Để nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền xuất hiện trở lại, ngo&agrave;i việc d&agrave;nh nguồn lực t&agrave;i ch&iacute;nh hữu hạn cho mục ti&ecirc;u một triệu căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, c&oacute; thể tập trung v&agrave;o c&aacute;c giải ph&aacute;p phi t&agrave;i ch&iacute;nh.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240312/images/cv.PNG" style="height:405px; width:650px">

Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ c&oacute; nhiều điểm s&aacute;ng hơn nhờ c&aacute;c luật li&ecirc;n quan đ&atilde; v&agrave; sẽ được th&ocirc;ng qua; Ch&iacute;nh phủ đ&atilde; nhận diện r&otilde; c&aacute;c rủi ro; l&atilde;i suất giảm mạnh v&agrave; dần ở mức hấp dẫn để đầu tư; qu&aacute; tr&igrave;nh thanh lọc sau gần hai năm khiến thị trường c&ograve;n lại chủ yếu l&agrave; c&aacute;c nh&agrave; ph&aacute;t triển uy t&iacute;n v&agrave; c&oacute; thực lực tốt; niềm tin thị trường dần trở lại, th&ecirc;m dự &aacute;n được mở b&aacute;n v&agrave; c&oacute; thanh khoản kh&aacute;; một số doanh nghiệp đ&atilde; bắt đầu t&aacute;i khởi động c&aacute;c dự &aacute;n mới&hellip;

Tuy nhi&ecirc;n, thị trường vẫn đối diện với những kh&oacute; khăn rất lớn như t&igrave;nh trạng lệch pha cung cầu. Ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp nhiều trong khi ph&aacute;t triển nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực hơn nhưng chưa c&oacute; nhiều đột ph&aacute;, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền biến mất; cung thiếu do ph&aacute;p l&yacute;&hellip;

Nh&agrave; ở, c&ugrave;ng với việc l&agrave;m, y tế v&agrave; gi&aacute;o dục, l&agrave; bốn nhu cầu thiết yếu của con người m&agrave; nh&agrave; nước ở bất cứ thể chế n&agrave;o đều phải quan t&acirc;m, chăm lo cho c&ocirc;ng d&acirc;n.

Một số quốc gia - qu&aacute; coi trọng quy luật thị trường, ph&oacute; mặc cho tư nh&acirc;n ph&aacute;t triển nh&agrave; ở - đang đối mặt với khủng hoảng thiếu nh&agrave; ở cho người thu nhập trung b&igrave;nh v&agrave; thấp.

Việt Nam vừa t&ocirc;n trọng quy luật thị trường, vừa quan t&acirc;m ph&aacute;t triển nh&agrave; ở x&atilde; hội nh&acirc;n văn. G&oacute;i 30 ngh&igrave;n tỷ đồng hỗ trợ l&agrave;m nh&agrave; ở x&atilde; hội th&ocirc;ng qua ưu đ&atilde;i về tiền sử dụng đất, tiền thuế VAT, l&atilde;i suất ng&acirc;n h&agrave;ng đ&atilde; kết th&uacute;c với kết quả t&iacute;ch cực nhưng c&ograve;n nhiều bất cập. Điểm rất s&aacute;ng khi đ&oacute; l&agrave; l&atilde;i suất cho người mua nh&agrave; chỉ khoảng 5%.

G&oacute;i 120 ngh&igrave;n tỷ đồng hướng tới tạo lập một triệu căn nh&agrave; ở x&atilde; hội đến năm 2030, nhưng l&atilde;i suất 8,2%/năm r&otilde; r&agrave;ng c&ograve;n rất cao so với thu nhập của người d&acirc;n.

Tiền bao giờ cũng hữu hạn. V&igrave; thế, mọi hỗ trợ chỉ đến từng l&uacute;c, từng nơi, từng đối tượng cụ thể, kh&ocirc;ng bền vững. Chưa kể, đ&atilde; li&ecirc;n quan đến hỗ trợ t&agrave;i ch&iacute;nh từ nh&agrave; nước th&igrave; phải thanh tra, kiểm tra nhiều hơn, s&aacute;t sao hơn so với dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240312/images/image(35).png" style="height:595px; width:650px">

Thị trường vẫn đối diện với những kh&oacute; khăn rất lớn như t&igrave;nh trạng lệch pha cung cầu. Ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp nhiều trong khi ph&aacute;t triển nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực hơn nhưng chưa c&oacute; nhiều đột ph&aacute;, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền biến mất; cung thiếu do ph&aacute;p l&yacute;&hellip; (Ảnh minh họa).

Thị trường nh&agrave; ở chia l&agrave;m ba ph&acirc;n kh&uacute;c: Cao cấp, trung cấp v&agrave; b&igrave;nh d&acirc;n, n&oacute;i theo th&ocirc;ng lệ quốc tế l&agrave; hạng A, B v&agrave; C. Nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền l&agrave; nh&agrave; ở thuộc hạng C, ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n. Theo điều kiện b&igrave;nh thường, ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n chiếm đa số, phải trở th&agrave;nh &quot;người chơi ch&iacute;nh&quot; tr&ecirc;n thị trường. Nhưng thời điểm n&agrave;y, thị trường đang bị lộn ngược. Nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n gần như &quot;tuyệt chủng&quot;, giống như lo&agrave;i khủng long từng thống trị tr&aacute;i đất bỗng biến mất.

Theo Viện Nghi&ecirc;n cứu Bất động sản Việt Nam v&agrave; Savills, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền gi&aacute; dưới 2 tỷ đồng/căn chỉ c&ograve;n 3% tổng cung tr&ecirc;n thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM c&ocirc;ng bố, năm 2023 nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n dần biến mất tại đ&ocirc; thị lớn nhất cả nước. Gi&aacute; nh&agrave; tăng ch&oacute;ng mặt, biến H&agrave; Nội th&agrave;nh một trong những nơi c&oacute; gi&aacute; nh&agrave; đắt đỏ v&agrave; kh&oacute; sở hữu nhất thế giới.

Việt Nam chưa c&oacute; định nghĩa thế n&agrave;o l&agrave; nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền, cũng chưa luật h&oacute;a nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền.

Thế giới định nghĩa nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền (affordable housing) như thế n&agrave;o?

Theo UN-Habitat, affordable housing l&agrave; loại h&igrave;nh c&oacute; gi&aacute; th&agrave;nh ph&ugrave; hợp với khả năng chi trả của số đ&ocirc;ng người mua. Theo đ&oacute;, gi&aacute; nh&agrave; kh&ocirc;ng vượt qu&aacute; 30% mức tổng thu nhập h&agrave;ng năm của số đ&ocirc;ng hộ gia đ&igrave;nh, với đầy đủ gi&aacute; trị tiện nghi sống an to&agrave;n, chất lượng theo mặt bằng chung của x&atilde; hội.

Bộ Nh&agrave; ở v&agrave; Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Mỹ (HUD) cũng đưa ra kh&aacute;i niệm tương tự.

Việt Nam chưa c&oacute; định nghĩa trong c&aacute;c văn bản ph&aacute;p luật nhưng c&aacute;c b&ecirc;n tham gia thị trường đều coi nh&agrave; c&oacute; gi&aacute; dưới 1.000 USD/m2 l&agrave; nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền. Nghĩa l&agrave; một căn hộ 65m2 tương đương 1,6 tỷ đồng. Chung cư gi&aacute; n&agrave;y kh&ocirc;ng c&ograve;n tồn tại ở H&agrave; Nội v&agrave; TP HCM. &quot;Chuẩn&quot; gi&aacute; nh&agrave; b&igrave;nh d&acirc;n đ&atilde; n&acirc;ng l&ecirc;n 20-30%, xoay quanh 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

Thị trường đang lệch pha cung cầu, v&igrave; thế kh&oacute; bền vững.

Tại sao nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n lại biến mất? C&oacute; nhiều nguy&ecirc;n nh&acirc;n nhưng cơ bản l&agrave; do cung thiếu trầm trọng, gi&aacute; cả nguy&ecirc;n vật liệu, nh&acirc;n c&ocirc;ng tăng cao do lạm ph&aacute;t, l&atilde;i suất ng&acirc;n h&agrave;ng tăng vọt, tiền sử dụng đất ng&agrave;y c&agrave;ng cao...

Kinh nghiệm thế giới cho thấy, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền đ&oacute;ng vai tr&ograve; quan trọng trong việc ổn định cộng đồng, an sinh x&atilde; hội v&agrave; mang lại nhiều lợi &iacute;ch kinh tế, như tạo việc l&agrave;m, ổn định chi ti&ecirc;u cho c&aacute;c nhu cầu thiết yếu. C&aacute;c s&aacute;ng kiến thường được ch&iacute;nh phủ c&aacute;c nước &aacute;p dụng để tăng cung nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền bao gồm t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; phi t&agrave;i ch&iacute;nh.

&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240312/images/image(34).png" style="height:353px; width:650px">

Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng tư vấn du lịch (TAB)

Giải ph&aacute;p t&agrave;i ch&iacute;nh như t&agrave;i trợ vốn kh&ocirc;ng ho&agrave;n lại, vốn ưu đ&atilde;i th&ocirc;ng qua ng&acirc;n h&agrave;ng, c&aacute;c quỹ, ưu đ&atilde;i thuế cho b&ecirc;n cung hay hỗ trợ trực tiếp b&ecirc;n cầu...

T&ocirc;i cho rằng, để nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền xuất hiện trở lại, ngo&agrave;i việc d&agrave;nh nguồn lực t&agrave;i ch&iacute;nh hữu hạn cho mục ti&ecirc;u một triệu căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, c&oacute; thể tập trung v&agrave;o c&aacute;c giải ph&aacute;p phi t&agrave;i ch&iacute;nh.

T&ocirc;i c&oacute; một số gợi mở như: Đưa ra kh&aacute;i niệm, ti&ecirc;u ch&iacute; x&aacute;c định nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền; luật h&oacute;a nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền; x&acirc;y dựng ch&iacute;nh s&aacute;ch khuyến kh&iacute;ch ph&aacute;t triển nh&agrave; ở c&oacute; diện t&iacute;ch nhỏ v&agrave; trung b&igrave;nh; x&acirc;y dựng v&agrave; ban h&agrave;nh hệ thống ti&ecirc;u chuẩn, quy chuẩn mới theo hướng xanh, th&ocirc;ng minh, bền vững, đủ tiện &iacute;ch.

Cần t&iacute;nh to&aacute;n tỷ trọng cơ cấu nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền (chiếm đa số) trong tổng thể kế hoạch ph&aacute;t triển nh&agrave; ở theo năm v&agrave; giai đoạn, để c&aacute;c địa phương c&oacute; định hướng triển khai.

N&ecirc;n quy định tỷ lệ l&agrave;m nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền trong đ&ocirc; thị; quy hoạch gần c&aacute;c đấu mối giao th&ocirc;ng, nhất l&agrave; c&aacute;c hạ tầng đột ph&aacute; trong tương lai như ga đường sắt cao tốc, s&acirc;n bay, gần c&aacute;c hạ tầng thiết yếu như trường học, bệnh viện, chợ, si&ecirc;u thị, c&ocirc;ng vi&ecirc;n...

T&iacute;nh to&aacute;n quy hoạch tăng mật độ x&acirc;y dựng trong c&aacute;c tổ hợp cao tầng; khuyến kh&iacute;ch chuyển đổi kh&ocirc;ng gian thương mại th&agrave;nh nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền; khuyến kh&iacute;ch hiến tặng đất l&agrave;m nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n.

Nh&agrave; nước n&ecirc;n cắt giảm tối đa thủ tục h&agrave;nh ch&iacute;nh v&agrave; cấp ph&eacute;p; c&oacute; cơ chế r&uacute;t ngắn thời gian cấp ph&eacute;p đối với c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại vừa t&uacute;i tiền trong khu đ&ocirc; thị c&oacute; c&ocirc;ng năng hỗn hợp; khuyến kh&iacute;ch đầu tư nước ngo&agrave;i; hợp t&aacute;c c&ocirc;ng tư; x&acirc;y dựng dữ liệu về nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền.

Nghi&ecirc;n cứu v&agrave; ứng dụng c&ocirc;ng nghệ mới, xanh, th&ocirc;ng minh, nhận chuyển giao c&ocirc;ng nghệ mới như sản xuất tiền chế c&aacute;c cấu kiện, sử dụng m&aacute;y m&oacute;c AI để lắp gh&eacute;p, giảm sử dụng nhiều nh&acirc;n c&ocirc;ng... nhằm giảm gi&aacute; th&agrave;nh.

Tăng cường quản l&yacute;, chống thổi gi&aacute; nh&agrave;; c&oacute; cơ chế tặng v&agrave; t&iacute;ch lũy điểm thưởng cho nh&agrave; ph&aacute;t triển tạo lập nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền trong khi lựa chọn nh&agrave; đầu tư l&agrave;m dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại ph&acirc;n kh&uacute;c cao hơn để b&ugrave; đắp, như m&ocirc; h&igrave;nh của một số bang ở Mỹ.

Ngo&agrave;i ra, n&ecirc;n &aacute;p dụng c&aacute;c giải ph&aacute;p t&agrave;i kh&oacute;a, t&agrave;i ch&iacute;nh gi&aacute;n tiếp như sử dụng c&ocirc;ng cụ thuế đối với ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở cao cấp để c&oacute; th&ecirc;m nguồn hỗ trợ cho ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n; nghi&ecirc;n cứu triển khai quỹ tiết kiệm nh&agrave; ở, quỹ t&iacute;n th&aacute;c bất động sản (REITS).

N&ecirc;n khống chế gi&aacute; trần mua v&agrave; thu&ecirc; nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền trong một thời gian, như m&ocirc; h&igrave;nh của Australia, Canada, Mỹ v&agrave; New Zealand.

C&aacute;c giải ph&aacute;p phi t&agrave;i ch&iacute;nh, m&agrave; chủ yếu l&agrave; cải c&aacute;ch thể chế theo hướng th&acirc;n thiện với nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền v&agrave; r&uacute;t gọn thủ tục h&agrave;nh ch&iacute;nh, sẽ tạo sự ph&aacute;t triển bền vững cho thị trường.

Để tăng cung v&agrave; k&eacute;o gi&aacute; nh&agrave; xuống thấp, cần một giải ph&aacute;p tổng thể bao gồm việc Nh&agrave; nước trực tiếp tham gia tạo lập nh&agrave; ở x&atilde; hội, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định, đảm bảo cung cầu h&agrave;i h&ograve;a giữa c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c.

Nếu kh&ocirc;ng, ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở &quot;nh&acirc;n d&acirc;n&quot; n&agrave;y vẫn sẽ thuộc &quot;S&aacute;ch đỏ&quot;, kh&ocirc;ng biết bao giờ mới &quot;hồi sinh&quot;.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ triển khai Đề t&agrave;i nghi&ecirc;n cứu khoa học về vấn đề n&agrave;y ngay những ng&agrave;y đầu năm 2024 để c&oacute; kiến nghị kịp thời với Nh&agrave; nước.

<a href="https://reatimes.vn/nha-o-vua-tui-tien-affordable-housing-la-nguoi-choi-chinh-tren-thi-truong-20224022715270143.htm">TS. LS. Đo&agrave;n Văn B&igrave;nh - Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng tư vấn du lịch (TAB)</a>

Để nhà ở vừa túi tiền xuất hiện trở lại, ngoài việc dành nguồn lực tài chính hữu hạn cho mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội, có thể tập trung vào các giải pháp phi tài chính.



Để nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền xuất hiện trở lại, ngo&agrave;i việc d&agrave;nh nguồn lực t&agrave;i ch&iacute;nh hữu hạn cho mục ti&ecirc;u một triệu căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, c&oacute; thể tập trung v&agrave;o c&aacute;c giải ph&aacute;p phi t&agrave;i ch&iacute;nh.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240312/images/cv.PNG" style="height:405px; width:650px" />

Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ c&oacute; nhiều điểm s&aacute;ng hơn nhờ c&aacute;c luật li&ecirc;n quan đ&atilde; v&agrave; sẽ được th&ocirc;ng qua; Ch&iacute;nh phủ đ&atilde; nhận diện r&otilde; c&aacute;c rủi ro; l&atilde;i suất giảm mạnh v&agrave; dần ở mức hấp dẫn để đầu tư; qu&aacute; tr&igrave;nh thanh lọc sau gần hai năm khiến thị trường c&ograve;n lại chủ yếu l&agrave; c&aacute;c nh&agrave; ph&aacute;t triển uy t&iacute;n v&agrave; c&oacute; thực lực tốt; niềm tin thị trường dần trở lại, th&ecirc;m dự &aacute;n được mở b&aacute;n v&agrave; c&oacute; thanh khoản kh&aacute;; một số doanh nghiệp đ&atilde; bắt đầu t&aacute;i khởi động c&aacute;c dự &aacute;n mới&hellip;

Tuy nhi&ecirc;n, thị trường vẫn đối diện với những kh&oacute; khăn rất lớn như t&igrave;nh trạng lệch pha cung cầu. Ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp nhiều trong khi ph&aacute;t triển nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực hơn nhưng chưa c&oacute; nhiều đột ph&aacute;, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền biến mất; cung thiếu do ph&aacute;p l&yacute;&hellip;

Nh&agrave; ở, c&ugrave;ng với việc l&agrave;m, y tế v&agrave; gi&aacute;o dục, l&agrave; bốn nhu cầu thiết yếu của con người m&agrave; nh&agrave; nước ở bất cứ thể chế n&agrave;o đều phải quan t&acirc;m, chăm lo cho c&ocirc;ng d&acirc;n.

Một số quốc gia - qu&aacute; coi trọng quy luật thị trường, ph&oacute; mặc cho tư nh&acirc;n ph&aacute;t triển nh&agrave; ở - đang đối mặt với khủng hoảng thiếu nh&agrave; ở cho người thu nhập trung b&igrave;nh v&agrave; thấp.

Việt Nam vừa t&ocirc;n trọng quy luật thị trường, vừa quan t&acirc;m ph&aacute;t triển nh&agrave; ở x&atilde; hội nh&acirc;n văn. G&oacute;i 30 ngh&igrave;n tỷ đồng hỗ trợ l&agrave;m nh&agrave; ở x&atilde; hội th&ocirc;ng qua ưu đ&atilde;i về tiền sử dụng đất, tiền thuế VAT, l&atilde;i suất ng&acirc;n h&agrave;ng đ&atilde; kết th&uacute;c với kết quả t&iacute;ch cực nhưng c&ograve;n nhiều bất cập. Điểm rất s&aacute;ng khi đ&oacute; l&agrave; l&atilde;i suất cho người mua nh&agrave; chỉ khoảng 5%.

G&oacute;i 120 ngh&igrave;n tỷ đồng hướng tới tạo lập một triệu căn nh&agrave; ở x&atilde; hội đến năm 2030, nhưng l&atilde;i suất 8,2%/năm r&otilde; r&agrave;ng c&ograve;n rất cao so với thu nhập của người d&acirc;n.

Tiền bao giờ cũng hữu hạn. V&igrave; thế, mọi hỗ trợ chỉ đến từng l&uacute;c, từng nơi, từng đối tượng cụ thể, kh&ocirc;ng bền vững. Chưa kể, đ&atilde; li&ecirc;n quan đến hỗ trợ t&agrave;i ch&iacute;nh từ nh&agrave; nước th&igrave; phải thanh tra, kiểm tra nhiều hơn, s&aacute;t sao hơn so với dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240312/images/image(35).png" style="height:595px; width:650px" />

Thị trường vẫn đối diện với những kh&oacute; khăn rất lớn như t&igrave;nh trạng lệch pha cung cầu. Ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp nhiều trong khi ph&aacute;t triển nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực hơn nhưng chưa c&oacute; nhiều đột ph&aacute;, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền biến mất; cung thiếu do ph&aacute;p l&yacute;&hellip; (Ảnh minh họa).

Thị trường nh&agrave; ở chia l&agrave;m ba ph&acirc;n kh&uacute;c: Cao cấp, trung cấp v&agrave; b&igrave;nh d&acirc;n, n&oacute;i theo th&ocirc;ng lệ quốc tế l&agrave; hạng A, B v&agrave; C. Nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền l&agrave; nh&agrave; ở thuộc hạng C, ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n. Theo điều kiện b&igrave;nh thường, ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n chiếm đa số, phải trở th&agrave;nh &quot;người chơi ch&iacute;nh&quot; tr&ecirc;n thị trường. Nhưng thời điểm n&agrave;y, thị trường đang bị lộn ngược. Nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n gần như &quot;tuyệt chủng&quot;, giống như lo&agrave;i khủng long từng thống trị tr&aacute;i đất bỗng biến mất.

Theo Viện Nghi&ecirc;n cứu Bất động sản Việt Nam v&agrave; Savills, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền gi&aacute; dưới 2 tỷ đồng/căn chỉ c&ograve;n 3% tổng cung tr&ecirc;n thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM c&ocirc;ng bố, năm 2023 nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n dần biến mất tại đ&ocirc; thị lớn nhất cả nước. Gi&aacute; nh&agrave; tăng ch&oacute;ng mặt, biến H&agrave; Nội th&agrave;nh một trong những nơi c&oacute; gi&aacute; nh&agrave; đắt đỏ v&agrave; kh&oacute; sở hữu nhất thế giới.

Việt Nam chưa c&oacute; định nghĩa thế n&agrave;o l&agrave; nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền, cũng chưa luật h&oacute;a nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền.

Thế giới định nghĩa nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền (affordable housing) như thế n&agrave;o?

Theo UN-Habitat, affordable housing l&agrave; loại h&igrave;nh c&oacute; gi&aacute; th&agrave;nh ph&ugrave; hợp với khả năng chi trả của số đ&ocirc;ng người mua. Theo đ&oacute;, gi&aacute; nh&agrave; kh&ocirc;ng vượt qu&aacute; 30% mức tổng thu nhập h&agrave;ng năm của số đ&ocirc;ng hộ gia đ&igrave;nh, với đầy đủ gi&aacute; trị tiện nghi sống an to&agrave;n, chất lượng theo mặt bằng chung của x&atilde; hội.

Bộ Nh&agrave; ở v&agrave; Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Mỹ (HUD) cũng đưa ra kh&aacute;i niệm tương tự.

Việt Nam chưa c&oacute; định nghĩa trong c&aacute;c văn bản ph&aacute;p luật nhưng c&aacute;c b&ecirc;n tham gia thị trường đều coi nh&agrave; c&oacute; gi&aacute; dưới 1.000 USD/m2 l&agrave; nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền. Nghĩa l&agrave; một căn hộ 65m2 tương đương 1,6 tỷ đồng. Chung cư gi&aacute; n&agrave;y kh&ocirc;ng c&ograve;n tồn tại ở H&agrave; Nội v&agrave; TP HCM. &quot;Chuẩn&quot; gi&aacute; nh&agrave; b&igrave;nh d&acirc;n đ&atilde; n&acirc;ng l&ecirc;n 20-30%, xoay quanh 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

Thị trường đang lệch pha cung cầu, v&igrave; thế kh&oacute; bền vững.

Tại sao nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n lại biến mất? C&oacute; nhiều nguy&ecirc;n nh&acirc;n nhưng cơ bản l&agrave; do cung thiếu trầm trọng, gi&aacute; cả nguy&ecirc;n vật liệu, nh&acirc;n c&ocirc;ng tăng cao do lạm ph&aacute;t, l&atilde;i suất ng&acirc;n h&agrave;ng tăng vọt, tiền sử dụng đất ng&agrave;y c&agrave;ng cao...

Kinh nghiệm thế giới cho thấy, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền đ&oacute;ng vai tr&ograve; quan trọng trong việc ổn định cộng đồng, an sinh x&atilde; hội v&agrave; mang lại nhiều lợi &iacute;ch kinh tế, như tạo việc l&agrave;m, ổn định chi ti&ecirc;u cho c&aacute;c nhu cầu thiết yếu. C&aacute;c s&aacute;ng kiến thường được ch&iacute;nh phủ c&aacute;c nước &aacute;p dụng để tăng cung nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền bao gồm t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; phi t&agrave;i ch&iacute;nh.

&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240312/images/image(34).png" style="height:353px; width:650px" />

Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng tư vấn du lịch (TAB)

Giải ph&aacute;p t&agrave;i ch&iacute;nh như t&agrave;i trợ vốn kh&ocirc;ng ho&agrave;n lại, vốn ưu đ&atilde;i th&ocirc;ng qua ng&acirc;n h&agrave;ng, c&aacute;c quỹ, ưu đ&atilde;i thuế cho b&ecirc;n cung hay hỗ trợ trực tiếp b&ecirc;n cầu...

T&ocirc;i cho rằng, để nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền xuất hiện trở lại, ngo&agrave;i việc d&agrave;nh nguồn lực t&agrave;i ch&iacute;nh hữu hạn cho mục ti&ecirc;u một triệu căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, c&oacute; thể tập trung v&agrave;o c&aacute;c giải ph&aacute;p phi t&agrave;i ch&iacute;nh.

T&ocirc;i c&oacute; một số gợi mở như: Đưa ra kh&aacute;i niệm, ti&ecirc;u ch&iacute; x&aacute;c định nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền; luật h&oacute;a nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền; x&acirc;y dựng ch&iacute;nh s&aacute;ch khuyến kh&iacute;ch ph&aacute;t triển nh&agrave; ở c&oacute; diện t&iacute;ch nhỏ v&agrave; trung b&igrave;nh; x&acirc;y dựng v&agrave; ban h&agrave;nh hệ thống ti&ecirc;u chuẩn, quy chuẩn mới theo hướng xanh, th&ocirc;ng minh, bền vững, đủ tiện &iacute;ch.

Cần t&iacute;nh to&aacute;n tỷ trọng cơ cấu nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền (chiếm đa số) trong tổng thể kế hoạch ph&aacute;t triển nh&agrave; ở theo năm v&agrave; giai đoạn, để c&aacute;c địa phương c&oacute; định hướng triển khai.

N&ecirc;n quy định tỷ lệ l&agrave;m nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền trong đ&ocirc; thị; quy hoạch gần c&aacute;c đấu mối giao th&ocirc;ng, nhất l&agrave; c&aacute;c hạ tầng đột ph&aacute; trong tương lai như ga đường sắt cao tốc, s&acirc;n bay, gần c&aacute;c hạ tầng thiết yếu như trường học, bệnh viện, chợ, si&ecirc;u thị, c&ocirc;ng vi&ecirc;n...

T&iacute;nh to&aacute;n quy hoạch tăng mật độ x&acirc;y dựng trong c&aacute;c tổ hợp cao tầng; khuyến kh&iacute;ch chuyển đổi kh&ocirc;ng gian thương mại th&agrave;nh nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền; khuyến kh&iacute;ch hiến tặng đất l&agrave;m nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n.

Nh&agrave; nước n&ecirc;n cắt giảm tối đa thủ tục h&agrave;nh ch&iacute;nh v&agrave; cấp ph&eacute;p; c&oacute; cơ chế r&uacute;t ngắn thời gian cấp ph&eacute;p đối với c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại vừa t&uacute;i tiền trong khu đ&ocirc; thị c&oacute; c&ocirc;ng năng hỗn hợp; khuyến kh&iacute;ch đầu tư nước ngo&agrave;i; hợp t&aacute;c c&ocirc;ng tư; x&acirc;y dựng dữ liệu về nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền.

Nghi&ecirc;n cứu v&agrave; ứng dụng c&ocirc;ng nghệ mới, xanh, th&ocirc;ng minh, nhận chuyển giao c&ocirc;ng nghệ mới như sản xuất tiền chế c&aacute;c cấu kiện, sử dụng m&aacute;y m&oacute;c AI để lắp gh&eacute;p, giảm sử dụng nhiều nh&acirc;n c&ocirc;ng... nhằm giảm gi&aacute; th&agrave;nh.

Tăng cường quản l&yacute;, chống thổi gi&aacute; nh&agrave;; c&oacute; cơ chế tặng v&agrave; t&iacute;ch lũy điểm thưởng cho nh&agrave; ph&aacute;t triển tạo lập nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền trong khi lựa chọn nh&agrave; đầu tư l&agrave;m dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại ph&acirc;n kh&uacute;c cao hơn để b&ugrave; đắp, như m&ocirc; h&igrave;nh của một số bang ở Mỹ.

Ngo&agrave;i ra, n&ecirc;n &aacute;p dụng c&aacute;c giải ph&aacute;p t&agrave;i kh&oacute;a, t&agrave;i ch&iacute;nh gi&aacute;n tiếp như sử dụng c&ocirc;ng cụ thuế đối với ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở cao cấp để c&oacute; th&ecirc;m nguồn hỗ trợ cho ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n; nghi&ecirc;n cứu triển khai quỹ tiết kiệm nh&agrave; ở, quỹ t&iacute;n th&aacute;c bất động sản (REITS).

N&ecirc;n khống chế gi&aacute; trần mua v&agrave; thu&ecirc; nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền trong một thời gian, như m&ocirc; h&igrave;nh của Australia, Canada, Mỹ v&agrave; New Zealand.

C&aacute;c giải ph&aacute;p phi t&agrave;i ch&iacute;nh, m&agrave; chủ yếu l&agrave; cải c&aacute;ch thể chế theo hướng th&acirc;n thiện với nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền v&agrave; r&uacute;t gọn thủ tục h&agrave;nh ch&iacute;nh, sẽ tạo sự ph&aacute;t triển bền vững cho thị trường.

Để tăng cung v&agrave; k&eacute;o gi&aacute; nh&agrave; xuống thấp, cần một giải ph&aacute;p tổng thể bao gồm việc Nh&agrave; nước trực tiếp tham gia tạo lập nh&agrave; ở x&atilde; hội, nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định, đảm bảo cung cầu h&agrave;i h&ograve;a giữa c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c.

Nếu kh&ocirc;ng, ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở &quot;nh&acirc;n d&acirc;n&quot; n&agrave;y vẫn sẽ thuộc &quot;S&aacute;ch đỏ&quot;, kh&ocirc;ng biết bao giờ mới &quot;hồi sinh&quot;.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ triển khai Đề t&agrave;i nghi&ecirc;n cứu khoa học về vấn đề n&agrave;y ngay những ng&agrave;y đầu năm 2024 để c&oacute; kiến nghị kịp thời với Nh&agrave; nước.

<a href="https://reatimes.vn/nha-o-vua-tui-tien-affordable-housing-la-nguoi-choi-chinh-tren-thi-truong-20224022715270143.htm">TS. LS. Đo&agrave;n Văn B&igrave;nh - Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng tư vấn du lịch (TAB)</a>