Kể từ ng&agrave;y 1/1/2025, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với một số điểm mới đ&aacute;nh ch&uacute; &yacute;, đ&aacute;nh dấu bước chuyển biến lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240402/images/122920293.png" style="height:367px; width:550px" />

Trong b&aacute;o c&aacute;o mới đ&acirc;y, đội ngũ chuy&ecirc;n gia của CBRE Việt Nam v&agrave; C&ocirc;ng ty Luật DIMAC đ&atilde; chỉ ra 9 điểm thay đổi nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 v&agrave; ph&acirc;n t&iacute;ch những ảnh hưởng của quy định mới tới thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, phạm vị điều chỉnh

Điều 1, luật mới đ&atilde; thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Qua đ&oacute; gi&uacute;p giải quyết vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh với Luật Đất đai, Luật Nh&agrave; ở, Luật Đầu tư, Luật Quản l&yacute;, sử dụng t&agrave;i sản c&ocirc;ng v&agrave; c&aacute;c luật c&oacute; li&ecirc;n quan kh&aacute;c.

Với những quy định mới, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho thấy sự ph&acirc;n định r&agrave;nh mạch, độc lập của lĩnh vực chuy&ecirc;n ng&agrave;nh bất động sản trong mối quan hệ với c&aacute;c lĩnh vực kh&aacute;c li&ecirc;n quan đến đầu tư v&agrave; đất đai. V&iacute; dụ như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự &aacute;n bất động sản l&agrave; t&agrave;i sản bảo đảm để thu hồi nợ sẽ được thực hiện theo Luật c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng.

Thứ hai, tổ chức kinh tế c&oacute; vốn đầu tư nước ngo&agrave;i

Điều 10.4 v&agrave; 10.5, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đ&atilde; điều chỉnh v&agrave; l&agrave;m r&otilde; quy định tổ chức kinh tế c&oacute; vốn đầu tư nước ngo&agrave;i kh&ocirc;ng phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i theo quy định của Luật Đầu tư, th&igrave; được kinh doanh bất động sản như tổ chức c&aacute; nh&acirc;n trong nước.

Việc sửa đổi n&agrave;y gi&uacute;p tạo điều kiện thuận lợi v&agrave; mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế c&oacute; vốn đầu tư nước ngo&agrave;i đối với c&aacute;c trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm t&iacute;nh thống nhất với Luật Đầu tư.

Thứ ba, đặt cọc trong kinh doanh nh&agrave; ở, c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai

Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định chủ đầu tư dự &aacute;n bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc kh&ocirc;ng qu&aacute; 5% gi&aacute; b&aacute;n, cho thu&ecirc; mua nh&agrave; ở, c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng, phần diện t&iacute;ch s&agrave;n x&acirc;y dựng trong c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng từ kh&aacute;ch h&agrave;ng khi nh&agrave; ở, c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng đ&atilde; c&oacute; đủ c&aacute;c điều kiện đưa v&agrave;o kinh doanh theo quy định của Luật n&agrave;y. Đ&acirc;y l&agrave; điểm mới đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; thể hiện đ&uacute;ng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho b&ecirc;n mua, thu&ecirc; mua.

Tuy nhi&ecirc;n, CBRE cho rằng quy định đặt cọc kh&ocirc;ng đề cập đến vấn đề phạt cọc, do đ&oacute; tỷ lệ phạt cọc sẽ được &aacute;p dụng dựa tr&ecirc;n sự thỏa thuận của c&aacute;c b&ecirc;n. V&igrave; vậy, quy định n&agrave;y cũng cần được hướng dẫn chi tiết hơn v&agrave; &aacute;p dụng một thời gian tr&ecirc;n thực tế để đ&aacute;nh gi&aacute; hiệu quả thi h&agrave;nh.

Thứ tư, điều kiện đưa v&agrave;o kinh doanh nh&agrave; ở, c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai

Điều 24.6, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định mới về việc chủ đầu tư dự &aacute;n phải ho&agrave;n th&agrave;nh nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh về đất đai với Nh&agrave; nước theo quy định ph&aacute;p luật đối với đất gắn liền với nh&agrave; ở, c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng được đưa v&agrave;o kinh doanh. Quy định mới tiếp tục siết chặt điều kiện đối với bất động sản đưa v&agrave;o kinh doanh.

Theo đơn vị, trước đ&acirc;y việc y&ecirc;u cầu chủ đầu tư phải ho&agrave;n th&agrave;nh nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh của m&igrave;nh chỉ được triển khai ri&ecirc;ng lẻ theo ch&iacute;nh s&aacute;ch của từng địa phương. Song, c&aacute;ch vận dụng n&agrave;y dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa c&aacute;c địa phương v&agrave; g&acirc;y ra sự bất b&igrave;nh đẳng giữa c&aacute;c chủ đầu tư. Do đ&oacute;, việc sửa đổi n&agrave;y hữu &iacute;ch trong việc đảm bảo &aacute;p dụng thống nhất quy định ph&aacute;p luật.

Thứ năm, bảo l&atilde;nh trong b&aacute;n, cho thu&ecirc; mua nh&agrave; ở h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai&nbsp;

Điều 26, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho ph&eacute;p b&ecirc;n mua được quyền lựa chọn việc c&oacute; hoặc kh&ocirc;ng c&oacute; y&ecirc;u cầu bảo l&atilde;nh nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh của chủ đầu tư đối với họ.

Quy định n&agrave;y tạo điều kiện linh hoạt cho c&aacute;c b&ecirc;n được tự do thỏa thuận t&ugrave;y thuộc v&agrave;o nhu cầu thực tế nhưng vẫn cho ph&eacute;p b&ecirc;n mua c&oacute; quyền y&ecirc;u cầu tổ chức t&iacute;n dụng bảo l&atilde;nh khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp ph&aacute;p của m&igrave;nh tại thời điểm k&yacute; hợp đồng với chủ đầu tư.

Đồng thời, gi&uacute;p đơn giản h&oacute;a giấy tờ, n&acirc;ng cao tr&aacute;ch nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện đ&uacute;ng quy định v&agrave; kh&aacute;ch h&agrave;ng c&oacute; cơ sở r&otilde; r&agrave;ng để đảm bảo quyền v&agrave; lợi &iacute;ch hợp ph&aacute;p của m&igrave;nh khi giao dịch với chủ đầu tư.

Thứ s&aacute;u, điều kiện ph&acirc;n l&ocirc; b&aacute;n nền

Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đ&atilde; bổ sung th&ecirc;m đ&ocirc; thị loại II v&agrave; loại III v&agrave;o nh&oacute;m hạn chế ph&acirc;n l&ocirc; b&aacute;n nền, theo đ&oacute; siết chặt hơn quy định về hoạt động n&agrave;y so với hiện h&agrave;nh. Qua đ&oacute; gi&uacute;p đảm bảo sự ph&aacute;t triển l&agrave;nh mạnh cho thị trường nh&agrave; đất, cảnh quan v&agrave; ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, quy định mới cũng cụ thể h&oacute;a thủ tục cho nh&agrave; đầu tư để c&oacute; cơ sở tiến h&agrave;nh chuyển nhượng. Cụ thể, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự &aacute;n phải c&oacute; văn bản th&ocirc;ng b&aacute;o về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện gửi cho cơ quan c&oacute; thẩm quyền. Trong 15 ng&agrave;y, cơ quan c&oacute; thẩm quyền kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất v&agrave; trả lời về việc c&oacute; đ&aacute;p ứng điều kiện chuyển nhượng theo h&igrave;nh thức ph&acirc;n l&ocirc; b&aacute;n nền cho c&aacute; nh&acirc;n tự x&acirc;y dựng nh&agrave; ở hay kh&ocirc;ng.

Thứ bảy, điều kiện chuyển nhượng to&agrave;n bộ/một phần dự &aacute;n bất động sản

Điều 40, so với quy định hiện h&agrave;nh th&igrave; Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải ho&agrave;n th&agrave;nh c&aacute;c nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh về đất đối với dự &aacute;n.

Quy định n&agrave;y siết chặt điều kiện chuyển nhượng của b&ecirc;n chuyển nhượng, ngăn ngừa t&igrave;nh trạng chuyển nhượng dự &aacute;n nhằm t&igrave;m kiếm lợi nhuận v&agrave; ph&ugrave; hợp với nguy&ecirc;n tắc người b&aacute;n chỉ được quyền chuyển nhượng những g&igrave; m&agrave; họ c&oacute;.

CBRE nhận định đ&acirc;y l&agrave; điều khoản s&agrave;ng lọc chủ đầu tư. Theo đ&oacute;, chỉ những chủ đầu tư c&oacute; tiềm lực t&agrave;i ch&iacute;nh tốt mới c&oacute; thể tham gia v&agrave;o c&aacute;c hoạt động M&amp;A. Mặt kh&aacute;c, n&oacute; cũng c&oacute; thể trở th&agrave;nh g&aacute;nh nặng cho c&aacute;c chủ đầu tư khi t&igrave;nh trạng dự &aacute;n chậm triển khai kh&aacute; phổ biến ở Việt Nam.

Thứ t&aacute;m, thanh to&aacute;n trong Kinh doanh Bất động sản

Điều 48, uật mới c&oacute; quy định cụ thể điều kiện bắt buộc &aacute;p dụng cho chủ đầu tư v&agrave; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh to&aacute;n từ kh&aacute;ch h&agrave;ng l&agrave; phải th&ocirc;ng qua ng&acirc;n h&agrave;ng, c&aacute;c trường hợp kh&aacute;c sẽ do c&aacute;c b&ecirc;n tự thỏa thuận v&agrave; kh&ocirc;ng bắt buộc qua ng&acirc;n h&agrave;ng. Điều n&agrave;y cũng nhằm thể chế h&oacute;a nội dung tại Nghị quyết số 18 về tăng cường thanh to&aacute;n qua ng&acirc;n h&agrave;ng, kh&ocirc;ng sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Thứ ch&iacute;n, m&ocirc;i giới bất động sản

Điều 61, theo quy định &nbsp;mới, c&aacute; nh&acirc;n được h&agrave;nh nghề m&ocirc;i giới miễn l&agrave; c&oacute; chứng chỉ h&agrave;nh nghề m&ocirc;i giới bất động sản v&agrave; đăng k&yacute; nộp thuế. Tuy nhi&ecirc;n, c&aacute; nh&acirc;n kh&ocirc;ng c&ograve;n được h&agrave;nh nghề độc lập m&agrave; bắt buộc phải h&agrave;nh nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo CBRE, quy định mới đặt ra ti&ecirc;u chuẩn để m&ocirc;i giới c&oacute; thể h&agrave;nh nghề, gi&uacute;p chuy&ecirc;n nghiệp h&oacute;a hoạt động m&ocirc;i giới v&agrave; đồng thời cũng gi&uacute;p tr&aacute;nh thất thu thuế cho nh&agrave; nước.

<a href="https://doisongphapluat.nguoiduatin.vn/tu-1-1-2025-luat-kinh-doanh-bat-ong-san-2023-co-hieu-luc-thi-truong-bat-ong-san-se-co-bien-chuyen-gi-a409597.html">Linh Phong</a>

Kể từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với một số điểm mới đánh chú ý, đánh dấu bước chuyển biến lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
