Tiền sử dụng đất chiếm 35- 40% giá thành bất động sản. Tuy nhiên, cách tính tiền sử dụng đất cho các dự án vẫn khiến các doanh nghiệp hoang mang lo ngại.

Yếu tố tác động đến tiền sử dụng đất

Việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất mới đã giúp cho khâu quản lý đất đai trở nên dễ dàng hơn. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới trong thời gian vừa qua đã xảy ra một số bất cập. Nguyên nhân là do việc cập nhật giá đất trên thị trường để tham chiếu xây dựng bảng giá đất chưa phù hợp dẫn đến giá đất tăng cao khiến người dân và doanh nghiệp không tiếp cận được. Đáng chú ý, nhiều thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Phú Thọ… đã có tình trạng thổi giá đất, đấu giá đất cao phi thực tế dẫn giá đất trong toàn khu vực tăng cao. Nhiều ý kiến lo ngại, khi xây dựng bảng giá đất mới năm 2026, nếu địa phương lấy giá thị trường dựa trên nền giá đất đã bị thổi giá để áp bảng giá đất sẽ xảy ra những hệ lụy.

Trên thực tế, tại Hà Nội, khu vực các xã Hoài Đức, xã Sơn Đồng, xã Thanh Oai, cuối năm 2024 nhiều khu đất đấu giá bị đẩy lên mức 100-130 triệu đồng/m2, cao gấp 5-7 lần giá khởi điểm. Giá đất thổ cư, đất dự án quanh những khu vực này cũng tăng nhanh. Điều đáng nói, sau khi bỏ giá cao, nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đã bỏ cọc, nhiều lô đất không có người mua. Nhưng vô hình trung, mặt bằng giá đất đã xác lập một kỷ lục mới. Bước sang năm 2025, khi TP Hà Nội ban hành bảng giá đất mới, giá đất tại các khu vực này đã tăng 15-20%. Ngay sau đó, một số dự án đã được TP. Hà Nội ra quyết định giao đất và tính tiền sử dụng đất tại xã Hoài Đức, xã Ô Diên đều áp mức trên 50 triệu đồng/m2.

Đại diện chủ đầu tư dự án xã Hoài Đức cho biết, mặc dù tiền sử dụng đất đã tăng nhiều xong trong quyết định giao đất thì phương án về tiền sử dụng đất TP. Hà Nội đều ghi giá đất tạm tính. Điều này khiến doanh nghiệp rất hoang mang lo lắng. Bởi, rất có thể trong tương lai sau khi dự án hoàn thành, TP Hà Nội sẽ thanh kiểm tra, rà soát lại quá trình xác định tiền sử dụng đất, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với tính huống tính lại tiền sử dụng đất hoặc phải nộp thêm một khoản tiền chênh lệch nào đó. Hiện nay, rất nhiều dự án đã hoàn thành từ 5-10 năm trước những vẫn đang phải tính lại tiền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Tổng giám đốc công ty CP Newtaland cho biết, với tinh thần rút ngắn thời gian trong việc xác định tiền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 và các nghị định 75/2025/NĐ-CP, nghị định 103/2024/NĐ-CP đã đưa ra 4 phương án cụ thể về việc định giá đất. Điều này đã gỡ nhiều nút thắt cho các doanh nghiệp. Đối với các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất đô thị, phương án tham chiếu được sử dụng nhiều nhất. Tuy nhiên, chính sách đã đầy đủ, nhưng các doanh nghiệp vẫn mong muốn cuộc chơi phải minh bạch và sòng phẳng.

Đơn cử, hiện tại, nhiều dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM đang bị tính lại tiền sử dụng đất. Nhiều dự án chưa thực hiện đến bước được tính tiền sử dụng đất thì bị đình chỉ để điều tra. Sau nhiều năm, dự án được tháo gỡ thì thời điểm tính tiền sử dụng đất lại là câu chuyện gây tranh cãi.

“Nhà nước cần phải linh hoạt trong cách tính tiền sử dụng đất. Chúng ta đã có phân định giao đất thời điểm nào tính tiền tại thời điểm là đúng. Tuy nhiên, việc doanh nghiệp chậm nộp tiền phải làm rõ lý do chậm nộp do doanh nghiệp hay do chính quyền. Đối với các dự án chưa được tính tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp đã thực hiện việc bán hàng, Nhà nước có thể yêu cầu kiểm toán xác định tiền sử dụng đất doanh nghiệp đã áp vào trong giá bán thực tế để tính tiền sử dụng đất. Như vậy, sẽ không thất thoát tiền ngân sách và đảm bảo an sinh xã hội. Đồng thời, giá đất đã biến động rất mạnh, dữ liệu đất đai chưa đầy đủ, nếu áp dụng theo quy định một cách cứng nhắc sẽ không giải quyết được vấn đề mà còn gây ra hệ lũy lãng phí đất đai”, ông Thanh chia sẻ.

Cân bằng tiền sử dụng đất để phát triển kinh tế

Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/8/2024, hệ số K đã bị loại bỏ trong một số trường hợp, thay vào đó bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường. Điều này bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch đất đai, đồng thời đơn giản hóa quy trình định giá đất, giảm bớt thủ tục hành chính phức tạp.

Tại Hà Nội, theo bảng giá đất mới 2025, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mức tăng dao động từ 20% -40%. Bảng giá đất bất ngờ bị điều chỉnh tăng, khiến người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất không khỏi ngờ ngàng.

 Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Văn Hải (xã Kim Anh, TP Hà Nội) cho biết, tháng 5/2025, gia đình ông đã đăng ký chuyển đổi 100m2 đất vườn sang đất ở lâu dài. Cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp là 12 triệu đồng/m2, tương đương 1,2 tỷ đồng, cao gấp 3 lần so với thời điểm năm 2022.

“Theo giải thích của cơ quan thuế, tiền sử dụng đất áp dụng bảng giá đất mới TP Hà Nội ban hành tháng 12/2024, căn cứ vào giá chuyển nhượng đất đai cùng khu vực, thửa đất tôi xin chuyển đổi xác định 1,2 tỷ là chính xác. Tuy nhiên, quan điểm cá nhân tôi thấy mức giá này quá cao. Bởi hiện tại giá đất thổ cư người dân đang giao dịch khoảng 10 -11 triệu đồng/m2 bao gồm cả nhà cũ 2 tầng; mảnh đất không có nhà giá 6-7 triệu đồng/m2. Tôi rất lo ngại việc bảng giá đất sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2026, phần vì không đủ tiền để nộp, nên tôi quyết định chỉ xin chuyển đổi 50m2 ” – ông Hải nói.

Về phía các doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định, thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, giá đất thu thập được quá cao do tác động yếu tố đầu cơ, thổi giá hoặc quá thấp so với giá mặt bằng chung thì không tạo sự công bằng cho doanh nghiệp, người dân. Chính vì vậy, Hiệp hội đã có văn bản đề xuất gửi Chính phủ, các bộ ngành xem xét điều chỉnh lại các quy định về tính tiền sử dụng đất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam bày tỏ, xuất phát từ những có bất cập trên thị trường, việc tính giá đất tại khu vực đất đai bị thổi giá, sử dụng giá ảo để xác định làm giá trường gây khó khăn cho nhà đầu tư. Bởi, nếu phải đóng tiền sử dụng đất theo giá ảo này thì doanh nghiệp sẽ không chấp nhận. Đây sẽ là rào cản mới vô hình đối với các doanh nghiệp, không tạo động lực để phát triển kinh tế. Các nhà đầu tư có thể chấp nhập trả tiền sử dụng đất cao hơn chỉ trong trường hợp khu vực đó sẽ được đầu tư rất lớn về hạ tầng giao thông, nhìn thấy cơ hội gia tăng giá trị trong tương lai.

“Có tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh và thị trường nhà ở, bất động sản. Đặc biệt, trong thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá đất được điều chỉnh mới. Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động. Chúng tôi mong muốn công cụ đo lường thị trường bằng phương pháp tạo ra chỉ số giá chuẩn, giống như chỉ số VnIndex trong chứng khoán, để tạo ra sự công bằng”- ông Đính chia sẻ.

 Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế và chuẩn bị điều kiện cần thiết cho xây dựng bảng giá mới có hiệu lực 1/1/2026. Tại những khu vực hoặc vị trí cần áp dụng bảng giá đất nhưng chưa phù hợp với thực tế, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định pháp luật và điều kiện cụ thể tại địa phương để điều chỉnh bảng giá đất, thời gian áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Link gốc