Như &quot;cục m&aacute;u đ&ocirc;ng&quot;, tồn kho bất động sản dưới dạng dở dang khi vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; k&eacute;o d&agrave;i, tiếp cận vốn kh&oacute; khăn kh&ocirc;ng chỉ m&agrave;i sức doanh nghiệp m&agrave; c&ograve;n thu hẹp nguồn cung, đẩy gi&aacute; b&aacute;n.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(1).png" style="height:362px; width:550px">

Nhiều người ngậm ng&ugrave;i bỏ ngang cuộc t&igrave;m căn hộ để mua khi gi&aacute; leo &quot;ch&oacute;ng mặt&quot; - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Thống k&ecirc; Tuổi Trẻ Online từ b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh (kiểm to&aacute;n v&agrave; chưa kiểm to&aacute;n cập nhật đến ng&agrave;y 11-3) của khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết, lượng h&agrave;ng tồn kho đến cuối năm 2023 gần 348.000 tỉ đồng (khoảng 14 tỉ USD quy đổi tỉ gi&aacute; hiện tại), tăng xấp xỉ 3% so với cuối năm 2022 v&agrave; tăng 30% so với năm 2021.

Dự &aacute;n bất động sản dở dang k&eacute;o d&agrave;i

Lượng h&agrave;ng tồn kho ghi nhận tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh c&aacute;c doanh nghiệp gồm cả bất động sản để b&aacute;n x&acirc;y dựng dở dang v&agrave; đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh&hellip;

Chiếm chủ yếu 14 tỉ USD h&agrave;ng tồn kho l&agrave; bất động sản x&acirc;y dựng dở dang. Với đặc th&ugrave; doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần n&agrave;o thể hiện tiềm năng ph&aacute;t triển dự &aacute;n, doanh thu tương lai n&ecirc;n được v&iacute; như &quot;của để d&agrave;nh&quot;.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(2).png" style="height:379px; width:600px">

Số liệu thống k&ecirc; dựa v&agrave;o số liệu c&aacute;c doanh nghiệp c&oacute; tỉ lệ tồn kho lớn tr&ecirc;n s&agrave;n (kh&ocirc;ng bao gồm doanh nghiệp bất động sản KCN), gi&aacute; trị thực tế sẽ lớn hơn khi cộng doanh nghiệp OTC (chưa ni&ecirc;m yết).

Nhưng trong trường hợp h&agrave;ng tồn kho bởi dự &aacute;n dở dang k&eacute;o d&agrave;i v&igrave; vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, tiếp cận vốn kh&oacute; khăn th&igrave; kh&ocirc;ng kh&aacute;c &quot;cục m&aacute;u đ&ocirc;ng&quot;, m&agrave;i m&ograve;n sức doanh nghiệp.

Việc &quot;om&quot; dự &aacute;n qu&aacute; l&acirc;u l&agrave; nguy&ecirc;n nh&acirc;n quan trọng đẩy chi ph&iacute; vốn, đẩy gi&aacute; b&aacute;n. T&igrave;nh trạng khan hiếm nguồn cũng l&agrave; yếu tố ch&iacute;nh khiến gi&aacute; chung cư li&ecirc;n tục thiết lập mặt bằng mới.

Nếu nh&igrave;n dữ liệu trong một qu&aacute; tr&igrave;nh d&agrave;i, tồn kho năm 2023 đang ở mức &quot;đỉnh&quot;, ngay cả đợt dịch COVID-19 b&ugrave;ng ph&aacute;t trước đ&acirc;y, cũng kh&ocirc;ng lớn như năm vừa qua.

Tại cuộc họp do Ph&oacute; thủ tướng Trần Hồng H&agrave; chủ tr&igrave; h&ocirc;m 11-3, l&atilde;nh đạo Bộ X&acirc;y dựng cho biết hiện vẫn c&ograve;n h&agrave;ng trăm dự &aacute;n bất động sản tiếp tục chờ tổ c&ocirc;ng t&aacute;c v&agrave; địa phương gỡ vướng.

Trong đ&oacute; H&agrave; Nội đứng đầu với 246 dự &aacute;n, tiếp đến TP.HCM c&oacute; 143. Chưa kể ở nhiều địa phương kh&aacute;c.

Với những kh&oacute; khăn về ph&aacute;p l&yacute;, ngo&agrave;i sự nỗ lực tự cứu m&igrave;nh của doanh nghiệp, chuy&ecirc;n gia cho rằng cần sự v&agrave;o cuộc thực chất từ c&aacute;c cơ quan li&ecirc;n quan v&agrave; ch&iacute;nh quyền địa phương trong việc khơi th&ocirc;ng thủ tục, th&aacute;o điểm nghẽn, &quot;cởi tr&oacute;i&quot; c&aacute;c dự &aacute;n dở dang.

B&aacute;o động v&ograve;ng quay h&agrave;ng tồn kho

Kết hợp cả yếu thanh khoản, cấp ph&eacute;p dự &aacute;n, vướng ph&aacute;p l&yacute;, siết t&iacute;n dụng... l&agrave;m cho triển khai dự &aacute;n v&agrave; mở b&aacute;n chậm. Điều n&agrave;y l&agrave;m số ng&agrave;y tồn kho b&igrave;nh qu&acirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết tăng l&ecirc;n ở mức rất cao, đ&aacute;ng b&aacute;o động.

Theo dữ liệu Tuổi Trẻ Online, nếu như năm 2018, v&ograve;ng quay h&agrave;ng tồn kho trung b&igrave;nh của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ng&agrave;y th&igrave; năm 2022 đỉnh điểm l&ecirc;n 1.562 ng&agrave;y, sang 2023 l&agrave; 1.283 ng&agrave;y.

B&aacute;o c&aacute;o c&ocirc;ng bố năm ngo&aacute;i của Ban IV c&ograve;n cho biết c&aacute; biệt c&oacute; doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới b&aacute;n hết được giỏ h&agrave;ng.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(3).png" style="height:385px; width:600px">

&Ocirc;ng Dương Đức Hiếu, gi&aacute;m đốc - chuy&ecirc;n gia ph&acirc;n t&iacute;ch cao cấp Visrating, chỉ ra x&aacute;c định gi&aacute; đất t&iacute;nh tiền sử dụng đất l&agrave; một trong những trở ngại trọng yếu g&acirc;y ra c&aacute;c chậm trễ trong việc ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n bất động sản trong 5 năm qua. Yếu tố n&agrave;y cũng chiếm hơn 50% trường hợp chậm trễ ph&aacute;p l&yacute; tại c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản.

&quot;Sự chậm trễ ph&aacute;p l&yacute; của dự &aacute;n khiến nguồn vốn vay ng&acirc;n h&agrave;ng d&agrave;i hạn bị suy giảm đối với một số c&ocirc;ng ty bất động sản ni&ecirc;m yết&quot;, theo chuy&ecirc;n gia Visrating.

Điểm t&iacute;ch cực, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đ&atilde; đưa ra hướng dẫn chi tiết v&agrave; theo định hướng thị trường hơn về định gi&aacute; đất. Điều n&agrave;y sẽ gi&uacute;p c&aacute;c cơ quan chức năng x&aacute;c định gi&aacute; đất ph&ugrave; hợp.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(4).png" style="height:376px; width:600px">

Từ đ&oacute;, đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n v&agrave; cho ph&eacute;p c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt l&agrave; từ c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng, vốn đ&atilde; bị ảnh hưởng ti&ecirc;u cực bởi sự chậm trễ ph&aacute;p l&yacute; trong 5 năm qua.

Gi&aacute; căn hộ tăng kh&ocirc;ng nghỉ

Theo Hội M&ocirc;i giới bất động sản Việt Nam (VARS), gi&aacute; căn hộ tại H&agrave; Nội li&ecirc;n tục tăng tr&ecirc;n cả thị trường sơ cấp v&agrave; thứ cấp. Gi&aacute; căn hộ tại TP.HCM cũng bắt đầu bước v&agrave;o chu kỳ tăng gi&aacute; trở lại.

Bất chấp nhu cầu mua nh&agrave; tăng mạnh, nguồn cung căn hộ vẫn ph&aacute;t triển kh&ocirc;ng tương xứng. Nguồn cung căn hộ 2023 ghi nhận sự giảm s&uacute;t tại hai thị trường H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM.

Số lượng dự &aacute;n bất động sản được ph&ecirc; duyệt mới ng&agrave;y c&agrave;ng khan hiếm, trong khi c&aacute;c dự &aacute;n đang triển khai &ldquo;chật vật&quot; bởi c&aacute;c vướng mắc li&ecirc;n quan đến ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; nguồn vốn, theo VARS.

Theo ghi nhận Tuổi Trẻ, gi&aacute; chung cư H&agrave; Nội đang được đẩy cao bất thường, một số khu vực ven đ&ocirc; rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng &ldquo;ng&aacute;o gi&aacute;&rdquo;, gi&aacute; rao b&aacute;n 60 - 70 triệu đồng/m&sup2;, ngang ngửa đất nền.

<a href="https://tuoitre.vn/ton-kho-cua-60-doanh-nghiep-bat-dong-san-tren-14-ti-usd-vuot-cao-diem-covid-19-20240312133531571.htm">B&Igrave;NH KH&Aacute;NH</a>

Như "cục máu đông", tồn kho bất động sản dưới dạng dở dang khi vướng mắc pháp lý kéo dài, tiếp cận vốn khó khăn không chỉ mài sức doanh nghiệp mà còn thu hẹp nguồn cung, đẩy giá bán.


Như &quot;cục m&aacute;u đ&ocirc;ng&quot;, tồn kho bất động sản dưới dạng dở dang khi vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; k&eacute;o d&agrave;i, tiếp cận vốn kh&oacute; khăn kh&ocirc;ng chỉ m&agrave;i sức doanh nghiệp m&agrave; c&ograve;n thu hẹp nguồn cung, đẩy gi&aacute; b&aacute;n.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(1).png" style="height:362px; width:550px" />

Nhiều người ngậm ng&ugrave;i bỏ ngang cuộc t&igrave;m căn hộ để mua khi gi&aacute; leo &quot;ch&oacute;ng mặt&quot; - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Thống k&ecirc; Tuổi Trẻ Online từ b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh (kiểm to&aacute;n v&agrave; chưa kiểm to&aacute;n cập nhật đến ng&agrave;y 11-3) của khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết, lượng h&agrave;ng tồn kho đến cuối năm 2023 gần 348.000 tỉ đồng (khoảng 14 tỉ USD quy đổi tỉ gi&aacute; hiện tại), tăng xấp xỉ 3% so với cuối năm 2022 v&agrave; tăng 30% so với năm 2021.

Dự &aacute;n bất động sản dở dang k&eacute;o d&agrave;i

Lượng h&agrave;ng tồn kho ghi nhận tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh c&aacute;c doanh nghiệp gồm cả bất động sản để b&aacute;n x&acirc;y dựng dở dang v&agrave; đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh&hellip;

Chiếm chủ yếu 14 tỉ USD h&agrave;ng tồn kho l&agrave; bất động sản x&acirc;y dựng dở dang. Với đặc th&ugrave; doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần n&agrave;o thể hiện tiềm năng ph&aacute;t triển dự &aacute;n, doanh thu tương lai n&ecirc;n được v&iacute; như &quot;của để d&agrave;nh&quot;.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(2).png" style="height:379px; width:600px" />

Số liệu thống k&ecirc; dựa v&agrave;o số liệu c&aacute;c doanh nghiệp c&oacute; tỉ lệ tồn kho lớn tr&ecirc;n s&agrave;n (kh&ocirc;ng bao gồm doanh nghiệp bất động sản KCN), gi&aacute; trị thực tế sẽ lớn hơn khi cộng doanh nghiệp OTC (chưa ni&ecirc;m yết).

Nhưng trong trường hợp h&agrave;ng tồn kho bởi dự &aacute;n dở dang k&eacute;o d&agrave;i v&igrave; vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, tiếp cận vốn kh&oacute; khăn th&igrave; kh&ocirc;ng kh&aacute;c &quot;cục m&aacute;u đ&ocirc;ng&quot;, m&agrave;i m&ograve;n sức doanh nghiệp.

Việc &quot;om&quot; dự &aacute;n qu&aacute; l&acirc;u l&agrave; nguy&ecirc;n nh&acirc;n quan trọng đẩy chi ph&iacute; vốn, đẩy gi&aacute; b&aacute;n. T&igrave;nh trạng khan hiếm nguồn cũng l&agrave; yếu tố ch&iacute;nh khiến gi&aacute; chung cư li&ecirc;n tục thiết lập mặt bằng mới.

Nếu nh&igrave;n dữ liệu trong một qu&aacute; tr&igrave;nh d&agrave;i, tồn kho năm 2023 đang ở mức &quot;đỉnh&quot;, ngay cả đợt dịch COVID-19 b&ugrave;ng ph&aacute;t trước đ&acirc;y, cũng kh&ocirc;ng lớn như năm vừa qua.

Tại cuộc họp do Ph&oacute; thủ tướng Trần Hồng H&agrave; chủ tr&igrave; h&ocirc;m 11-3, l&atilde;nh đạo Bộ X&acirc;y dựng cho biết hiện vẫn c&ograve;n h&agrave;ng trăm dự &aacute;n bất động sản tiếp tục chờ tổ c&ocirc;ng t&aacute;c v&agrave; địa phương gỡ vướng.

Trong đ&oacute; H&agrave; Nội đứng đầu với 246 dự &aacute;n, tiếp đến TP.HCM c&oacute; 143. Chưa kể ở nhiều địa phương kh&aacute;c.

Với những kh&oacute; khăn về ph&aacute;p l&yacute;, ngo&agrave;i sự nỗ lực tự cứu m&igrave;nh của doanh nghiệp, chuy&ecirc;n gia cho rằng cần sự v&agrave;o cuộc thực chất từ c&aacute;c cơ quan li&ecirc;n quan v&agrave; ch&iacute;nh quyền địa phương trong việc khơi th&ocirc;ng thủ tục, th&aacute;o điểm nghẽn, &quot;cởi tr&oacute;i&quot; c&aacute;c dự &aacute;n dở dang.

B&aacute;o động v&ograve;ng quay h&agrave;ng tồn kho

Kết hợp cả yếu thanh khoản, cấp ph&eacute;p dự &aacute;n, vướng ph&aacute;p l&yacute;, siết t&iacute;n dụng... l&agrave;m cho triển khai dự &aacute;n v&agrave; mở b&aacute;n chậm. Điều n&agrave;y l&agrave;m số ng&agrave;y tồn kho b&igrave;nh qu&acirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết tăng l&ecirc;n ở mức rất cao, đ&aacute;ng b&aacute;o động.

Theo dữ liệu Tuổi Trẻ Online, nếu như năm 2018, v&ograve;ng quay h&agrave;ng tồn kho trung b&igrave;nh của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ng&agrave;y th&igrave; năm 2022 đỉnh điểm l&ecirc;n 1.562 ng&agrave;y, sang 2023 l&agrave; 1.283 ng&agrave;y.

B&aacute;o c&aacute;o c&ocirc;ng bố năm ngo&aacute;i của Ban IV c&ograve;n cho biết c&aacute; biệt c&oacute; doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới b&aacute;n hết được giỏ h&agrave;ng.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(3).png" style="height:385px; width:600px" />

&Ocirc;ng Dương Đức Hiếu, gi&aacute;m đốc - chuy&ecirc;n gia ph&acirc;n t&iacute;ch cao cấp Visrating, chỉ ra x&aacute;c định gi&aacute; đất t&iacute;nh tiền sử dụng đất l&agrave; một trong những trở ngại trọng yếu g&acirc;y ra c&aacute;c chậm trễ trong việc ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n bất động sản trong 5 năm qua. Yếu tố n&agrave;y cũng chiếm hơn 50% trường hợp chậm trễ ph&aacute;p l&yacute; tại c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản.

&quot;Sự chậm trễ ph&aacute;p l&yacute; của dự &aacute;n khiến nguồn vốn vay ng&acirc;n h&agrave;ng d&agrave;i hạn bị suy giảm đối với một số c&ocirc;ng ty bất động sản ni&ecirc;m yết&quot;, theo chuy&ecirc;n gia Visrating.

Điểm t&iacute;ch cực, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đ&atilde; đưa ra hướng dẫn chi tiết v&agrave; theo định hướng thị trường hơn về định gi&aacute; đất. Điều n&agrave;y sẽ gi&uacute;p c&aacute;c cơ quan chức năng x&aacute;c định gi&aacute; đất ph&ugrave; hợp.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240313/images/image(4).png" style="height:376px; width:600px" />

Từ đ&oacute;, đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n v&agrave; cho ph&eacute;p c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt l&agrave; từ c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng, vốn đ&atilde; bị ảnh hưởng ti&ecirc;u cực bởi sự chậm trễ ph&aacute;p l&yacute; trong 5 năm qua.

Gi&aacute; căn hộ tăng kh&ocirc;ng nghỉ

Theo Hội M&ocirc;i giới bất động sản Việt Nam (VARS), gi&aacute; căn hộ tại H&agrave; Nội li&ecirc;n tục tăng tr&ecirc;n cả thị trường sơ cấp v&agrave; thứ cấp. Gi&aacute; căn hộ tại TP.HCM cũng bắt đầu bước v&agrave;o chu kỳ tăng gi&aacute; trở lại.

Bất chấp nhu cầu mua nh&agrave; tăng mạnh, nguồn cung căn hộ vẫn ph&aacute;t triển kh&ocirc;ng tương xứng. Nguồn cung căn hộ 2023 ghi nhận sự giảm s&uacute;t tại hai thị trường H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM.

Số lượng dự &aacute;n bất động sản được ph&ecirc; duyệt mới ng&agrave;y c&agrave;ng khan hiếm, trong khi c&aacute;c dự &aacute;n đang triển khai &ldquo;chật vật&quot; bởi c&aacute;c vướng mắc li&ecirc;n quan đến ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; nguồn vốn, theo VARS.

Theo ghi nhận Tuổi Trẻ, gi&aacute; chung cư H&agrave; Nội đang được đẩy cao bất thường, một số khu vực ven đ&ocirc; rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng &ldquo;ng&aacute;o gi&aacute;&rdquo;, gi&aacute; rao b&aacute;n 60 - 70 triệu đồng/m&sup2;, ngang ngửa đất nền.

<a href="https://tuoitre.vn/ton-kho-cua-60-doanh-nghiep-bat-dong-san-tren-14-ti-usd-vuot-cao-diem-covid-19-20240312133531571.htm">B&Igrave;NH KH&Aacute;NH</a>