TỔNG QUAN VỀ NGHỊ QUYẾT 21-NQ/TW VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tóm tắt Điều hành

Nghị quyết 21-NQ/TW (ban hành ngày 28/07/2026, chính thức thay thế Nghị quyết 18/2022) đánh dấu một cuộc cải cách sâu rộng trong tư duy quản lý đất đai tại Việt Nam, chuyển từ cơ chế hành chính "xin – cho" sang mô hình quản trị dựa trên dữ liệu số.

Thay đổi quan trọng nhất nằm ở nguyên tắc xác lập giá trị bất động sản: định hướng chuyển từ định giá theo khung hành chính cố định sang bảng giá đất tiệm cận sát giá thị trường, đồng thời định hướng quy định niên hạn sử dụng đối với căn hộ chung cư — tách bạch quyền sử dụng đất (lâu dài) khỏi quyền sở hữu công trình (có thời hạn, khấu hao theo tuổi thọ kỹ thuật).

1. Bối cảnh và Tầm quan trọng của Nghị quyết 21

Việc ban hành Nghị quyết 21 nằm trong lộ trình tái cấu trúc thể chế đất đai giai đoạn 2026–2030, nhằm mục tiêu khơi thông nguồn lực xã hội đang bị "chôn vùi" tại các dự án tồn đọng và tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế "hai con số".

Thay thế toàn bộ khung tư duy cũ: Nghị quyết 21 thay thế đồng thời Nghị quyết 18 (2022) và toàn bộ cách tiếp cận "quản lý hành chính" trước đây, chuyển sang mô hình "quản trị nguồn lực" dựa trên dữ liệu quốc gia tập trung.

Nguyên tắc cốt lõi:

•       Đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý: Yêu cầu chuyển đổi số và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đạt chuẩn nhằm hỗ trợ cải cách thủ tục hành chính, thay vì cơ chế quản lý phân tán.

•       Thị trường hóa việc định giá: Bảng giá đất mới được định hướng xây dựng tiệm cận giá thị trường, từng bước xóa bỏ khung giá hành chính cũ vốn là nguồn gốc của tình trạng giá ảo.

•       Không hồi tố đối với quyền lợi đã xác lập: Các quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập qua các thời kỳ không bị xem xét lại

2. Cải cách Niên hạn Sử dụng Chung cư

Đây là nội dung thay đổi trọng yếu nhất, tác động trực tiếp đến cách định giá và tâm lý sở hữu bất động sản chung cư tại Việt Nam.

2.1. Từ "Sở hữu vĩnh viễn" sang "Sử dụng có thời hạn"

Nguyên tắc cũ (trước Nghị quyết 21): Chung cư được xem như tài sản sở hữu vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài, không phân biệt niên hạn công trình khi định giá hay thế chấp.

Nguyên tắc mới (Nghị quyết 21): Quyền sở hữu công trình được định hướng tách bạch khỏi quyền sử dụng đất và gắn với niên hạn kỹ thuật theo cấp công trình; khi hết niên hạn, giá trị công trình được xem là bằng 0, tương tự nguyên tắc khấu hao tài sản cố định.

2.2. Tiêu chí phân cấp công trình và niên hạn tham khảo

Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, các công trình xây dựng nói chung được phân cấp tương ứng:

Nguồn: Thông tư 34/2026, Bộ Xây dựng.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng không bị áp dụng cứng nhắc 100% theo cấp công trình mà được xác định cụ thể dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng thực tế.

Tham khảo Phụ lục X, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 quy định chi tiết niên hạn sử dụng nhà ở dựa theo cấp công trình như sau:

Nguồn: Nghị định số 95/2024/NĐ-CP

2.3. Cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn

Khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc xuống cấp nguy hiểm, quy trình xử lý được thực hiện theo các bước sau:

Nhận lại giá trị tương ứng với quyền sử dụng đất và chuyển đổi nơi ở khác.

3. Tác động thực tế: Gỡ nghẽn gần 2,4 triệu tỷ đồng vốn tồn đọng

Tính đến cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam tồn đọng khoảng 2.991 dự án, tương đương gần 2,4 triệu tỷ đồng vốn xã hội bị "chôn chân" do vướng mắc giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý. Nghị quyết 21 là ví dụ điển hình cho cách một thay đổi thể chế có thể trực tiếp giải phóng nguồn lực bị đóng băng.

Bảng tổng hợp thay đổi cơ chế pháp lý trước và sau Nghị quyết 21

Nguồn: Tổng hợp từ Nghị quyết 21-NQ/TW.

Phân tích "Nút thắt": Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường trước đây nằm ở cơ chế đồng thuận gần như tuyệt đối trong giải phóng mặt bằng. Định hướng của Nghị quyết 21, kết hợp với các cơ chế tháo gỡ pháp lý mới được áp dụng (như cơ chế đồng thuận trên 75% diện tích và số người sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP), được kỳ vọng sẽ trực tiếp tháo gỡ các dự án bế tắc — không phải bằng cách bơm thêm vốn, mà bằng cách hoàn thiện pháp lý.

 4. Tác động đến Cấu trúc Thị trường (Phân hóa Cung – Cầu và Dòng vốn)

Các quy định trong Nghị quyết 21 được kỳ vọng sẽ góp phần định hướng lại dòng vốn trên thị trường bất động sản thông qua việc nâng chi phí nắm giữ đối với các tài sản mang tính đầu cơ và khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn. Trong bối cảnh đó, thị trường đang ghi nhận xu hướng phân hóa rõ nét giữa các phân khúc dựa trên khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền.

Đối với phân khúc chung cư và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, mức độ quan tâm và thanh khoản tiếp tục duy trì tích cực nhờ nhu cầu ở thực lớn và khả năng khai thác cho thuê ổn định. Theo Batdongsan.com.vn, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026, với phần lớn giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê thay vì đầu cơ ngắn hạn. Điều này cho thấy dòng vốn có xu hướng tập trung vào các tài sản có khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực, giúp tăng khả năng chống chịu trước các thay đổi về chính sách và chi phí nắm giữ.

Phân khúc đất nền vùng ven, đặc biệt tại các khu vực chưa có hạ tầng và động lực phát triển rõ ràng, được dự báo sẽ chịu áp lực lớn hơn. Đây là nhóm tài sản phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá, trong khi khả năng tạo dòng tiền còn hạn chế. Khi chi phí nắm giữ gia tăng và các chính sách hướng tới hạn chế đầu cơ được triển khai, nhu cầu đầu tư ngắn hạn có xu hướng suy giảm, khiến thanh khoản và mặt bằng giá của các khu vực này có thể chịu áp lực điều chỉnh. Thực tế thị trường cũng cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về các sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế, trong khi đất nền là phân khúc nhạy cảm hơn với các biến động về chính sách và tâm lý thị trường.

--------------------------------------------------------------------------------

*Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết cung cấp thông tin và góc nhìn phân tích thị trường, không phải khuyến nghị đầu tư.