‘Cách vài cây số nhưng giá bất động sản trung tâm có thể gấp 10 lần vùng ven’
Đó là nhận định của ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, khi phân tích về sự chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven. Theo đó, muốn giảm giá nhà cần thực hiện loạt giải pháp đồng bộ, từ đầu tư mạnh hạ tầng, đa dạng hóa nguồn cung đến việc xây dựng các đô thị vệ tinh.
Không thể chỉ trông chờ vào nhà ở xã hội
Các chuyên gia cho rằng muốn giải quyết bài toán nhà ở cần thay đổi cách tiếp cận, thay vì chỉ tập trung vào việc phát triển thêm các dự án nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội.
Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP. HCM, muốn giá nhà phù hợp hơn với người dân, thị trường cần đa dạng hóa nguồn cung, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
“Theo số liệu bán hàng của Bcons, nhóm khách hàng mua chung cư nhiều nhất nằm trong độ tuổi 25 - 45. Đây là nhóm có nhu cầu an cư lớn nhưng cũng chịu áp lực đáng kể về tài chính khi giá nhà ngày càng tăng”, ông nói.
Vì vậy, thị trường cần có những sản phẩm phù hợp hơn với thu nhập của người mua. Bên cạnh đó, giá nhà cần được kiểm soát để không tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng GDP, đồng thời nguồn cung phải hướng nhiều hơn đến nhu cầu sử dụng thực tế.
Ở góc độ chính sách, TS Trần Ngô Đức Thọ, Giám đốc Chương trình Nghiên cứu Đô thị, Hội Chuyên gia và Sinh viên Việt Nam tại Hoa Kỳ, cho rằng nhà cho thuê cần được nhìn nhận như một chiến lược phát triển quan trọng tương đương với nhà ở để bán.
Theo ông, không phải người dân nào cũng có nhu cầu hoặc đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do đó, việc cung cấp các sản phẩm cho thuê chất lượng, có mức giá phù hợp sẽ giúp người dân có thêm lựa chọn an cư mà không phải chịu áp lực vay nợ để sở hữu nhà.
Vị chuyên gia cho rằng có thể tham khảo kinh nghiệm từ Mỹ, khi có các nguồn vốn chuyên biệt dành cho phát triển nhà ở cho thuê. “Nhà nước không nhất thiết phải trực tiếp tham gia quản lý, vận hành các dự án mà có thể thiết kế cơ chế cấp vốn, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư và phát triển loại hình nhà ở này”, ông nói.
Đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị
Bên cạnh đa dạng hóa nguồn cung, giới chuyên môn cho rằng phát triển hạ tầng giao thông là giải pháp quan trọng để giảm áp lực giá nhà tại khu vực trung tâm. Theo ông Lê Như Thạch, giá nhà hiện có sự chênh lệch rất lớn giữa khu vực trung tâm và vùng ven. "Chỉ cách nhau khoảng 4-5km nhưng giá bất động sản có thể chênh lệch 9-10 lần", ông nói.
Do đó, nếu hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro, được đầu tư đồng bộ và triển khai nhanh chóng, người dân sẽ có thêm lựa chọn nhà ở tại những khu vực xa trung tâm với mức giá phù hợp hơn.
Ông Thạch cho rằng giao thông công cộng cần được đầu tư đúng mức và trong thời gian nhanh nhất có thể. Khi việc di chuyển thuận tiện, người dân sẽ sẵn sàng lựa chọn những khu đô thị mới ở vùng ven nếu nơi đó có đầy đủ tiện ích phục vụ cuộc sống.
Cùng quan điểm, TS Nguyễn Quang, nguyên Giám đốc Chương trình Định cư và Nhà ở (Habitat) của Liên hiệp quốc tại Việt Nam, cho rằng cần phát triển hạ tầng giao thông để mở rộng không gian thị trường đất đai, tạo điều kiện cho các khu vực ngoại vi phát triển.
Việc mở rộng không gian đô thị thông qua phát triển hạ tầng sẽ giúp giảm áp lực tập trung dân cư và nhu cầu nhà ở tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, để người dân thực sự lựa chọn các khu vực ngoại vi, những khu đô thị mới cần được đầu tư đồng bộ về giao thông và tiện ích.
Đa dạng hóa dòng vốn
Một trong những vấn đề được các chuyên gia nhấn mạnh là cần cải thiện cơ chế, chính sách để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Theo ông Lê Như Thạch, dù nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội nhưng hành lang pháp lý và thủ tục thực hiện vẫn còn phức tạp.
Ông cho rằng cần xây dựng hệ thống dữ liệu về những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Khi thông tin được quản lý minh bạch, doanh nghiệp có thể thuận lợi hơn trong việc xác định đối tượng khách hàng, còn người dân cũng giảm được những thủ tục không cần thiết.
Bên cạnh đó, các chính sách dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần thực sự phù hợp với đặc thù hoạt động của lĩnh vực này.
"Doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều khoản chi phí trong quá trình triển khai dự án. Chẳng hạn, việc chậm thực hiện nghĩa vụ thuế có thể khiến chi phí tài chính tăng lên, từ đó tác động đến giá thành sản phẩm. Vì vậy, bên cạnh việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà nước cần hoàn thiện cơ chế để giảm chi phí và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình đầu tư", ông nói.
Ở góc độ nguồn vốn, TS Nguyễn Quang cho rằng thị trường cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, không chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng mà còn cần phát triển các quỹ tín dụng, quỹ nhà ở và những nguồn vốn chuyên biệt phục vụ phát triển nhà ở.
Đặc biệt, đối với nhà cho thuê, việc hình thành các cơ chế tài chính dài hạn sẽ giúp doanh nghiệp có thêm động lực đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào những dự án có thể thu hồi vốn nhanh thông qua hoạt động bán nhà.
Không chỉ dừng lại ở việc tăng nguồn cung hay giảm giá bán, TS Huỳnh Thế Du, Chủ tịch Hội Chuyên gia và Sinh viên Việt Nam tại Hoa Kỳ, thành viên Viện Sáng kiến Việt Nam, cho rằng cần thay đổi cả tư duy phát triển đô thị.
Theo ông, Việt Nam có thể hướng tới mô hình thành phố 15 phút, trong đó các hoạt động thiết yếu của người dân như sinh hoạt, ăn uống, làm việc và tiếp cận tiện ích có thể được thực hiện trong khoảng thời gian 15 phút.
Đây không đơn thuần là việc rút ngắn thời gian di chuyển mà còn là cách tổ chức không gian đô thị, bảo đảm các khu dân cư được kết nối với hệ thống dịch vụ, tiện ích và hạ tầng thiết yếu.
Khi các khu vực được phát triển đồng bộ, người dân không nhất thiết phải tập trung vào khu vực trung tâm để tiếp cận các dịch vụ cơ bản. Điều này cũng tạo thêm dư địa phát triển nhà ở tại những khu vực khác, góp phần giảm áp lực lên giá bất động sản.
Ái Sa
Bình luận