&Ocirc;ng Phạm Đức Toản - CEO C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển bất động sản EZ Property cho rằng, một số địa phương định gi&aacute; đất dựa tr&ecirc;n dữ liệu c&aacute;c giao dịch ở thời điểm thị trường sốt n&oacute;ng, khiến doanh nghiệp phải đ&oacute;ng mức thuế tăng cao.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240926/images/dau.jpg" style="height:318px; width:600px" />

Ảnh minh họa

Trong kh&acirc;u đầu tư, ẩn số lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản ch&iacute;nh l&agrave; việc x&aacute;c định gi&aacute; đất. Việc kh&ocirc;ng x&aacute;c định được gi&aacute; đất khiến dự &aacute;n kh&ocirc;ng thể t&iacute;nh tiền sử dụng đất để nộp về ng&acirc;n s&aacute;ch, chưa thống nhất được phương &aacute;n thu tiền sử dụng đất một lần hay hằng năm. Từ đ&oacute; l&agrave;m cho ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n tiếp tục dở dang.

B&agrave;n luận về vấn đề n&agrave;y, &ocirc;ng Phạm Đức Toản - CEO C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển bất động sản EZ Property cho rằng, định gi&aacute; đất đang l&agrave; một vấn đề v&agrave; l&agrave; th&aacute;ch thức lớn khiến nhiều doanh nghiệp gặp kh&oacute; khăn.

Vị chuy&ecirc;n gia lấy v&iacute; dụ, trước năm 2022, với dự &aacute;n 10ha, doanh nghiệp nộp thuế đất khoảng 100 tỷ đồng nhưng thời điểm hiện tại, mức gi&aacute; n&agrave;y đ&atilde; l&ecirc;n khoảng 350 tỷ đồng, thậm ch&iacute; l&agrave; 500 tỷ đồng. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n l&agrave; do địa phương định gi&aacute; dựa tr&ecirc;n dữ liệu l&agrave; c&aacute;c giao dịch ở thời điểm thị trường đang &quot;sốt&quot;.

Cho đến thời điểm hiện tại, d&ugrave; kh&ocirc;ng c&oacute; nhiều giao dịch nhưng gi&aacute; đất vẫn neo cao. Do đ&oacute;, c&aacute;c doanh nghiệp rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng kh&ocirc;ng d&aacute;m nhận đất hoặc t&igrave;m mọi c&aacute;ch để gi&atilde;n tiến độ giao đất v&igrave; sau khi giao đất 90 ng&agrave;y phải t&iacute;nh thuế, nếu kh&ocirc;ng nộp t&iacute;nh l&atilde;i phạt 0,03%/ng&agrave;y, &ocirc;ng Toản cho hay.

Đồng quan điểm, &ocirc;ng Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nh&agrave; thầu X&acirc;y dựng Việt Nam cũng cho rằng: &quot;Định gi&aacute; đất đang l&agrave; vấn đề &aacute;ch tắc trong gần như c&aacute;c dự &aacute;n đang triển khai đầu tư. Số lượng dự &aacute;n vướng về c&aacute;i n&agrave;y cũng rất lớn&quot;.

Được biết, trước đ&acirc;y, theo Luật Đất đai 2003, kh&acirc;u t&iacute;nh tiền sử dụng đất do Sở T&agrave;i ch&iacute;nh chịu tr&aacute;ch nhiệm. Nhưng từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, c&ocirc;ng t&aacute;c n&agrave;y được giao về Sở T&agrave;i nguy&ecirc;n &amp; M&ocirc;i trường. Từ thời điểm đ&oacute;, hầu hết hồ sơ t&iacute;nh tiền sử dụng đất k&eacute;o d&agrave;i nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị y&ecirc;u cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi l&ograve;ng v&ograve;ng nhiều kh&acirc;u, nhiều nơi v&agrave; mất rất nhiều thời gian.

Hậu quả, rất nhiều dự &aacute;n đến nay vẫn chưa thể triển khai hoặc đ&atilde; triển khai nhưng chưa ho&agrave;n thiện về mặt ph&aacute;p l&yacute; khiến kết cấu hạ tầng ph&aacute;t triển chưa đồng bộ. Nguồn cung bất động sản chưa đ&aacute;p ứng nhu cầu người d&acirc;n, g&acirc;y l&atilde;ng ph&iacute; nguồn lực đất đai, l&agrave;m chậm tiến độ thu ng&acirc;n s&aacute;ch nh&agrave; nước.&nbsp;

Hơn nữa, qu&aacute; tr&igrave;nh x&aacute;c định gi&aacute; đất bị k&eacute;o d&agrave;i nhiều năm l&agrave;m tăng chi ph&iacute; đầu tư, k&eacute;o theo gi&aacute; bất động sản tăng cao, vượt qu&aacute; khả năng của người d&acirc;n c&oacute; nhu cầu về nh&agrave; ở, l&agrave;m cho t&igrave;nh h&igrave;nh nh&agrave; ở đ&ocirc; thị vốn c&ograve;n hạn chế c&agrave;ng trở n&ecirc;n căng thẳng hơn.

Kh&ocirc;ng chỉ doanh nghiệp gặp kh&oacute; bởi vấn đề định gi&aacute; đất, m&agrave; những người, những đơn vị c&oacute; quyền hạn định gi&aacute; đất cũng loay hoay. Thực tế trong nhiều năm trở lại đ&acirc;y, nhiều địa phương, nhiều c&aacute;n bộ hoặc đơn vị tư vấn định gi&aacute; đất kh&ocirc;ng d&aacute;m định gi&aacute; bởi quy định ph&aacute;p l&yacute; chưa thật sự đồng nhất, mỗi nơi định gi&aacute; một kiểu, sẽ dẫn đến nhiều rủi ro về ph&aacute;p l&yacute;.

Theo b&aacute;o c&aacute;o của Sở T&agrave;i nguy&ecirc;n &amp; M&ocirc;i trường, c&oacute; gần 100 doanh nghiệp đăng k&yacute; hoạt động ở TP.HCM c&oacute; chức năng thẩm định gi&aacute; đất. Tuy nhi&ecirc;n, tr&ecirc;n thực tế chỉ c&oacute; chưa đến 10 doanh nghiệp thực hiện c&ocirc;ng việc n&agrave;y.

GS Ho&agrave;ng Văn Cường - Ủy ban Ng&acirc;n s&aacute;ch, T&agrave;i ch&iacute;nh của Quốc hội cho biết: &quot;Định gi&aacute; trong thời gian vừa qua l&agrave; bị đ&igrave;nh trệ, nhiều địa phương, nhiều cơ quan v&agrave; thậm ch&iacute; l&agrave; nhiều đơn vị tư vấn kh&ocirc;ng d&aacute;m nhận dịch vụ định gi&aacute;. Cơ quan quản l&yacute; th&igrave; cũng kh&ocirc;ng d&aacute;m quyết định mức gi&aacute; đ&oacute;. Ch&iacute;nh điều n&agrave;y cũng l&agrave;m đ&igrave;nh trệ hợp đồng đầu tư, c&aacute;c quyết định đầu tư của rất nhiều dự &aacute;n&quot;.

Ngo&agrave;i ra, định gi&aacute; đất chưa ph&ugrave; hợp cũng l&agrave; nguy&ecirc;n nh&acirc;n ch&iacute;nh khiến t&igrave;nh trạng khiếu kiện, tố c&aacute;o phức tạp v&agrave; gia tăng. Người d&acirc;n kh&ocirc;ng đồng t&igrave;nh với định gi&aacute; đất thu hồi thấp, kh&ocirc;ng b&agrave;n giao mặt bằng cũng khiến c&aacute;c dự &aacute;n bị đ&igrave;nh trệ.

Ch&iacute;nh phủ đ&atilde; ban h&agrave;nh Nghị định 71/2024 về quy định về gi&aacute; đất. C&oacute; thể n&oacute;i trong hướng dẫn thi h&agrave;nh Luật đất đai th&igrave; Nghị định 71 đ&atilde; được ban h&agrave;nh sớm nhất. C&ugrave;ng với việc Luật đất đai 2024 sẽ c&oacute; hiệu lực sớm từ 1/8, th&igrave; Nghị định 71 được kỳ vọng tạo thuận lợi trong x&aacute;c định gi&aacute; đất sẽ th&aacute;o gỡ h&agrave;ng loạt vướng mắc li&ecirc;n quan tiền sử dụng đất.

Cũng li&ecirc;n quan đến vấn đề gi&aacute; đất, mới đ&acirc;y trong khu&ocirc;n kh&ocirc;t Hội nghị của Thường trực Ch&iacute;nh phủ l&agrave;m việc với c&aacute;c doanh nghiệp về giải ph&aacute;p g&oacute;p phần ph&aacute;t triển kinh tế - x&atilde; hội đất nước s&aacute;ng 21/9, đối với kiến nghị của Sun Group li&ecirc;n quan đến giao đất theo tiến độ giải ph&oacute;ng mặt bằng v&agrave; t&iacute;nh gi&aacute; đất theo thời điểm giao đất, Bộ trưởng Bộ T&agrave;i nguy&ecirc;n &amp; M&ocirc;i trường khẳng định trong Luật Đất đai v&agrave; Nghị định hướng dẫn đ&atilde; n&ecirc;u r&otilde;, giải ph&oacute;ng đến đ&acirc;u giao đất đến đ&oacute;, giao đất ở thời điểm n&agrave;o th&igrave; x&aacute;c định gi&aacute; đất ở thời điểm đ&oacute;.

Trong Luật v&agrave; Nghị định hướng dẫn về xử l&yacute; chuyển tiếp c&aacute;c trường hợp cũng đ&atilde; n&ecirc;u nếu giao đất từ ng&agrave;y 1/1/2005 (tức l&agrave; thời điểm Luật Đất đai năm 2003 c&oacute; hiệu lực) đến nay chưa t&iacute;nh tiền sử dụng đất th&igrave; thời điểm để x&aacute;c định tiền sử dụng đất cũng x&aacute;c định từ thời điểm giao đất.

<a href="https://markettimes.vn/truoc-nam-2022-doanh-nghiep-nop-tien-su-dung-dat-khoang-100-ty-dong-cho-du-an-10ha-nhung-den-nay-da-tang-len-350-ty-tham-chi-la-500-ty-dong-64600.html">Link gốc</a>

Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Property cho rằng, một số địa phương định giá đất dựa trên dữ liệu các giao dịch ở thời điểm thị trường sốt nóng, khiến doanh nghiệp phải đóng mức thuế tăng cao.
