Bất động sản hạng sang ngày càng 'nóng', chuyên gia cảnh báo 'khủng hoảng thừa'

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến cuộc đua phát triển nhà ở cao cấp, hạng sang ngày càng sôi động với sự tham gia của hàng loạt doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, đằng sau cuộc đua nâng cấp sản phẩm, nguồn cung nhà đắt tiền tăng nhanh, trong khi sức mua suy yếu và khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng thu hẹp, làm dấy lên lo ngại về một cuộc khủng hoảng thừa.

Cuộc đua nâng giá nhà ngày càng nóng

Sự xuất hiện của những thương hiệu mới cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản cao cấp vẫn rất lớn đối với các nhà phát triển.

Mới đây, Công ty cổ phần Epic Holdings giới thiệu thương hiệu EPIC, công bố danh mục Timeless Collection gồm 5 dự án tại Hà Nội, gồm Tara Maison ở Mỹ Đình, Tara Cosmo tại Nguyễn Trãi, Tara Vista tại Vũ Tông Phan, Tara Solis tại Trung Văn và Tara Elite tại Lê Đại Hành.

Trước đó, hàng loạt doanh nghiệp đã mở rộng hiện diện ở phân khúc cao cấp. CapitaLand Development hợp tác với Mitsubishi Estate và Nomura Real Estate Development phát triển Maison Privée tại Ciputra, gồm 490 căn hộ, tổng giá trị phát triển ước tính 11.700 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành quý I/2029. Theo dữ liệu tin đăng trên Batdongsan.com.vn tháng 10, giá chào bán tham khảo tại dự án vào khoảng 194-225 triệu đồng/m2.

Nhà ở cao cấp vẫn đang áp đảo nguồn cung thị trường địa ốc.

Cũng tại Ciputra, Sunshine Group phát triển Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences với mức giá tham khảo 141-238 triệu đồng/m2. Trong khi đó, The Matrix One Premium của MIK Group tại khu vực Mễ Trì - Lê Quang Đạo được chào bán khoảng 113-161 triệu đồng/m2; The Diamond Residence của BRG Group dao động 113-152 triệu đồng/m2.

Tại khu vực hồ Tây, căn hộ D’. Le Roi Soleil của Tân Hoàng Minh cũng được rao bán khoảng 137-187 triệu đồng/m2. Ở phía tây Hà Nội, Masterise Homes phát triển Lumière Evergreen với mức giá tham khảo 82-106 triệu đồng/m2, còn dự án Lumi Hanoi của CapitaLand có giá khoảng 70-95 triệu đồng/m2.

Những con số cho thấy mặt bằng giá giữa các dự án có sự phân hóa, nhưng nhìn chung ngày càng nhiều sản phẩm được định vị ở nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.

Đáng chú ý, cuộc đua không còn bó hẹp trong khu vực trung tâm mà lan rộng tới các đô thị mới, nơi hạ tầng và quỹ đất tạo điều kiện phát triển những tổ hợp quy mô lớn. Vinhomes Global Gate tại Cổ Loa, Đông Anh là một ví dụ với nhiều loại hình nhà ở từ thấp tầng đến căn hộ.

Việc liên tiếp xuất hiện dự án mới phản ánh chiến lược của doanh nghiệp trong khai thác nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao, đồng thời tạo ra những sản phẩm có giá trị phát triển lớn. Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm là liệu thị trường có đủ sức hấp thụ lượng nhà ở đắt tiền ngày càng tăng?

Nguồn cung lệch pha, sức mua ngày càng suy yếu

Thực tế đang cho thấy sự mất cân đối đáng kể giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu nhà ở. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý II/2026, căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới tại Hà Nội.

Tính trong nửa đầu năm, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 72% nguồn cung đang chào bán, trong khi phân khúc nhà ở giá phải chăng gần như vắng bóng.

Đáng chú ý, nguồn cung nghiêng về sản phẩm đắt tiền diễn ra đúng thời điểm sức mua có dấu hiệu suy giảm. Cushman & Wakefield ghi nhận khoảng 4.600 căn hộ được giao dịch trong quý II, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.659 USD/m2, tương đương 123 triệu đồng/m2, tăng 19% theo quý và 36% so với cùng kỳ. Theo đơn vị nghiên cứu, mức tăng này chịu tác động đáng kể từ cơ cấu nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tại hội thảo về bất động sản hồi trung tuần tháng 10, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết nửa đầu năm, bên cạnh nguồn cung tăng mạnh, mặt bằng giá quá cao đang khiến khách hàng khó tiếp cận sản phẩm phù hợp.

"Chủ đầu tư cũng cần điều chỉnh cấu trúc sản phẩm, giảm bớt phát triển nhà ở thương mại hạng sang, cao cấp để tránh khủng hoảng thừa", ông Đính cảnh báo.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định nguồn cung thời gian tới có thể tiếp tục bùng nổ khi hàng loạt đại dự án quy mô hàng nghìn đến gần chục nghìn ha được triển khai, bên cạnh mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Muốn hấp thụ lượng cung lớn này, giá nhà phải tiệm cận thu nhập thực tế để thu hút số đông người dân.

"Giá 100 triệu đồng mỗi m2 chỉ bán được với quy mô vài trăm đến nghìn căn. Doanh nghiệp muốn bán 10.000 căn buộc phải hạ giá xuống thấp hơn", ông Toản phân tích.

Theo ông, hiện người bán đã sẵn sàng giảm giá nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ đợi, khiến hai bên tiếp tục thăm dò và giao dịch chưa thực sự sôi động. Dòng tiền vốn là mạch máu của doanh nghiệp và người mua; khi bị tắc nghẽn, nguy cơ kiệt quệ tài chính có thể xuất hiện.

Từ góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), chỉ ra sự chênh lệch đáng kể giữa giá nhà sơ cấp và thứ cấp.

Trong khi giá chuyển nhượng đã có dấu hiệu giảm, giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư vẫn chưa điều chỉnh nhiều, trở thành một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản tiếp tục gặp khó.

Theo bà Hằng, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, nhưng thị trường đang thiếu những sản phẩm phù hợp về vị trí, chất lượng và khả năng tài chính. Do đó, doanh nghiệp cần cơ cấu lại nguồn cung, xác định đúng nhóm khách hàng mục tiêu và đánh giá khả năng hấp thụ của từng phân khúc, thay vì chạy theo lợi nhuận kỳ vọng cao.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần chuyển trọng tâm từ tối đa hóa giá bán sang bảo đảm dòng tiền. Khi phần lớn dự án sử dụng vốn vay ngân hàng, sản phẩm chậm tiêu thụ đồng nghĩa với vốn bị ứ đọng, chi phí lãi vay tiếp tục gia tăng và rủi ro tài chính ngày càng lớn.

Cuộc đua phát triển nhà hạng sang có thể tạo thêm lựa chọn cho nhóm khách hàng giàu có, nhưng không thể trở thành hướng đi chủ đạo của toàn thị trường.

Khi giá nhà ngày càng đắt đỏ, còn sức mua bị giới hạn bởi thu nhập và chi phí vốn, việc tiếp tục mở rộng nguồn cung cao cấp mà thiếu tính toán sẽ khiến doanh nghiệp tự đẩy mình vào thế khó.

Hưng Nguyên

Link gốc