Thị trường bất động sản đang trên đà chuyển đổi số mạnh mẽ. Sự phát triển của công nghệ đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc số hóa các quy trình giao dịch, giúp tăng tốc độ, tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro. Trong bối cảnh đó, công chứng điện tử được kỳ vọng sẽ là "chìa khóa" giải quyết các tồn tại của quy trình truyền thống.
Công chứng điện tử là "tấm khiên" bảo đảm an toàn pháp lý
Công chứng điện tử - “Lá chắn” bảo vệ giao dịch trên nền tảng số
"Số hóa giao dịch bất động sản là quá trình chuyển đổi các hoạt động giao dịch bất động sản truyền thống lên nền tảng số, sử dụng công nghệ thông tin và truyền thông để thực hiện các quy trình mua bán, chuyển nhượng, công chứng, đăng ký quyền sở hữu...", PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng Ban Pháp chế VNREA cho hay.
Bà Nhung cũng khẳng định, việc số hóa giúp tăng tính minh bạch, hiệu quả và giảm thiểu thủ tục hành chính giấy tờ, tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên tham gia giao dịch.
Ông Đào Duy An - Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam chia sẻ: "Công chứng chính là “người gác cổng”, giúp các giao dịch được diễn ra an toàn, minh bạch, qua đó góp phần tạo dựng sự bền vững cho nền kinh tế".
Nhưng thực tế, khi quá trình giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào giấy tờ, thủ công, rủi ro vẫn còn đó. Việc xác thực chủ thể, tài sản, ý chí của các bên, hay truy vết lịch sử giao dịch còn nhiều bất cập, làm tăng chi phí xã hội và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư cũng như người dân.
Trước những thách thức đó, việc xây dựng cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý trên nền tảng số trở thành yêu cầu cấp thiết. Công chứng điện tử được xem là một trong những giải pháp quan trọng, nhất là trong vấn đề xác thực chủ thể - tài sản - ý chí, cũng như khả năng truy vết và cơ chế trách nhiệm giải trình khi phát sinh tranh chấp.
Theo ông Đào Duy An, công chứng điện tử dễ dàng đồng bộ với các dịch vụ công trực tuyến và hỗ trợ quy trình số hóa của sàn giao dịch bất động sản. Hơn hết, công chứng viên chính là người xác minh nhân thân, năng lực hành vi dân sự, tình trạng pháp lý của tài sản và các thông tin ngăn chặn nếu có, trước khi hợp đồng được ký kết.
"Văn bản công chứng không chỉ là chứng cứ có giá trị pháp lý cao, mà còn là “lá chắn” đầu tiên chống lại các hành vi gian lận, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia", ông An nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, công chứng còn góp phần minh bạch hóa thông tin bất động sản. Cơ sở dữ liệu công chứng đang dần được hoàn thiện, hướng tới liên thông toàn quốc với cơ sở dữ liệu đất đai, tài sản, hộ tịch và thuế. Khi thông tin giao dịch được công khai và kiểm chứng, các hành vi gian lận như bán một bất động sản cho nhiều người, che giấu tình trạng pháp lý, hay thổi giá ảo… sẽ được ngăn chặn hiệu quả.
Ông An cho biết, ngành công chứng đã sẵn sàng cho chuyển đổi số và các giao dịch bất động sản trực tuyến. Thậm chí, nhiều mô hình đã được thí điểm thành công. "Chúng tôi đã thí điểm mô hình công chứng điện tử trực tuyến, mà người mua và bán ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không cần tiếp xúc với nhau vẫn hoàn thành giao dịch, dưới sự chứng kiến đồng thời của các công chứng viên tại mỗi địa điểm", ông An chia sẻ.
Cần một cơ chế tin cậy
Sự chuyển mình của ngành công chứng không phải là một bước đi đơn lẻ, mà nằm trong định hướng phát triển tổng thể của Nhà nước. Bà Phạm Thúy Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho biết, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều nghị quyết quan trọng, nhằm phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, và gắn liền với chuyển đổi số quốc gia.
Giai đoạn 2023 - 2025, hệ thống pháp lý đã được hoàn thiện để hỗ trợ số hóa giao dịch bất động sản. Luật Giao dịch điện tử 2023 đã công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng, chữ ký số; Luật Đất đai 2024 cho phép đăng ký, chuyển nhượng trực tuyến; Luật Công chứng 2024 lần đầu thừa nhận công chứng điện tử. "Các nghị định về định danh điện tử, chữ ký số, hóa đơn điện tử đã tạo nên khung pháp lý liên hoàn cho giao dịch trên môi trường số", bà Hạnh cho biết.
Mặc dù có nhiều triển vọng, nhưng việc triển khai công chứng điện tử vẫn còn đó những câu hỏi cần lời giải. PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội đặt ra nhiều vấn đề thực tế như chi phí, bảo mật thông tin và quyền riêng tư.
"Công chứng trên môi trường điện tử thì chi phí liệu có tăng hơn so với công chứng trực tiếp hay không?", ông Tuyến đặt vấn đề. Để thực hiện công chứng điện tử, cần có hệ sinh thái số và đầu tư lớn. Vấn đề đặt ra là chi phí đầu tư này do văn phòng công chứng hay cơ quan nhà nước đầu tư, và nếu văn phòng công chứng đầu tư thì có được tính vào chi phí công chứng hay không?
"Khi tích hợp các thông tin để thực hiện số hóa công chứng thì việc bảo mật thông tin như thế nào?. Hiện nay, tình trạng mua bán dữ liệu cá nhân hay tội phạm không gian mạng tấn công là có thật, nên việc bảo mật thông tin trong giao dịch số là một bài toán hóc búa, ông Tuyến lo ngại.
Thực tế, không phải mọi giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải công chứng. Luật Đất đai 2024, kế thừa từ Luật Đất đai 2013, chỉ yêu cầu công chứng đối với một số giao dịch về quyền sử dụng đất như hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn. Các giao dịch khác như thuê, cho thuê lại hay giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất đều không bắt buộc.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng định hướng vĩ mô của Nhà nước là xây dựng môi trường kinh doanh "thuận lợi, thông thoáng, chi phí tuân thủ thấp" và cắt giảm thủ tục không hợp lý.
"Các giao dịch kinh doanh bất động sản có yếu tố doanh nghiệp tham gia không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Đồng thời, vẫn phải đảm bảo an toàn pháp lý cho những giao dịch quan trọng, bằng cách giữ yêu cầu công chứng trong các trường hợp đặc thù để tránh rủi ro", ông Doanh nhấn mạnh.
Như vậy, từ định hướng vĩ mô cho đến thực tiễn vận hành của thị trường đều cho thấy, giao dịch bất động sản cần được số hóa toàn diện, thủ tục hành chính phải được tinh giản. Nhưng để đi đến một thị trường minh bạch và an toàn, cần có một cơ chế tin cậy, và công chứng điện tử đang được kỳ vọng sẽ trở thành mảnh ghép quan trọng của bức tranh ấy.
