Ph&#226;n T&#237;ch Cổ Phiếu NVL: Novaland C&#243; Tăng Trưởng Lại Sau Th&#225;o Gỡ?
1. TỔNG QUAN VỤ VIỆC

Ng&#224;y 19/11, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, &#244;ng V&#245; Tấn Đức, ch&#237;nh thức ph&#234; duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung 1/10.000, mở ra bước ngoặt quan trọng trong việc th&#225;o gỡ ph&#225;p l&#253; cho dự &#225;n Aqua City của Tập đo&#224;n Novaland. Quyết định n&#224;y đ&#225;nh dấu sự khởi đầu của một giai đoạn mới đối với Novaland, kh&#244;ng chỉ gi&#250;p giải tỏa c&#225;c vướng mắc ph&#225;p l&#253; m&#224; c&#242;n tạo tiền đề cho sự ph&#225;t triển d&#224;i hạn của tập đo&#224;n.
Việc điều chỉnh quy hoạch ph&#226;n khu C4 tại dự &#225;n Aqua City l&#224; một c&#250; h&#237;ch ph&#225;p l&#253; lớn, cho ph&#233;p Novaland tiến h&#224;nh ho&#224;n thiện quy hoạch chi tiết 1/500 v&#224; c&#225;c bước triển khai x&#226;y dựng tiếp theo.
Ở phần n&#224;y th&#236; cả nh&#224; c&#243; thể chưa hiểu r&#245; về quy hoạch 1/10000 l&#224; g&#236; m&#224; gi&#250;p NVL gỡ rối được th&#236; em sẽ giải th&#237;ch cụ thể ngay tại phần hai để cả nh&#224; hiểu đ&#250;ng.
2. GIẢI TH&#205;CH CỤ THỂ TỶ LỆ QUY HOẠCH

Quy hoạch 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500 l&#224; g&#236;?

C&#225;c loại liệt k&#234; ở tr&#234;n ch&#237;nh l&#224; Tỉ lệ quy hoạch, Tỉ lệ c&#224;ng cao th&#236; độ ch&#237;nh x&#225;c c&#224;ng thấp. Như c&#225;c tỉ lệ 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000 l&#224; c&#225;c loại quy hoạch mang t&#237;nh Định hướng, nghĩa l&#224; chỗ n&#224;y sẽ l&#224;m g&#236;, chỗ kia sẽ l&#224;m g&#236;, độ ch&#237;nh x&#225;c thấp c&#243; nghĩa l&#224; với c&#225;c quy hoạch loại đ&#243;, th&#236; sai số c&#243; thể l&#234;n đến h&#224;ng trăm m&#233;t so với thực tế, v&#237; dụ, quy hoạch loại n&#224;y sẽ x&#225;c định c&#243; 1 con đường đi qua khu vực đ&#243;, nhưng đi ch&#237;nh x&#225;c chỗ n&#224;o th&#236; kh&#244;ng biết. Thế n&#234;n với c&#225;c tỉ lệ cao th&#236; Quy hoạch chỉ mang t&#237;nh tham khảo v&#224; định hướng. Cho đến Quy hoạch 1/2.000 v&#224; 1/500 th&#236; mới c&#243; t&#237;nh ch&#237;nh x&#225;c v&#224; ph&#225;p l&#253; cụ thể.

Quy hoạch 1/2.000 l&#224; do nh&#224; nước lập, được cập nhật theo định kỳ 05 năm 1 lần. Ngo&#224;i ra quy hoạch n&#224;y cũng c&#243; thể cập nhật kh&#244;ng định kỳ khi c&#243; sự thay đổi n&#224;o đ&#243;. Quy hoạch 1/2.000 l&#224; một t&#224;i liệu ph&#225;p quy c&#243; t&#237;nh ph&#225;p l&#253;. V&#224; với quy hoạch loại n&#224;y, thường l&#224;m đến khu vực, khu phố, c&#225;c tuyến đường li&#234;n kết.

Quy hoạch 1/500 l&#224; thường do doanh nghiệp lập, việc lập quy hoạch 1/500 phải ph&#249; hợp với quy hoạch 1/2000. C&#243; thể hiểu quy hoạch 1/500 l&#224; chi tiết hơn so với quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500 tham chiếu đến từng l&#244; đất, từng con hẻm với độ ch&#237;nh x&#225;c cao.

Như thế, n&#243;i về t&#237;nh ph&#225;p l&#253;, chỉ c&#243; Quy hoạch 1/2000 v&#224; 1/500 l&#224; c&#243; t&#237;nh ph&#225;p l&#253; cụ thể. C&#242;n tất cả c&#225;c loại quy hoạch kh&#225;c chỉ mang t&#237;nh tham khảo. V&#224; trong thực tế, c&#243; những nơi chưa c&#243; Quy hoạch 1/2000, l&#250;c n&#224;y doanh nghiệp sẽ gặp kh&#243; khăn trong việc triển khai quy hoạch 1/500.

3. VI PHẠM NVL TRƯỚC Đ&#211;

Theo b&#225;o c&#225;o của Đồng Nai, trong ph&#226;n khu C4, TP Bi&#234;n H&#242;a c&#243; 15 dự &#225;n thuộc bốn khu đ&#244; thị với tổng diện t&#237;ch khoảng 1.184ha, do bốn nh&#243;m l&#224;m chủ đầu tư gồm c&#225;c c&#244;ng ty thuộc Donacoop, c&#225;c c&#244;ng ty của Tập đo&#224;n No Va, c&#244;ng ty thuộc Tập đo&#224;n Nam Long v&#224; C&#244;ng ty TNHH Southern Golden Land.

Trong đ&#243; c&#225;c c&#244;ng ty của Tập đo&#224;n No Va, c&#244;ng ty thuộc Tập đo&#224;n Nam Long v&#224; C&#244;ng ty TNHH Southern Golden Land nhận chuyển nhượng một phần dự &#225;n từ c&#225;c dự &#225;n ban đầu thuộc c&#225;c c&#244;ng ty thuộc Donacoop.

Sau khi nhận chuyển nhượng, c&#225;c doanh nghiệp kiến nghị được điều chỉnh tổng thể c&#225;c cho ph&#249; hợp t&#236;nh h&#236;nh, định hướng kinh doanh mới v&#224; được UBND tỉnh c&#243; văn bản chấp thuận chủ trương trong c&#225;c năm 2019, 2020 v&#224; 2021.

Tuy nhi&#234;n trong qu&#225; tr&#236;nh thẩm định c&#225;c hồ sơ quy hoạch chi tiết, tỉnh Đồng Nai nhận thấy c&#225;c đồ &#225;n n&#224;y chưa ph&#249; hợp với quy hoạch chung Bi&#234;n H&#242;a, quy hoạch ph&#226;n khu C4, v&#236; vậy chưa đủ cơ sở để điều chỉnh.

D&#249; quy hoạch chi tiết điều chỉnh chưa được ph&#234; duyệt nhưng trong giai đoạn đại dịch COVID-19, qu&#225; tr&#236;nh thực hiện “3 tại chỗ” (sản xuất, c&#225;ch ly, ăn nghỉ tại chỗ), c&#225;c doanh nghiệp đ&#227; triển khai thi c&#244;ng tr&#234;n thực địa c&#243; một số vị tr&#237; x&#226;y dựng sai so với quy hoạch chi tiết v&#224; giấy ph&#233;p x&#226;y dựng đ&#227; được cấp.

Ri&#234;ng Tập đo&#224;n No Va b&#225;o c&#225;o với tỉnh Đồng Nai đ&#227; đầu tư tr&#234;n 1.000 tỉ đồng tại c&#225;c khu vực c&#243; vi phạm n&#224;y.
4. KẾT LUẬN

Qua b&#224;i viết ngắn em mong mọi người c&#243; c&#225;i nh&#236;n đ&#250;ng về NVL, việc họ vi phạm hiện đ&#227; được th&#225;o gỡ? Nhưng c&#226;u hỏi đặt ra ở đ&#226;y l&#224; khi n&#224;o c&#243; quy hoạch 1/2000 từ ch&#237;nh quyền để NVL c&#243; thể thực hiện quy hoạch 1/500? Việc xin v&#224; chờ c&#225;c giấy ph&#233;p tiếp theo sẽ l&#224; hằng h&#224; sa số v&#224; tốn rất nhiều thời gian. Cộng th&#234;m việc NVL hiện đang &#226;m vốn chủ rất khủng? Vậy th&#236; liệu chi ph&#237; vay c&#243; l&#224;m NVL … trước ng&#224;y nhận được tin vui từ bản quy hoạch 1/2000 ?

Cả nh&#224; muốn nhận được bản kế hoạch chi tiết về việc nắm giữ NVL ngay thời điểm điểm hiện tại th&#236; nhanh tay li&#234;n hệ trực tiếp với em để nhận được tư vấn nh&#233;.

Phân Tích Cổ Phiếu NVL: Novaland Có Tăng Trưởng Lại Sau Tháo Gỡ?
1. TỔNG QUAN VỤ VIỆC

Ngày 19/11, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, ông Võ Tấn Đức, chính thức phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung 1/10.000, mở ra bước ngoặt quan trọng trong việc tháo gỡ pháp lý cho dự án Aqua City của Tập đoàn Novaland. Quyết định này đánh dấu sự khởi đầu của một giai đoạn mới đối với Novaland, không chỉ giúp giải tỏa các vướng mắc pháp lý mà còn tạo tiền đề cho sự phát triển dài hạn của tập đoàn.
Việc điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 tại dự án Aqua City là một cú hích pháp lý lớn, cho phép Novaland tiến hành hoàn thiện quy hoạch chi tiết 1/500 và các bước triển khai xây dựng tiếp theo.
Ở phần này thì cả nhà có thể chưa hiểu rõ về quy hoạch 1/10000 là gì mà giúp NVL gỡ rối được thì em sẽ giải thích cụ thể ngay tại phần hai để cả nhà hiểu đúng.
2. GIẢI THÍCH CỤ THỂ TỶ LỆ QUY HOẠCH

Quy hoạch 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500 là gì?

Các loại liệt kê ở trên chính là Tỉ lệ quy hoạch, Tỉ lệ càng cao thì độ chính xác càng thấp. Như các tỉ lệ 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000 là các loại quy hoạch mang tính Định hướng, nghĩa là chỗ này sẽ làm gì, chỗ kia sẽ làm gì, độ chính xác thấp có nghĩa là với các quy hoạch loại đó, thì sai số có thể lên đến hàng trăm mét so với thực tế, ví dụ, quy hoạch loại này sẽ xác định có 1 con đường đi qua khu vực đó, nhưng đi chính xác chỗ nào thì không biết. Thế nên với các tỉ lệ cao thì Quy hoạch chỉ mang tính tham khảo và định hướng. Cho đến Quy hoạch 1/2.000 và 1/500 thì mới có tính chính xác và pháp lý cụ thể.

Quy hoạch 1/2.000 là do nhà nước lập, được cập nhật theo định kỳ 05 năm 1 lần. Ngoài ra quy hoạch này cũng có thể cập nhật không định kỳ khi có sự thay đổi nào đó. Quy hoạch 1/2.000 là một tài liệu pháp quy có tính pháp lý. Và với quy hoạch loại này, thường làm đến khu vực, khu phố, các tuyến đường liên kết.

Quy hoạch 1/500 là thường do doanh nghiệp lập, việc lập quy hoạch 1/500 phải phù hợp với quy hoạch 1/2000. Có thể hiểu quy hoạch 1/500 là chi tiết hơn so với quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500 tham chiếu đến từng lô đất, từng con hẻm với độ chính xác cao.

Như thế, nói về tính pháp lý, chỉ có Quy hoạch 1/2000 và 1/500 là có tính pháp lý cụ thể. Còn tất cả các loại quy hoạch khác chỉ mang tính tham khảo. Và trong thực tế, có những nơi chưa có Quy hoạch 1/2000, lúc này doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai quy hoạch 1/500.

3. VI PHẠM NVL TRƯỚC ĐÓ

Theo báo cáo của Đồng Nai, trong phân khu C4, TP Biên Hòa có 15 dự án thuộc bốn khu đô thị với tổng diện tích khoảng 1.184ha, do bốn nhóm làm chủ đầu tư gồm các công ty thuộc Donacoop, các công ty của Tập đoàn No Va, công ty thuộc Tập đoàn Nam Long và Công ty TNHH Southern Golden Land.

Trong đó các công ty của Tập đoàn No Va, công ty thuộc Tập đoàn Nam Long và Công ty TNHH Southern Golden Land nhận chuyển nhượng một phần dự án từ các dự án ban đầu thuộc các công ty thuộc Donacoop.

Sau khi nhận chuyển nhượng, các doanh nghiệp kiến nghị được điều chỉnh tổng thể các cho phù hợp tình hình, định hướng kinh doanh mới và được UBND tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương trong các năm 2019, 2020 và 2021.

Tuy nhiên trong quá trình thẩm định các hồ sơ quy hoạch chi tiết, tỉnh Đồng Nai nhận thấy các đồ án này chưa phù hợp với quy hoạch chung Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4, vì vậy chưa đủ cơ sở để điều chỉnh.

Dù quy hoạch chi tiết điều chỉnh chưa được phê duyệt nhưng trong giai đoạn đại dịch COVID-19, quá trình thực hiện “3 tại chỗ” (sản xuất, cách ly, ăn nghỉ tại chỗ), các doanh nghiệp đã triển khai thi công trên thực địa có một số vị trí xây dựng sai so với quy hoạch chi tiết và giấy phép xây dựng đã được cấp.

Riêng Tập đoàn No Va báo cáo với tỉnh Đồng Nai đã đầu tư trên 1.000 tỉ đồng tại các khu vực có vi phạm này.
4. KẾT LUẬN

Qua bài viết ngắn em mong mọi người có cái nhìn đúng về NVL, việc họ vi phạm hiện đã được tháo gỡ? Nhưng câu hỏi đặt ra ở đây là khi nào có quy hoạch 1/2000 từ chính quyền để NVL có thể thực hiện quy hoạch 1/500? Việc xin và chờ các giấy phép tiếp theo sẽ là hằng hà sa số và tốn rất nhiều thời gian. Cộng thêm việc NVL hiện đang âm vốn chủ rất khủng? Vậy thì liệu chi phí vay có làm NVL … trước ngày nhận được tin vui từ bản quy hoạch 1/2000 ?

Cả nhà muốn nhận được bản kế hoạch chi tiết về việc nắm giữ NVL ngay thời điểm điểm hiện tại thì nhanh tay liên hệ trực tiếp với em để nhận được tư vấn nhé.