Kết quả kinh doanh quý III/2026 ghi nhận nhiều điểm sáng về lợi nhuận tại các doanh nghiệp bất động sản, song áp lực nợ vay, chi phí tài chính và dòng tiền vẫn hiện hữu. Sự phân hóa này khiến cổ phiếu địa ốc khó có thể tăng đồng loạt.

Báo cáo tài chính quý III/2026 cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản. Một số đơn vị ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh nhờ bàn giao dự án, trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó do doanh thu thấp, chi phí tài chính tăng hoặc phụ thuộc vào các khoản thu ngoài hoạt động kinh doanh chính.

Lợi nhuận quý III phân hóa mạnh

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) là một trong những điểm sáng. Quý III, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 3.187 tỷ đồng, tăng 137% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 937 tỷ đồng, gấp 3 lần. Động lực chính đến từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp, với diện tích đất bàn giao trong quý đạt khoảng 55 ha, gấp 3,3 lần cùng kỳ.

Tuy nhiên, kết quả 9 tháng lại kém tích cực hơn. Doanh thu đạt khoảng 5.112 tỷ đồng, tăng 4%, nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 1.197 tỷ đồng, giảm 23%. Chi phí tài chính tăng gấp đôi, lên gần 926 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay hơn 919 tỷ đồng. Như vậy, lợi nhuận quý III tăng mạnh chưa đủ bù đắp mức suy giảm trong nửa đầu năm.

Kết quả kinh doanh quý III/2026 ghi nhận nhiều điểm sáng về lợi nhuận tại các doanh nghiệp bất động sản.

Một doanh nghiệp khác gây chú ý là CTCP Tập đoàn BGI (VC7). Doanh thu thuần quý III đạt gần 608 tỷ đồng, tăng 336%; lợi nhuận sau thuế đạt 138 tỷ đồng, tăng hơn 30 lần so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận gộp tăng từ khoảng 9% lên 44%, chủ yếu nhờ hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty con Việt Yên. Đơn vị này đóng góp khoảng 457 tỷ đồng doanh thu trong quý. Lũy kế 9 tháng, BGI đạt 894 tỷ đồng doanh thu và 150 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng 163% và 804%.

Dù vậy, mức tăng trưởng đột biến của VC7 cần được đánh giá cùng khả năng duy trì tiến độ kinh doanh dự án. Khi phần lớn lợi nhuận tập trung trong quý III, kết quả những quý tiếp theo sẽ quyết định tính bền vững của đà tăng trưởng.

Ở nhóm bất động sản thương mại, Vincom Retail (VRE) ghi nhận kết quả ổn định hơn. Doanh thu thuần quý III đạt 2.374 tỷ đồng, tăng 5,5%; lợi nhuận sau thuế đạt 1.522 tỷ đồng, tăng gần 11%. Sau 9 tháng, lợi nhuận đạt 4.737 tỷ đồng, tăng 25%.

Khác với doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở phụ thuộc vào thời điểm bàn giao, Vincom Retail có nguồn thu định kỳ từ cho thuê trung tâm thương mại. Đây là lợi thế giúp doanh nghiệp duy trì kết quả kinh doanh ổn định hơn khi thị trường mua bán bất động sản biến động.

Ở chiều ngược lại, An Gia (AGG) ghi nhận doanh thu thuần quý III gần 24 tỷ đồng, giảm 86%; lợi nhuận sau thuế còn khoảng 15,4 tỷ đồng, giảm 85,9%.

CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, mã: NTL) báo lỗ sau thuế 76,6 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lãi 12,7 tỷ đồng cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán đầu tư hơn 100 tỷ đồng.

Saigonres (SGR) cũng chỉ đạt 11 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 43%. Lợi nhuận sau thuế hơn 15,6 tỷ đồng chủ yếu nhờ khoản thu nhập khác từ tiền phạt và bồi thường vi phạm hợp đồng.

Sự khác biệt này cho thấy lợi nhuận tăng chưa chắc phản ánh hoạt động kinh doanh cốt lõi đã phục hồi. Với doanh nghiệp địa ốc, cần xem xét nguồn thu, tiến độ bàn giao dự án và khả năng chuyển lợi nhuận thành tiền.

Thực tế, trong quý II, Khang Điền (KDH) từng ghi nhận gần 750 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế dù doanh thu thuần chỉ gần 161 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ. Động lực chính là khoản doanh thu tài chính hơn 900 tỷ đồng liên quan đến việc giảm tỷ lệ sở hữu tại doanh nghiệp phát triển dự án.

Novaland (NVL) cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế 912 tỷ đồng trong quý II, đảo chiều so với khoản lỗ cùng kỳ, nhờ đóng góp đáng kể từ doanh thu tài chính 1.741 tỷ đồng.

Áp lực nợ vay khiến cổ phiếu khó tăng đồng loạt

Lợi nhuận cải thiện nhưng diễn biến cổ phiếu cuối tháng 10 cho thấy nhà đầu tư vẫn thận trọng. Trong phiên 30/10, cổ phiếu KBC đóng cửa tại 26.050 đồng/cp, giảm 1,7%. Trước đó, mã này cũng giảm 1,85% trong phiên 29/10, xuống 26.500 đồng. Như vậy, sau khi công bố kết quả kinh doanh quý III tăng trưởng mạnh, KBC vẫn chịu áp lực điều chỉnh.

Tương tự, Vinhomes (VHM) đóng cửa phiên 30/10 ở mức 60.600 đồng/cp, giảm 2,42%. Trong phiên trước đó, mã này cũng giảm 2,2%, xuống 62.100 đồng. Hai phiên giảm liên tiếp cho thấy kết quả kinh doanh và kỳ vọng bàn giao dự án chưa đủ tạo lực đỡ rõ rệt cho thị giá.

VRE cũng có diễn biến kém tích cực. Cổ phiếu đóng cửa phiên 30/10 ở mức 23.750 đồng, giảm khoảng 1,66%. So với mức 25.300 đồng ngày 22/10, thị giá đã giảm khoảng 6%. Diễn biến này trái chiều với kết quả kinh doanh 9 tháng tăng trưởng của doanh nghiệp.

Trong khi đó, VC7 có diễn biến tích cực hơn. Cổ phiếu tăng từ 7.100 đồng ngày 26/10 lên 7.800 đồng ngày 27/10, tương đương gần 10%, với khối lượng giao dịch hơn 713.000 đơn vị. Đến ngày 29/10, mã này tiếp tục tăng lên 8.100 đồng, khối lượng giao dịch đạt khoảng 511.000 cổ phiếu. Trong phiên 30/10, VC7 giao dịch quanh 8.000 đồng. Đà tăng diễn ra cùng thời điểm doanh nghiệp công bố kết quả kinh doanh đột biến, nhưng thanh khoản cần tiếp tục được theo dõi.

Ở nhóm doanh nghiệp có kết quả kinh doanh suy giảm, AGG đóng cửa phiên 28/10 tại 9.100 đồng/cp, giảm 3,19%. Diễn biến này phần nào phản ánh tâm lý thận trọng trước kết quả doanh thu và lợi nhuận quý III đi xuống.

Bên cạnh kết quả kinh doanh, áp lực nợ vay tiếp tục là vấn đề lớn của ngành bất động sản. Theo số liệu VIS Rating, khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. Đáng chú ý, khoảng 40% lượng trái phiếu đến hạn thuộc về các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc gia hạn nợ trong giai đoạn 2023-2024.

Novaland là trường hợp đáng chú ý. Tại ngày 30/6/2026, tổng nợ gốc vay và nợ gốc trái phiếu của doanh nghiệp lên tới 72.911 tỷ đồng, trong đó còn một số khoản đã đến hạn nhưng chưa thanh toán. Với quy mô nghĩa vụ nợ này, lợi nhuận cải thiện chưa đồng nghĩa áp lực tài chính đã được giải quyết.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, sau giai đoạn ưu tiên giữ thanh khoản và tái cấu trúc tài chính, bài toán tiếp theo của doanh nghiệp địa ốc không chỉ là có lãi mà phải tạo được dòng tiền đủ mạnh và bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Cùng quan điểm về sự chọn lọc của thị trường, ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, cho rằng doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất và pháp lý dự án tốt sẽ có lợi thế. Ngược lại, những chủ đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy vốn hoặc có quỹ đất chưa minh bạch về pháp lý sẽ chịu sức ép lớn.

Với cổ phiếu bất động sản, KBC có động lực từ hoạt động khu công nghiệp nhưng cần cải thiện chi phí vốn; VRE sở hữu nguồn thu cho thuê ổn định hơn; VC7 cần chứng minh khả năng duy trì lợi nhuận sau quý tăng trưởng đột biến. Trong khi đó, các doanh nghiệp nợ vay lớn vẫn phải ưu tiên xử lý nghĩa vụ tài chính và đưa dự án vào kinh doanh.

Diễn biến cổ phiếu cho thấy thị trường đang phân hóa thay vì tăng đồng loạt theo kết quả kinh doanh. Khả năng tạo dòng tiền, kiểm soát nợ vay và tiến độ triển khai dự án sẽ là những yếu tố quyết định triển vọng cổ phiếu địa ốc trong thời gian tới.

Hải Giang

Link gốc

Bình luận (2)