Sự trở lại của nhóm cổ phiếu bất động sản với những yếu tố hỗ trợ đến từ diễn biến ngành, trong nhịp tăng hiện tại của VN-Index, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường chứng khoán đến những nấc thang mới.
Theo quan sát, nhóm cổ phiếu bất động sản đang cho thấy sự bứt phá trong thời gian gần đây. Một số mã đã trở về vùng đỉnh dài hạn. Điển hình là "bộ đôi" cổ phiếu VIC (Vingroup) và VHM (Vinhomes) của “họ Vingroup”.
Nhiều mã về đỉnh
Trong đó, cổ phiếu VIC ghi nhận mức ảnh hưởng lớn nhất khi đóng góp hơn 26 điểm tăng vào chỉ số VN-Index trong một tháng trở lại đây, vượt xa các mã vốn hóa lớn khác như VHM, VCB, TCB, HPG hay CTG.
Kết phiên 16/7, cổ phiếu VCI dừng ở mức 117.400 đồng/cp - thiết lập vùng giá cao nhất trong hơn 4 năm. So với đầu năm, thị giá VIC đã tăng đột biến tới hơn 180%.
Nhóm cổ phiếu bất động sản đang cho thấy sự bứt phá trong thời gian gần đây.
Cổ phiếu VHM đã chính thức chạm đỉnh lịch sử đã xác lập hồi tháng 8/2021 trong phiên 14/7 ở mức giá 88.800 đồng/cp. Chỉ từ đầu tháng 6/2025 đến nay, cổ phiếu này đã tăng hơn 30% giá trị; còn so với hồi đầu năm, mức tăng là 123%.
Cổ phiếu DXG (Tập đoàn Đất Xanh) kết phiên 16/7 ở mức giá 19.100 đồng/cp - cao nhất kể từ tháng 9/2022. So với hồi đầu tháng 4 năm nay, mã này đã tăng 50% giá trị. Một mã liên quan khác của Đất Xanh là DXS (Đất Xanh Services) cũng về lại mệnh giá 10.000 đồng/cp, sau giai đoạn gần 3 năm ngụp lặn dưới mệnh giá.
Động lực chính cho kỳ vọng đi lên của nhóm cổ phiếu bất động sản đến từ diễn biến ngành. Số liệu từ báo cáo mới đây của Công ty tư vấn dịch vụ DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản phía Nam đã có sự phục hồi tích cực cả về nguồn cung lẫn thanh khoản trong quý II/2025.
Đồng thời, thông tin sáp nhập tỉnh cũng là yếu tố mang tới triển vọng tích cực cho nhóm bất động sản dân cư. Đây là một động lực mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản trong trung – dài hạn.
Ngược thời gian, trong giai đoạn nửa đầu năm 2025, cổ phiếu bất động sản đã có mức tăng khá ấn tượng sau năm 2024 gần như “bất động”, thị giá ở vùng thấp.
Bên cạnh đó, bối cảnh vĩ mô thuận lợi khiến niềm tin về sự trở lại mạnh mẽ của cổ phiếu nhóm này được củng cố. Đó là các yếu tố như: hành lang pháp lý hoàn thiện, nhiều dự án được gỡ vướng về pháp lý, hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp mang lại kết quả, đặc biệt trong câu chuyện tái cấu trúc dòng tiền, trong đó có trái phiếu.
Tuy nhiên, cổ phiếu bất động sản thời gian qua cũng chứng kiến sự phân hoá mạnh. Các cổ phiếu có vốn hoá lớn, có nguồn hàng và câu chuyện tài chính tốt có diễn biến giá tích cực, trong khi các cổ phiếu doanh nghiệp vốn hoá nhỏ, thiếu nguồn hàng mới chủ yếu đi ngang, thậm chí giảm.
Kỳ vọng còn “đi xa"
Thực tế, ngoài những cổ phiếu điển hình nêu trên, đa số các mã bất động sản mới hồi phục được đoạn ngắn. Chẳng hạn, cổ phiếu CEO, DIG, PDR, NVL, KDH, NLG... còn cách đỉnh ngắn hạn của năm 2024, năm 2023, đặc biệt là đỉnh lịch sử hồi đầu năm 2022 rất xa.
Cùng với những yếu tố hỗ trợ trong nhịp tăng hiện tại của VN-Index, bất động sản là nhóm được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường đến những nấc thang mới.
Theo Chứng khoán VPBank (VPBankS), bước sang nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở cho thấy nhiều dấu hiệu khởi sắc trở lại.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ dự kiến đạt hơn 31.000 căn, trong khi TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ với khoảng 9.000 căn hộ mới, tăng tới 78% so với cùng kỳ. Đặc biệt, nguồn cung nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh được dự báo tăng gấp hơn 3 lần, cho thấy sự trở lại đáng chú ý của thị trường sơ cấp.
Lực đẩy của chu kỳ tăng trưởng này đến từ các cải cách chính sách lớn, nổi bật là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 cùng các nghị định hướng dẫn thi hành như Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định giá đất mới nhất và Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ và giấy tờ đất đai. Những thay đổi này không chỉ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, mà còn đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và nâng cao tính minh bạch cho toàn thị trường.
Đi kèm với đó, tiến độ giải ngân đầu tư công tăng tốc, đạt gần 200.000 tỷ đồng tính đến cuối tháng 5/2025, cao hơn 34,5% so với cùng kỳ, cũng tạo lực lan tỏa tích cực cho bất động sản địa phương. Các doanh nghiệp như Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh đang có vị thế sẵn sàng để tận dụng chu kỳ mới, khi lượng hàng có sẵn (backlog) dồi dào kết hợp cùng kế hoạch mở bán rầm rộ trong nửa cuối năm.
Dù rủi ro giá nhà tăng nhanh vẫn hiện hữu, VPBankS dự báo xu hướng giá sẽ ổn định dần từ năm 2025 khi nguồn cung được cải thiện, góp phần thúc đẩy thanh khoản và tâm lý thị trường tích cực hơn.
Theo VPBankS, cổ phiếu chu kỳ, đặc biệt là bất động sản đang hội tụ đủ điều kiện để trở thành nhóm dẫn dắt thị trường trong 12 tháng tới, cùng với nhóm ngân hàng.
“Khi chính sách pháp lý và hạ tầng được gỡ nút thắt, còn tín dụng quay lại đà tăng, đây chính là thời điểm để dòng tiền lớn quay lại với các cổ phiếu mang tính chu kỳ cao”, VPBankS nhấn mạnh.
Tương tự, trong báo cáo triển vọng ngành quý III/2025 vừa phát hành, Chứng khoán BSC cũng đưa ra những đánh giá khả quan với ngành bất động sản thương mại trong năm 2025
Theo báo cáo, dòng tiền của các chủ đầu tư được khơi thông trở lại và lợi nhuận ngành từ hoạt động kinh doanh cốt lõi sẽ cải thiện hơn trong nửa cuối năm nay.
BSC cho rằng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nửa cuối của pha phục hồi, kỳ vọng sớm bước vào pha mở rộng từ năm 2026. Định giá của ngành trong từng pha của chu kỳ mới sẽ cao hơn chu kỳ trước do phần lớn quỹ đất hiện tại được tích lũy từ chu kỳ trước nên chi phí thấp hơn, nhu cầu nhà ở hiện tại vẫn lớn.
Hiện tại, P/B trung bình ngành là 1,4x - tương đối rẻ so với pha mở rộng của chu kỳ vào năm 2026 - 2027 (1,6x - 2,0x). Nhiều cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch ở dưới mức P/B trung bình ngành.
Tại báo cáo gần nhất, SSI Research cho rằng về dài hạn, thị trường bất động sản vẫn có tiềm năng tăng trưởng nhờ nhu cầu nhà ở cao, được hỗ trợ bởi cơ cấu dân số vàng, tỷ lệ đô thị hóa hiện còn thấp, dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhanh đạt 50% vào năm 2030 với 1.000 - 1.200 khu đô thị và sự gia tăng tầng lớp trung lưu.
Đáng chú ý, các chuyên gia phân tích của SSI Research dự báo xác suất thị trường chứng khoán Việt Nam được nâng hạng trong năm nay lên tới 90%. Riêng với FTSE, việc nâng hạng được dự báo có thể hút vào thị trường khoảng 1 tỷ USD từ các quỹ ETF, chưa kể các dòng vốn chủ động.
SSI cũng đưa ra danh sách 15 cổ phiếu tiềm năng được hưởng lợi, trong đó nhóm Vingroup (VIC, VHM, VRE) là điểm nhấn với khả năng thu hút ròng hơn 300 triệu USD vốn ngoại.
Bình luận (4)
