạ tầng, dù đất đã được giao cho chủ đầu tư xây biệt thự cao cấp, nhưng hệ thống hạ tầng lại chưa được triển khai đồng bộ, khiến cuộc sống của người dân rất khổ sở, không biết tương lai sẽ đi đâu về đâu.

Trao đổi với Lao Động, Tập đoàn Bitexco cho biết, nhà đầu tư đã hoàn thành xây dựng các hạng mục tuyến số 1 và tuyến số 5 đúng tiến độ, cụ thể đã nghiệm thu và bàn giao cho Sở GTVT (nay là Sở Xây dựng TP. Hà Nội) đưa vào khai thác sử dụng, góp phần giải quyết ùn tắc giao thông đáng kể cho khu vực. Công trình nút giao Phạm Tu - ĐT70 là một hạng mục thành phần của dự án. Tuy nhiên, do công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nên nhà đầu tư vẫn đang chờ bàn giao mặt bằng sạch để có thể triển khai thi công.

Để kịp thời tháo gỡ các khó khăn, đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư quan trọng, ngày 21.1.2025 UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành văn bản số 588/TB-VP thông báo kết luận của Chủ tịch UBND Thành phố Nguyễn Sỹ Thanh chỉ đạo về Dự án đầu tư xây dựng đường giao thông bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, huyện Thanh Trì. Theo đó, “yêu cầu UBND các quận, huyện: Hà Đông, Thanh Trì tập trung, khẩn trương đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, trong đó tập trung chỉ đạo giải quyết vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng khu vực nút giao với đường Phan Trọng Tuệ (đường 70) chậm nhất hoàn thành trong tháng 6.2025”.

Liên quan đến dự án cầu vượt nút giao đường 70 chưa thể triển khai, UBND huyện Thanh Trì cho biết, tổng diện tích đất thu hồi là 50.910,1m2. Trong đó, huyện Thanh Trì đã phê duyệt 79 phương án đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân với diện tích 27.239,5m2. Hiện tại còn 114 hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất ở và 5 tổ chức tương ứng với diện tích 23.670,6m2 chưa được thực hiện giải phóng mặt bằng.

Trong thời gian tới, UBND huyện Thanh trì tiếp tục chỉ đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh trì và UBND xã Tân Triều hoàn thiện hồ sơ, phối hợp với Phòng Nông nghiệp và Môi trường thẩm định bản hồ và xác định chủ sử dụng đất đối với 119 trường hợp chưa được giải phóng mặt bằng. Đây sẽ là cơ sở để điều chỉnh Thông báo thu hồi đất đã ban hành từ năm 2017".

Theo UBND huyện Thanh Trì (Hà Nội), hiện tại còn 23.670,6m2 chưa được thực hiện giải phóng mặt bằng.

Doanh nghiệp thu về nghìn tỉ đồng trên "đất vàng" đối ứng

Trái ngược hoàn toàn với sự trì trệ của các hạng mục hạ tầng giao thông, phần đất đối ứng cho Bitexco đã nhanh chóng được thương mại hóa với hơn 1000 căn nhà liền kề ở giai đoạn 1 và 2.

Trao đổi với Lao Động, một môi giới bất động sản tại dự án The Manor Central Park cho biết, giai đoạn 2 của dự án đang được mở bán các căn với mức giá dao động từ 30 - 36 tỉ đồng/căn.

Theo giới thiệu, dự án The Manor Central Park có tổng vốn đầu tư lên đến 1,9 tỉ USD. Trên quỹ đất đối ứng thuộc giai đoạn 1 của dự án là phần thấp tầng với 561 căn biệt thự, liền kề, shophouse đã hoàn thiện và mở bán từ năm 2018. Thời điểm đó, giá liền kề dao động từ hơn 17 - 23 tỉ đồng/căn, biệt thự từ 30 - 35 tỉ đồng/căn. Nhẩm tính, số tiền thu về khoảng hơn 9.500 tỉ đồng trong giai đoạn này.

Đáng nói, vừa qua UBND TP Hà Nội có thông báo kết luận của tập thể UBND TP về việc CTCP Bitexco đề nghị được tiếp tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Nam đường Vành đai 3 (tên thương mại The Manor Central Park) phần còn lại tại quận Hoàng Mai và huyện Thanh Trì (Hà Nội). Theo đó, UBND TP Hà Nội chấp thuận cho Bitexco được tiếp tục thực hiện dự án The Manor Central Park phần đất còn lại (khoảng 6,6 ha) theo hợp đồng BT dự án đường giao thông bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An TP Hà Nội đã ký.

Việc giao đất cho Bitexco theo hợp đồng BT sẽ được thực hiện theo 2 giai đoạn, giai đoạn 1 giao 14,2ha, giai đoạn 2 giao 6,6ha. Quỹ đất này theo quy hoạch sẽ được Bitexco xây dựng nhà thấp tầng và chung cư thương mại để bán. Tuy nhiên, Hà Nội chưa thực hiện việc giao 6,6ha quỹ đất đối ứng giai đoạn 2 cho Bitexco, vì cho rằng quỹ đất 14,2ha giao cho nhà đầu tư xây dựng nhà thấp tầng để bán đã vượt giá trị công trình BT, khoảng hơn 1.550 tỉ đồng.

Có thể thấy, gần một thập kỷ trôi qua, doanh nghiệp đã tận dụng triệt để quỹ đất đối ứng để kinh doanh thu lợi. Nhưng đổi lại, cam kết đầu tư hạ tầng, vốn là lý do để được nhận đất vẫn chưa hoàn thành, gây ảnh hưởng lớn về quy hoạch đô thị và dân sinh.

Sự chậm trễ kéo dài không chỉ làm méo mó chính sách BT, mà còn cho thấy lỗ hổng lớn trong giám sát, quản lý dự án.

Phần đất đối ứng được Bitexco phát triển khu đô thị The Manor Central Park

Cần kiểm soát chặt hình thức BT trong thời gian tới

Mặc dù loại hình BT từng bị khai tử năm 2021 vì nhiều bất cập, nhưng theo quy định mới, từ 1.7.2025, các dự án BT sẽ được tái khởi động.

KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội - nhận định, tình huống dự án của Bitexco cũng như nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng của Hà Nội. Nguyên nhân do quản trị tài nguyên đất đai công yếu kém, dẫn đến các tổ chức cá nhân trục lợi, gây thất thoát lãng phí tiền bạc, đất đai công sản. Chính vì vậy mà năm 2018, Bộ Tài chính có văn bản đề nghị Hà Nội dừng thanh toán bằng đất cho các dự án và đến tháng 5.2020, thành phố công bố thu hồi 82 dự án.

Ví dụ như 4 dự án đổi cầu Vĩnh Tuy, Trần Hưng Đạo, nút giao lập thể Cầu Chui và Vành đai 3 có tổng dự toán 15.601 tỉ đồng, dự kiến được thanh toán bằng 1.855ha đất - giá trung bình 0,84 triệu đồng/m2 đất. Trong khi giao dịch thực tế lên tới 50 - 120 triệu đồng/m2. Chỉ cần lấy giá đất trung bình 50 triệu đồng/m2 và chỉ cần khai thác 1.000/1.855ha đất để chuyển quyền theo thị trường, thành phố sẽ thu về 50 nghìn tỉ đồng, bằng tổng đầu tư của 4 cây cầu mới bắc qua sông Hồng cộng với tổng đầu tư đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông.

Trong đó nhiều dự án giá đất công được định giá chỉ bằng 2 - 3% giá giao dịch thực tế thì các dự án đội vốn đầu tư lên gấp 2 - 3 lần. Ví dụ dự án nút giao thông Cầu Chui, báo cáo dự án có mức đầu tư là 2.379,7 tỉ đồng nhưng qua kiểm tra, Kiểm toán Nhà nước xác nhận chỉ 1.300,4 tỉ đồng, chênh đến 1.079,3 tỉ đồng.

"Nguy cơ định giá đất rẻ, mua hạ tầng đắt vẫn đang hiện hữu. Hà Nội đang lập đề án bán gần 90.000ha đất 2 bên vành đai 4 với giá 1,6 triệu đồng/m2, chỉ bằng 1/50 - 1/100 giá thị trường. Còn những đề xuất này thì còn nhiều dự án dở khóc dở cười như Bitexco", KTS Trần Huy Ánh chia sẻ.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, trong suốt nhiều năm qua, mô hình hợp tác công tư (PPP), đặc biệt là hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), đã mang lại hiệu quả rõ rệt trong phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, vẫn còn những bất cập tồn tại trong quá trình thực hiện, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng - khâu then chốt nhưng thường chậm trễ. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp thường có xu hướng chỉ tập trung hoàn thiện nhanh phần đất đối ứng - nơi mang lại lợi nhuận, trong khi chậm triển khai phần hạ tầng phải bàn giao cho Nhà nước. Điều này tạo ra sự mất cân đối rõ rệt giữa lợi ích kinh tế và trách nhiệm xã hội trong các dự án BT.

Ông cũng cho rằng, Chính phủ và thành phố Hà Nội cần đánh giá lại toàn diện mô hình BT, đặc biệt là sau khi hình thức này được cho phép triển khai trở lại từ ngày 1.7.2025.

“BT là mô hình rất tốt để huy động nguồn lực phát triển hạ tầng, nhưng phải có cơ chế kiểm soát minh bạch, rõ ràng, đặc biệt là giải phóng mặt bằng, giám sát tiến độ và xử lý trách nhiệm nếu có vi phạm,” ông Điệp nói.

Từ bài học của nhiều dự án chậm tiến độ, ông Điệp đề xuất cần tăng cường giám sát, thực hiện nghiêm cam kết giữa chính quyền và doanh nghiệp, nhằm tránh tình trạng doanh nghiệp “thu lợi nhanh” từ đất đối ứng nhưng chậm triển khai phần hạ tầng công cộng.

Nhóm Pv

Link gốc