Hãy là người đầu tiên thích bài này

Giá đất cao, hệ lụy lớn

Phát biểu tại thảo luận tổ về luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho rằng, giá đất quá cao có thể giúp các địa phương tăng thu ngân sách trong một thời điểm, nhưng gây ra những hệ lụy rất lớn đối với phát triển kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Làm tăng giá nhà đất

Theo Thủ tướng, nếu giá đất cao quá thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế xã hội rất lớn. Cụ thể là không bao giờ giải quyết được vấn đề giá nhà đối với những đối tượng ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh sinh viên, các lực lượng vũ trang. Trong đó mục tiêu ưu tiên điều tiết giá đất và giá nhà đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho hay, giá thành phát triển một dự án nhà ở được hình thành từ nhiều yếu tố như: chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, xây dựng, hạ tầng, tài chính, quản lý và các nghĩa vụ khác.

Trong đó, tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính lớn, thường phát sinh trước khi doanh nghiệp có thể hoàn tất quá trình phát triển và thu hồi vốn từ dự án. Khi tiền sử dụng đất tăng mạnh, doanh nghiệp phải bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc tăng vay ngân hàng. Phần vốn bổ sung này tiếp tục phát sinh lãi vay và chi phí cơ hội trong suốt quá trình triển khai.

Giá đất cao, hệ lụy lớn - Ảnh 1.

Như vậy, tác động của tiền sử dụng đất không dừng lại ở số tiền doanh nghiệp phải nộp ngân sách, mà còn kéo theo chi phí tài chính và rủi ro thanh khoản. Vị này đưa dẫn chứng một dự án có 1.000 căn hộ, nếu tiền sử dụng đất 600 tỉ đồng, chi phí xây dựng và chi phí khác 1.800 tỉ đồng, tổng chi phí 2.400 tỉ đồng thì chi phí bình quân một căn hộ khoảng 2,4 tỉ đồng. Nhưng nếu tiền sử dụng đất 1.200 tỉ đồng thì chi phí bình quân một căn hộ tăng lên khoảng 3 tỉ đồng. Như vậy, chỉ riêng việc tiền sử dụng đất tăng thêm 600 tỉ đồng đã khiến chi phí bình quân mỗi căn hộ tăng 600 triệu đồng, chưa tính lãi vay phát sinh.

Không chỉ vậy, trong điều kiện sức mua yếu, doanh nghiệp không phải lúc nào cũng có thể chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm sang người mua. Hệ quả có thể là dự án phải trì hoãn, thu hẹp quy mô hoặc không được triển khai. Khi nhiều dự án gặp tình trạng tương tự, nguồn cung thị trường tiếp tục thiếu hụt. Chính sự thiếu hụt nguồn cung lại tạo thêm áp lực giữ giá nhà ở mức cao.

Như vậy, tiền sử dụng đất cao có thể tác động đến giá nhà theo hai hướng đồng thời: làm tăng chi phí phát triển dự án và làm giảm khả năng hình thành nguồn cung mới. Đây là vòng luẩn quẩn cần được tháo gỡ.

Một bất cập khác là việc xác định giá đất chưa thực sự phản ánh đầy đủ diễn biến của chu kỳ thị trường bất động sản. Trong thực tế, giá đất có thể tăng nhanh ở giai đoạn thị trường sôi động, nhưng khi thị trường suy giảm, giá giao dịch và khả năng thanh khoản có thể giảm đáng kể.

Giá đất cao, hệ lụy lớn - Ảnh 2.

Giá đất cao có thể khiến giá nhà tăng mạnh

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Nếu bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và nghĩa vụ tiền sử dụng đất không được cập nhật kịp thời theo cả hai chiều tăng và giảm, chi phí đầu vào của doanh nghiệp có nguy cơ bị duy trì ở mức không còn phù hợp với điều kiện thị trường. Đặc biệt, việc sử dụng kết quả của một số phiên đấu giá đất có mức trúng đấu giá rất cao để tham chiếu định giá cho cả khu vực cần được xem xét thận trọng.

Do đó, các đại biểu Quốc hội cũng đã kiến nghị cần có cơ chế điều chỉnh bảng giá đất linh hoạt, không chỉ tăng mà còn phải có khả năng giảm khi điều kiện thị trường thay đổi.

"Cần nghiên cứu cơ chế xác định tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất, hệ số K và tỷ lệ thu phù hợp, thay vì mặc nhiên coi toàn bộ giá trị đất được xác định là khoản phải thu trong mọi trường hợp. Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở thương mại phục vụ người có thu nhập trung bình, nhà ở vừa túi tiền và các dự án cải tạo, tái thiết đô thị, có thể nghiên cứu cơ chế nghĩa vụ tài chính riêng, gắn với những điều kiện cụ thể về giá bán, tiến độ, đối tượng thụ hưởng và hiệu quả sử dụng đất", vị này đề xuất.

Tiền sử dụng đất tăng lên 2 - 3 lần

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu chỉ dùng công thức lấy giá đất của bảng giá đất nhân hệ số K thì việc định giá đất sẽ nhanh hơn và sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nhưng tiền sử dụng đất của dự án sẽ tăng lên gấp nhiều lần.

Như ở TP.HCM năm 2026 sẽ có 100 dự án được định giá đất. Nếu trung bình một dự án tiền sử dụng đất khoảng 1.000 tỉ đồng, nhà nước sẽ thu về 100.000 tỉ đồng. Nhưng tiền sử dụng đất của các dự án theo đó cũng tăng lên khoảng 2 - 3 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư. Hệ quả là sẽ làm tăng tổng mức đầu tư của dự án, tất cả chi phí sẽ cộng vào giá bán và chắc chắn giá nhà ở trên thị trường cũng tăng theo.

Do vậy, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay là chưa phù hợp với mục tiêu nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Giá đất cao, hệ lụy lớn - Ảnh 3.

Nhiều kiến nghị giảm mức thu tiền sử dụng đất

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Do đó, bài toán đặt ra hiện nay không chỉ là rút ngắn thủ tục xác định tiền sử dụng đất, mà còn phải đảm bảo sự cân bằng giữa nguồn thu ngân sách, chi phí doanh nghiệp và khả năng chi trả của người mua nhà. Nếu tìm được điểm cân bằng này, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K không chỉ giúp tháo gỡ thủ tục cho dự án, mà còn góp phần tạo môi trường minh bạch và ổn định hơn cho thị trường bất động sản.

Người đứng đầu HoREA cũng đã nhiều lần nói rằng, tiền sử dụng đất đang là gánh nặng của doanh nghiệp mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho, đồng thời hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Giá đất cao, hệ lụy lớn - Ảnh 4.

Cần giảm tiền sử dụng đất để tạo cơ hội cho người dân mua được nhà

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà chung cư TP.HCM, từ phát biểu của Thủ tướng Chính phủ đặt ra yêu cầu phải xem xét lại tư duy quản lý tài chính đất đai, đặc biệt là cơ chế xác định và thu tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Trong nhiều năm, tiền sử dụng đất vừa là nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương, vừa là một trong những khoản chi phí đầu vào lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, khi chính sách tài chính đất đai quá chú trọng vào việc xác định giá đất cao nhằm tăng nguồn thu trước mắt, một nghịch lý có thể xuất hiện: Nhà nước thu được nhiều tiền hơn trên mỗi đơn vị đất, nhưng số lượng dự án triển khai giảm, nguồn cung nhà ở bị hạn chế và giá bán ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân.

"Đất đai không chỉ là nguồn lực tài chính của Nhà nước mà còn là yếu tố đầu vào của nền kinh tế. Vì vậy, hiệu quả của chính sách đất đai không thể chỉ được đo bằng số tiền sử dụng đất thu được, mà cần được đánh giá thông qua khả năng huy động nguồn lực, phát triển đô thị, tạo việc làm, tăng nguồn cung nhà ở, đóng góp ngân sách trong dài hạn và đặc biệt là phải giúp người dân dễ dàng mua được nhà ở với mức giá hợp lý so với thu nhập", ông Nguyễn Duy Thành nhận định.

Đình Sơn

Link gốc

Bình luận (1)