&nbsp;Luật thuế tối thiểu to&agrave;n cầu vừa g&acirc;y ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng l&agrave; cơ hội d&agrave;i hạn đối với cổ phiếu nh&oacute;m ng&agrave;nh bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp trong thời gian tới.

Lợi nhuận tăng trưởng t&iacute;ch cực

L&agrave; một trong số &iacute;t ng&agrave;nh c&oacute; kết quả kinh doanh (KQKD) qu&yacute; III/2023 vẫn t&iacute;ch cực, định gi&aacute; cổ phiếu nh&oacute;m bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp (BĐS KCN) hiện kh&ocirc;ng rẻ nhưng cũng kh&ocirc;ng đắt v&agrave; khối ngoại vẫn trong xu hướng mua r&ograve;ng nh&oacute;m n&agrave;y.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20231218/images/nh-chu_p-Man-hinh-2023-12-17-luc-18_05_51.png" style="height:375px; width:544px">

Nếu t&iacute;nh từ đ&aacute;y th&aacute;ng 11/2022, gi&aacute; cổ phiếu nh&oacute;m &nbsp;KCN đ&atilde; tăng 46% trong khi VN-Index đ&atilde; tăng 23%. Nguồn: FiinPro-X, YSVN

Theo đ&oacute;, qu&yacute; III/2023, doanh thu c&aacute;c doanh nghiệp BĐS KCN ni&ecirc;m yết giảm nhẹ 0,17% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, đa phần l&agrave; do giảm doanh thu từ mảng BĐS d&acirc;n cư. Tuy nhi&ecirc;n, lợi nhuận vẫn tăng trưởng t&iacute;ch cực 33% nhờ gi&aacute; cho thu&ecirc; KCN tăng cũng như c&aacute;c chi ph&iacute; được quản l&yacute; tốt.

Bi&ecirc;n lợi nhuận gộp qu&yacute; III cũng tăng l&ecirc;n 43,4% trong khi c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i l&agrave; 36,5% do gi&aacute; cho thu&ecirc; KCN tăng v&agrave; bi&ecirc;n lợi nhuận mảng KCN cao hơn mảng BĐS d&acirc;n cư. Bi&ecirc;n lợi nhuận r&ograve;ng thấp hơn c&ugrave;ng kỳ do giảm lợi nhuận kh&aacute;c từ c&aacute;c hoạt động đầu tư, chuyển nhượng BĐS.

Mặc d&ugrave; từ đầu năm đến nay, khối ngoại đ&atilde; b&aacute;n r&ograve;ng khoảng 19.000 tỷ đồng nhưng vẫn đang trong xu hướng mua r&ograve;ng t&iacute;ch cực 1.193 tỷ đồng nh&oacute;m BĐS KCN.

Động lực tăng trưởng của nh&oacute;m n&agrave;y đến từ c&aacute;c yếu tố như: Thứ nhất, tỷ lệ lấp đầy cao v&agrave; gi&aacute; thu&ecirc; vẫn tăng t&iacute;ch cực. Đối với c&aacute;c KCN ph&iacute;a Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thu&ecirc; đất l&agrave; 80,2%. Trong đ&oacute;, Bắc Ninh v&agrave; Hải Ph&ograve;ng l&agrave; hai tỉnh c&oacute; nguồn cung KCN lớn nhất, gi&aacute; cho thu&ecirc; cao, trung b&igrave;nh 131 USD/m2/chu kỳ, tăng 2% so với c&ugrave;ng kỳ qu&yacute; v&agrave; 12% so với c&ugrave;ng kỳ năm; cao nhất l&agrave; ở H&agrave; Nội, nơi nguồn cung KCN kh&ocirc;ng c&ograve;n nhiều. Tại c&aacute;c tỉnh kh&aacute;c gi&aacute; cho thu&ecirc; l&agrave; kh&aacute; tương đương đồng nhau, ở mức 120-150 USD/m2/chu kỳ thu&ecirc;.

Ở ph&iacute;a Nam, B&igrave;nh Dương v&agrave; Đồng Nai l&agrave; hai tỉnh c&oacute; nguồn cung KCN lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thu&ecirc; đất cao, trung b&igrave;nh 91%. Ngo&agrave;i ra, B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u v&agrave; Long An cũng c&oacute; tiềm năng mới đối với mảng KCN, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức tr&ecirc;n 80% nhưng nguồn cung đất lại kh&aacute; hạn chế.

Thứ hai, nguồn cung suy giảm hỗ trợ gi&aacute; thu&ecirc; tăng, nhất l&agrave; ph&iacute;a Nam. Diện t&iacute;ch hấp thụ v&agrave; nguồn cung KCN ph&iacute;a Bắc giảm mạnh trong qu&yacute; I/2023 nhưng đ&atilde; hồi phục trong qu&yacute; II v&agrave; qu&yacute; III. Đối với thị trường ph&iacute;a Nam, nguồn cung đất KCN giảm mạnh từ năm 2022 v&agrave; hiện chưa hồi phục như 2020-2021 do nhiều nguy&ecirc;n nh&acirc;n: Thủ tục giải ph&oacute;ng mặt bằng bị chậm; C&aacute;c tỉnh ph&iacute;a Nam đa phần đều vừa th&ocirc;ng qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 n&ecirc;n việc ph&ecirc; duyệt c&aacute;c KCN mới/mở rộng đa phần l&agrave; đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp; Gi&aacute; đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải ph&oacute;ng mặt bằng kh&oacute; khăn hơn. Tuy nhi&ecirc;n, ch&uacute;ng ta c&oacute; thể kỳ vọng c&aacute;c thủ tục ph&aacute;p l&yacute; sẽ tiến triển khả quan hơn từ 2024 khi c&aacute;c vấn đề về Quy hoạch từ Ch&iacute;nh quyền địa phương đ&atilde; được th&ocirc;ng qua.

Thứ ba, d&ograve;ng vốn FDI t&iacute;ch cực nhờ c&aacute;c lợi thế ngo&agrave;i việc ưu đ&atilde;i thuế. Việt Nam l&agrave; nước c&oacute; tăng trưởng thu h&uacute;t FDI mạnh, l&agrave; điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng nhờ nhiều lợi thế về vị tr&iacute; địa l&yacute; thuận lợi, ch&iacute;nh trị ổn định, hạ tầng cải thiện nhanh, lực lượng nh&acirc;n c&ocirc;ng nhiều, ổn định với tiền lương hợp l&yacute; v&agrave; quy tr&igrave;nh thụ tục ph&aacute;p l&yacute; cải thiện nhanh. Quan trọng l&agrave; kh&ocirc;ng phụ thuộc v&agrave;o ưu đ&atilde;i thuế.

Tổng vốn FDI đăng k&yacute; 11 th&aacute;ng năm 2023 đạt 28,85 tỷ USD, tăng trưởng dương lần thứ 5 li&ecirc;n tiếp kể từ đầu năm. Vốn giải ng&acirc;n đạt 20,25 tỷ USD. Ch&uacute;ng t&ocirc;i vẫn duy tr&igrave; quan điểm t&iacute;ch cực với khu vực FDI nhờ vốn đăng k&yacute; mới tiếp tục đi v&agrave;o ng&agrave;nh sản xuất, chế biến chế tạo. C&ugrave;ng với đ&oacute;, hạ tầng giao th&ocirc;ng cải thiện t&iacute;ch cực nhờ đầu tư c&ocirc;ng v&agrave; c&aacute;c tỉnh th&agrave;nh, địa phương đang c&oacute; xu hướng thi đua thu h&uacute;t c&aacute;c c&ocirc;ng ty lớn nước ngo&agrave;i.

Tuy nhi&ecirc;n, FDI v&agrave;o c&aacute;c tỉnh th&agrave;nh c&oacute; sự ph&acirc;n h&oacute;a. Trong 11 th&aacute;ng của năm 2023, những tỉnh ph&iacute;a Bắc c&oacute; sự tăng trưởng mạnh FDI đều l&agrave; c&aacute;c tỉnh c&oacute; sẵn hệ thống nhiều KCN như Quảng Ninh, Hải Ph&ograve;ng, Bắc Giang v&agrave; vẫn c&ograve;n dư địa tăng trưởng, mở rộng. Đối với ph&iacute;a Nam, c&aacute;c tỉnh đ&atilde; nổi danh về KCN như TP HCM, Đồng Nai, B&igrave;nh Dương kh&ocirc;ng c&oacute; sự tăng trưởng mạnh thu h&uacute;t FDI, do c&aacute;c KCN hiện tại đ&atilde; đạt tỷ lệ lấp đầy kh&aacute; cao (95-99%). Tiềm năng tăng trưởng nằm ở 2 c&aacute;i t&ecirc;n mới l&agrave; B&igrave;nh Phước v&agrave; B&agrave; Rịa &ndash; Vũng T&agrave;u.

Rủi ro cần lưu &yacute;

Mặc d&ugrave; vậy, đối với cổ phiếu nh&oacute;m BĐS KCN vẫn c&oacute; những rủi ro cần lưu &yacute;, trong đ&oacute; Luật thuế tối thiểu to&agrave;n cầu vừa g&acirc;y ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng l&agrave; cơ hội d&agrave;i hạn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20231218/images/Nguyen-The-Minh.jpeg" style="height:534px; width:544px">

&Ocirc;ng Nguyễn Thế Minh

Cụ thể, th&aacute;ng 12/2022, EU v&agrave; H&agrave;n Quốc đ&atilde; th&ocirc;ng qua kế hoạch &aacute;p dụng Thuế tối thiểu to&agrave;n cầu (thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15%) từ ng&agrave;y 01/01/2024. Nhật Bản, Hồng K&ocirc;ng, Singapore cũng đang c&oacute; c&ugrave;ng xu hướng n&agrave;y, đ&acirc;y đều l&agrave; c&aacute;c nước c&oacute; đầu tư FDI nhiều v&agrave;o Việt Nam.

Theo đ&oacute;, c&aacute;c c&ocirc;ng ty đa quốc gia c&oacute; doanh thu tr&ecirc;n 750 triệu EUR v&agrave; tỷ suất lợi nhuận tr&ecirc;n 10%, sẽ bị &aacute;p dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15% cho c&ocirc;ng ty con ở nước ngo&agrave;i. V&iacute; dụ nếu c&ocirc;ng ty đa quốc gia A thỏa m&atilde;n 2 yếu tố tr&ecirc;n, c&oacute; c&ocirc;ng ty con l&agrave; B (c&ocirc;ng ty FDI) ở Việt Nam v&agrave; B được hưởng thuế thu nhập ưu đ&atilde;i ở mức 10% th&igrave; A vẫn sẽ bị thu th&ecirc;m 5% kia ở ch&iacute;nh quốc gia m&agrave; A đặt trụ sở. Ch&uacute;ng t&ocirc;i lưu &yacute; luật mới n&agrave;y sẽ c&oacute; những t&aacute;c động t&iacute;ch cực v&agrave; ti&ecirc;u cực tới c&aacute;c doanh nghiệp FDI đang ưu đ&atilde;i về thuế.

Về t&aacute;c động với Việt Nam, điều đ&oacute; sẽ l&agrave;m giảm sức cạnh tranh trong thu h&uacute;t FDI do ch&uacute;ng ta đang &aacute;p dụng c&aacute;c ưu đ&atilde;i về thuế cho doanh nghiệp FDI. Theo một r&agrave; so&aacute;t của Tổng cục Thuế, dự kiến c&oacute; khoảng 120 tập đo&agrave;n đa quốc gia đầu tư v&agrave;o Việt Nam (với hơn 1.000 doanh nghiệp li&ecirc;n quan) sẽ bị ảnh hưởng nếu ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế tối thiểu được &aacute;p dụng trong thời gian sắp tới.

Trước mắt c&oacute; thể tạo ra những x&aacute;o trộn trong c&aacute;c cơ chế ch&iacute;nh s&aacute;ch thu h&uacute;t đầu tư nước ngo&agrave;i vốn nghi&ecirc;ng nhiều về c&aacute;c biện ph&aacute;p ưu đ&atilde;i thuế. Tuy vậy, về l&acirc;u d&agrave;i, đ&acirc;y c&oacute; thể l&agrave; một cơ hội để Việt Nam đổi mới ch&iacute;nh s&aacute;ch đối với đầu tư nước ngo&agrave;i. V&igrave; c&aacute;c nước cạnh tranh với Việt Nam trong thu h&uacute;t FDI v&agrave; đang c&oacute; ưu đ&atilde;i thuế suất tốt hơn Việt Nam như Ấn Độ, Malaysia,&hellip; cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn.

Ngo&agrave;i ra, c&ograve;n c&aacute;c rủi ro kh&aacute;c c&oacute; thể kể đến như chi ph&iacute; đền b&ugrave; mặt bằng tăng l&agrave;m chậm qu&aacute; tr&igrave;nh giải ph&oacute;ng mặt bằng. Gi&aacute; cổ phiếu đ&atilde; tăng nhiều, định gi&aacute; nhiều doanh nghiệp ở mức &ldquo;hợp l&yacute;&rdquo;, kh&ocirc;ng c&ograve;n rẻ nhưng cũng chưa phản &aacute;nh hết tiềm năng tương lai. Hay FDI v&agrave;o c&aacute;c khu vực c&oacute; chọn lọc v&agrave; một số tỉnh th&agrave;nh đ&atilde; kh&ocirc;ng c&ograve;n dư địa mở rộng c&aacute;c KCN.

Lựa chọn cổ phiếu

Đối với nh&oacute;m ng&agrave;nh n&agrave;y, ch&uacute;ng t&ocirc;i đ&aacute;nh gi&aacute; cao một số cổ phiếu tiềm năng như: Một l&agrave;, C&ocirc;ng ty Cổ phần Long Hậu (HoSE: <a class='symbol'>LHG</a>). Hiện <a class='symbol'>LHG</a> c&oacute; c&aacute;c dự &aacute;n hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai như KCN Long Hậu mở rộng &ndash; Giai đoạn 2 (90ha), KCN An Định tại Vĩnh Long (200 ha). Ch&uacute;ng t&ocirc;i kỳ vọng quy tr&igrave;nh ph&aacute;p l&yacute; sẽ cải thiện nhanh trong 2024 sau khi c&aacute;c quy hoạch, Luật mới đ&atilde; được th&ocirc;ng qua.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20231218/images/bds-cong-nghiep-xay-san.jpeg" style="height:321px; width:544px">

Đối với cổ phiếu nh&oacute;m BĐS KCN vẫn c&oacute; những rủi ro cần lưu &yacute;, trong đ&oacute; Luật thuế tối thiểu to&agrave;n cầu vừa g&acirc;y ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng l&agrave; cơ hội d&agrave;i hạn

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, KCN Long Hậu 3 giai đoạn 1 c&ograve;n trống khoảng 35% diện t&iacute;ch với gi&aacute; thu&ecirc; khoảng 200 USD dự kiến sẽ đem về lượng tiền mặt lớn cho <a class='symbol'>LHG</a>. Mảng nh&agrave; xưởng đang g&oacute;p phần mang lại d&ograve;ng tiền ổn định v&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; xưởng tại Khu c&ocirc;ng nghệ cao Đ&agrave; Nẵng v&agrave; KCN LH3.

Kết th&uacute;c qu&yacute; III/2023, <a class='symbol'>LHG</a> ghi nhận doanh thu đạt 67 tỷ đồng, giảm 62,1% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế đạt 32 tỷ đồng, giảm 61,2%. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n do <a class='symbol'>LHG</a> kh&ocirc;ng ghi nhận doanh thu cho thu&ecirc; đất đ&atilde; ph&aacute;t triển cơ sở hạ tầng v&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn theo y&ecirc;u cầu. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, <a class='symbol'>LHG</a> duy tr&igrave; cơ cấu nguồn vốn l&agrave;nh mạnh, tổng nợ vay cuối qu&yacute; 3/2023 đạt 183 tỷ đồng, tăng 20% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, nhưng tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sỏ hữu chỉ ở mức thấp.

Hai l&agrave;, Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc (HoSE: <a class='symbol'>KBC</a>) l&agrave; đại diện tiềm năng cho KCN ph&iacute;a Bắc. <a class='symbol'>KBC</a> đ&atilde; rất t&iacute;ch cực trong việc ph&aacute;t triển quỹ đất ở Long An như CCN Phước Vĩnh Đ&ocirc;ng 1,2,3 với 149 ha, T&acirc;n Lập 654 ha v&agrave; Lộc Giang 466 ha. Đ&acirc;y l&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n hỗ trợ động lực tăng trưởng d&agrave;i hạn cho <a class='symbol'>KBC</a>.

Lợi nhuận trong năm 2024 sẽ được hỗ trợ bởi KCN T&acirc;n Ph&uacute; Trung v&agrave; Nam Sơn Hạp Lĩnh. C&aacute;c khu vực KCN của <a class='symbol'>KBC</a> đều nằm ở c&aacute;c tỉnh thu h&uacute;t mạnh FDI. Trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2023 , <a class='symbol'>KBC</a> cho thu&ecirc; khoảng 128-130 ha đất KCN tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh v&agrave; KCN Quang Ch&acirc;u mở rộng cho c&aacute;c kh&aacute;ch h&agrave;ng lớn như Foxconn v&agrave; Goertek. Trong nửa đầu năm nay, <a class='symbol'>KBC</a> đ&atilde; mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn với tổng gi&aacute; trị 2.400 tỷ đồng, g&oacute;p phần gi&uacute;p t&agrave;i ch&iacute;nh c&ocirc;ng ty ổn định hơn.

Ba l&agrave;, C&ocirc;ng ty cổ phần Cao su Phước H&ograve;a (HoSE:<a class='symbol'>PHR</a>) với KCN Nam T&acirc;n Uy&ecirc;n 3 v&agrave; KCN VSIP 3 l&agrave; động lực tăng trưởng trong năm 2024. KQKD mảng cao su của <a class='symbol'>PHR</a> c&oacute; thể giảm trong giai đoạn 2023-2024 do diện t&iacute;ch vườn cao su đ&atilde; giảm nhiều cho mảng KCN v&agrave; c&aacute;c khoản đền b&ugrave; cũng đ&atilde; được nhận hết trong 2023. Tuy nhi&ecirc;n, <a class='symbol'>PHR</a> vẫn sẽ hưởng lợi khi gi&aacute; cao su hồi phục.

Với mảng KCN, KCN Nam T&acirc;n Uy&ecirc;n 3 v&agrave; KCN VSIP 3 c&oacute; thể mang lại lợi nhuận lớn từ năm 2024. Trong d&agrave;i hạn, KCN T&acirc;n Lập (400 ha) v&agrave; KCN T&acirc;n B&igrave;nh 2 (1,055 ha) sẽ l&agrave; động lực tăng trưởng, tiến độ ph&aacute;p l&yacute; của hai dự &aacute;n n&agrave;y sẽ l&agrave; c&aacute;c th&ocirc;ng tin hỗ trợ gi&aacute; cổ phiếu.

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/rui-ro-va-co-hoi-doi-voi-co-phieu-bds-kcn-256278.html">Nguyễn Thế&nbsp;</a>

 Luật thuế tối thiểu toàn cầu vừa gây ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng là cơ hội dài hạn đối với cổ phiếu nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.

&nbsp;Luật thuế tối thiểu to&agrave;n cầu vừa g&acirc;y ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng l&agrave; cơ hội d&agrave;i hạn đối với cổ phiếu nh&oacute;m ng&agrave;nh bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp trong thời gian tới.

Lợi nhuận tăng trưởng t&iacute;ch cực

L&agrave; một trong số &iacute;t ng&agrave;nh c&oacute; kết quả kinh doanh (KQKD) qu&yacute; III/2023 vẫn t&iacute;ch cực, định gi&aacute; cổ phiếu nh&oacute;m bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp (BĐS KCN) hiện kh&ocirc;ng rẻ nhưng cũng kh&ocirc;ng đắt v&agrave; khối ngoại vẫn trong xu hướng mua r&ograve;ng nh&oacute;m n&agrave;y.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20231218/images/nh-chu_p-Man-hinh-2023-12-17-luc-18_05_51.png" style="height:375px; width:544px" />

Nếu t&iacute;nh từ đ&aacute;y th&aacute;ng 11/2022, gi&aacute; cổ phiếu nh&oacute;m &nbsp;KCN đ&atilde; tăng 46% trong khi VN-Index đ&atilde; tăng 23%. Nguồn: FiinPro-X, YSVN

Theo đ&oacute;, qu&yacute; III/2023, doanh thu c&aacute;c doanh nghiệp BĐS KCN ni&ecirc;m yết giảm nhẹ 0,17% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, đa phần l&agrave; do giảm doanh thu từ mảng BĐS d&acirc;n cư. Tuy nhi&ecirc;n, lợi nhuận vẫn tăng trưởng t&iacute;ch cực 33% nhờ gi&aacute; cho thu&ecirc; KCN tăng cũng như c&aacute;c chi ph&iacute; được quản l&yacute; tốt.

Bi&ecirc;n lợi nhuận gộp qu&yacute; III cũng tăng l&ecirc;n 43,4% trong khi c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i l&agrave; 36,5% do gi&aacute; cho thu&ecirc; KCN tăng v&agrave; bi&ecirc;n lợi nhuận mảng KCN cao hơn mảng BĐS d&acirc;n cư. Bi&ecirc;n lợi nhuận r&ograve;ng thấp hơn c&ugrave;ng kỳ do giảm lợi nhuận kh&aacute;c từ c&aacute;c hoạt động đầu tư, chuyển nhượng BĐS.

Mặc d&ugrave; từ đầu năm đến nay, khối ngoại đ&atilde; b&aacute;n r&ograve;ng khoảng 19.000 tỷ đồng nhưng vẫn đang trong xu hướng mua r&ograve;ng t&iacute;ch cực 1.193 tỷ đồng nh&oacute;m BĐS KCN.

Động lực tăng trưởng của nh&oacute;m n&agrave;y đến từ c&aacute;c yếu tố như: Thứ nhất, tỷ lệ lấp đầy cao v&agrave; gi&aacute; thu&ecirc; vẫn tăng t&iacute;ch cực. Đối với c&aacute;c KCN ph&iacute;a Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thu&ecirc; đất l&agrave; 80,2%. Trong đ&oacute;, Bắc Ninh v&agrave; Hải Ph&ograve;ng l&agrave; hai tỉnh c&oacute; nguồn cung KCN lớn nhất, gi&aacute; cho thu&ecirc; cao, trung b&igrave;nh 131 USD/m2/chu kỳ, tăng 2% so với c&ugrave;ng kỳ qu&yacute; v&agrave; 12% so với c&ugrave;ng kỳ năm; cao nhất l&agrave; ở H&agrave; Nội, nơi nguồn cung KCN kh&ocirc;ng c&ograve;n nhiều. Tại c&aacute;c tỉnh kh&aacute;c gi&aacute; cho thu&ecirc; l&agrave; kh&aacute; tương đương đồng nhau, ở mức 120-150 USD/m2/chu kỳ thu&ecirc;.

Ở ph&iacute;a Nam, B&igrave;nh Dương v&agrave; Đồng Nai l&agrave; hai tỉnh c&oacute; nguồn cung KCN lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thu&ecirc; đất cao, trung b&igrave;nh 91%. Ngo&agrave;i ra, B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u v&agrave; Long An cũng c&oacute; tiềm năng mới đối với mảng KCN, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức tr&ecirc;n 80% nhưng nguồn cung đất lại kh&aacute; hạn chế.

Thứ hai, nguồn cung suy giảm hỗ trợ gi&aacute; thu&ecirc; tăng, nhất l&agrave; ph&iacute;a Nam. Diện t&iacute;ch hấp thụ v&agrave; nguồn cung KCN ph&iacute;a Bắc giảm mạnh trong qu&yacute; I/2023 nhưng đ&atilde; hồi phục trong qu&yacute; II v&agrave; qu&yacute; III. Đối với thị trường ph&iacute;a Nam, nguồn cung đất KCN giảm mạnh từ năm 2022 v&agrave; hiện chưa hồi phục như 2020-2021 do nhiều nguy&ecirc;n nh&acirc;n: Thủ tục giải ph&oacute;ng mặt bằng bị chậm; C&aacute;c tỉnh ph&iacute;a Nam đa phần đều vừa th&ocirc;ng qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 n&ecirc;n việc ph&ecirc; duyệt c&aacute;c KCN mới/mở rộng đa phần l&agrave; đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp; Gi&aacute; đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải ph&oacute;ng mặt bằng kh&oacute; khăn hơn. Tuy nhi&ecirc;n, ch&uacute;ng ta c&oacute; thể kỳ vọng c&aacute;c thủ tục ph&aacute;p l&yacute; sẽ tiến triển khả quan hơn từ 2024 khi c&aacute;c vấn đề về Quy hoạch từ Ch&iacute;nh quyền địa phương đ&atilde; được th&ocirc;ng qua.

Thứ ba, d&ograve;ng vốn FDI t&iacute;ch cực nhờ c&aacute;c lợi thế ngo&agrave;i việc ưu đ&atilde;i thuế. Việt Nam l&agrave; nước c&oacute; tăng trưởng thu h&uacute;t FDI mạnh, l&agrave; điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng nhờ nhiều lợi thế về vị tr&iacute; địa l&yacute; thuận lợi, ch&iacute;nh trị ổn định, hạ tầng cải thiện nhanh, lực lượng nh&acirc;n c&ocirc;ng nhiều, ổn định với tiền lương hợp l&yacute; v&agrave; quy tr&igrave;nh thụ tục ph&aacute;p l&yacute; cải thiện nhanh. Quan trọng l&agrave; kh&ocirc;ng phụ thuộc v&agrave;o ưu đ&atilde;i thuế.

Tổng vốn FDI đăng k&yacute; 11 th&aacute;ng năm 2023 đạt 28,85 tỷ USD, tăng trưởng dương lần thứ 5 li&ecirc;n tiếp kể từ đầu năm. Vốn giải ng&acirc;n đạt 20,25 tỷ USD. Ch&uacute;ng t&ocirc;i vẫn duy tr&igrave; quan điểm t&iacute;ch cực với khu vực FDI nhờ vốn đăng k&yacute; mới tiếp tục đi v&agrave;o ng&agrave;nh sản xuất, chế biến chế tạo. C&ugrave;ng với đ&oacute;, hạ tầng giao th&ocirc;ng cải thiện t&iacute;ch cực nhờ đầu tư c&ocirc;ng v&agrave; c&aacute;c tỉnh th&agrave;nh, địa phương đang c&oacute; xu hướng thi đua thu h&uacute;t c&aacute;c c&ocirc;ng ty lớn nước ngo&agrave;i.

Tuy nhi&ecirc;n, FDI v&agrave;o c&aacute;c tỉnh th&agrave;nh c&oacute; sự ph&acirc;n h&oacute;a. Trong 11 th&aacute;ng của năm 2023, những tỉnh ph&iacute;a Bắc c&oacute; sự tăng trưởng mạnh FDI đều l&agrave; c&aacute;c tỉnh c&oacute; sẵn hệ thống nhiều KCN như Quảng Ninh, Hải Ph&ograve;ng, Bắc Giang v&agrave; vẫn c&ograve;n dư địa tăng trưởng, mở rộng. Đối với ph&iacute;a Nam, c&aacute;c tỉnh đ&atilde; nổi danh về KCN như TP HCM, Đồng Nai, B&igrave;nh Dương kh&ocirc;ng c&oacute; sự tăng trưởng mạnh thu h&uacute;t FDI, do c&aacute;c KCN hiện tại đ&atilde; đạt tỷ lệ lấp đầy kh&aacute; cao (95-99%). Tiềm năng tăng trưởng nằm ở 2 c&aacute;i t&ecirc;n mới l&agrave; B&igrave;nh Phước v&agrave; B&agrave; Rịa &ndash; Vũng T&agrave;u.

Rủi ro cần lưu &yacute;

Mặc d&ugrave; vậy, đối với cổ phiếu nh&oacute;m BĐS KCN vẫn c&oacute; những rủi ro cần lưu &yacute;, trong đ&oacute; Luật thuế tối thiểu to&agrave;n cầu vừa g&acirc;y ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng l&agrave; cơ hội d&agrave;i hạn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20231218/images/Nguyen-The-Minh.jpeg" style="height:534px; width:544px" />

&Ocirc;ng Nguyễn Thế Minh

Cụ thể, th&aacute;ng 12/2022, EU v&agrave; H&agrave;n Quốc đ&atilde; th&ocirc;ng qua kế hoạch &aacute;p dụng Thuế tối thiểu to&agrave;n cầu (thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15%) từ ng&agrave;y 01/01/2024. Nhật Bản, Hồng K&ocirc;ng, Singapore cũng đang c&oacute; c&ugrave;ng xu hướng n&agrave;y, đ&acirc;y đều l&agrave; c&aacute;c nước c&oacute; đầu tư FDI nhiều v&agrave;o Việt Nam.

Theo đ&oacute;, c&aacute;c c&ocirc;ng ty đa quốc gia c&oacute; doanh thu tr&ecirc;n 750 triệu EUR v&agrave; tỷ suất lợi nhuận tr&ecirc;n 10%, sẽ bị &aacute;p dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15% cho c&ocirc;ng ty con ở nước ngo&agrave;i. V&iacute; dụ nếu c&ocirc;ng ty đa quốc gia A thỏa m&atilde;n 2 yếu tố tr&ecirc;n, c&oacute; c&ocirc;ng ty con l&agrave; B (c&ocirc;ng ty FDI) ở Việt Nam v&agrave; B được hưởng thuế thu nhập ưu đ&atilde;i ở mức 10% th&igrave; A vẫn sẽ bị thu th&ecirc;m 5% kia ở ch&iacute;nh quốc gia m&agrave; A đặt trụ sở. Ch&uacute;ng t&ocirc;i lưu &yacute; luật mới n&agrave;y sẽ c&oacute; những t&aacute;c động t&iacute;ch cực v&agrave; ti&ecirc;u cực tới c&aacute;c doanh nghiệp FDI đang ưu đ&atilde;i về thuế.

Về t&aacute;c động với Việt Nam, điều đ&oacute; sẽ l&agrave;m giảm sức cạnh tranh trong thu h&uacute;t FDI do ch&uacute;ng ta đang &aacute;p dụng c&aacute;c ưu đ&atilde;i về thuế cho doanh nghiệp FDI. Theo một r&agrave; so&aacute;t của Tổng cục Thuế, dự kiến c&oacute; khoảng 120 tập đo&agrave;n đa quốc gia đầu tư v&agrave;o Việt Nam (với hơn 1.000 doanh nghiệp li&ecirc;n quan) sẽ bị ảnh hưởng nếu ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế tối thiểu được &aacute;p dụng trong thời gian sắp tới.

Trước mắt c&oacute; thể tạo ra những x&aacute;o trộn trong c&aacute;c cơ chế ch&iacute;nh s&aacute;ch thu h&uacute;t đầu tư nước ngo&agrave;i vốn nghi&ecirc;ng nhiều về c&aacute;c biện ph&aacute;p ưu đ&atilde;i thuế. Tuy vậy, về l&acirc;u d&agrave;i, đ&acirc;y c&oacute; thể l&agrave; một cơ hội để Việt Nam đổi mới ch&iacute;nh s&aacute;ch đối với đầu tư nước ngo&agrave;i. V&igrave; c&aacute;c nước cạnh tranh với Việt Nam trong thu h&uacute;t FDI v&agrave; đang c&oacute; ưu đ&atilde;i thuế suất tốt hơn Việt Nam như Ấn Độ, Malaysia,&hellip; cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn.

Ngo&agrave;i ra, c&ograve;n c&aacute;c rủi ro kh&aacute;c c&oacute; thể kể đến như chi ph&iacute; đền b&ugrave; mặt bằng tăng l&agrave;m chậm qu&aacute; tr&igrave;nh giải ph&oacute;ng mặt bằng. Gi&aacute; cổ phiếu đ&atilde; tăng nhiều, định gi&aacute; nhiều doanh nghiệp ở mức &ldquo;hợp l&yacute;&rdquo;, kh&ocirc;ng c&ograve;n rẻ nhưng cũng chưa phản &aacute;nh hết tiềm năng tương lai. Hay FDI v&agrave;o c&aacute;c khu vực c&oacute; chọn lọc v&agrave; một số tỉnh th&agrave;nh đ&atilde; kh&ocirc;ng c&ograve;n dư địa mở rộng c&aacute;c KCN.

Lựa chọn cổ phiếu

Đối với nh&oacute;m ng&agrave;nh n&agrave;y, ch&uacute;ng t&ocirc;i đ&aacute;nh gi&aacute; cao một số cổ phiếu tiềm năng như: Một l&agrave;, C&ocirc;ng ty Cổ phần Long Hậu (HoSE: LHG). Hiện LHG c&oacute; c&aacute;c dự &aacute;n hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai như KCN Long Hậu mở rộng &ndash; Giai đoạn 2 (90ha), KCN An Định tại Vĩnh Long (200 ha). Ch&uacute;ng t&ocirc;i kỳ vọng quy tr&igrave;nh ph&aacute;p l&yacute; sẽ cải thiện nhanh trong 2024 sau khi c&aacute;c quy hoạch, Luật mới đ&atilde; được th&ocirc;ng qua.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20231218/images/bds-cong-nghiep-xay-san.jpeg" style="height:321px; width:544px" />

Đối với cổ phiếu nh&oacute;m BĐS KCN vẫn c&oacute; những rủi ro cần lưu &yacute;, trong đ&oacute; Luật thuế tối thiểu to&agrave;n cầu vừa g&acirc;y ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng l&agrave; cơ hội d&agrave;i hạn

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, KCN Long Hậu 3 giai đoạn 1 c&ograve;n trống khoảng 35% diện t&iacute;ch với gi&aacute; thu&ecirc; khoảng 200 USD dự kiến sẽ đem về lượng tiền mặt lớn cho LHG. Mảng nh&agrave; xưởng đang g&oacute;p phần mang lại d&ograve;ng tiền ổn định v&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; xưởng tại Khu c&ocirc;ng nghệ cao Đ&agrave; Nẵng v&agrave; KCN LH3.

Kết th&uacute;c qu&yacute; III/2023, LHG ghi nhận doanh thu đạt 67 tỷ đồng, giảm 62,1% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế đạt 32 tỷ đồng, giảm 61,2%. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n do LHG kh&ocirc;ng ghi nhận doanh thu cho thu&ecirc; đất đ&atilde; ph&aacute;t triển cơ sở hạ tầng v&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn theo y&ecirc;u cầu. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, LHG duy tr&igrave; cơ cấu nguồn vốn l&agrave;nh mạnh, tổng nợ vay cuối qu&yacute; 3/2023 đạt 183 tỷ đồng, tăng 20% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, nhưng tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sỏ hữu chỉ ở mức thấp.

Hai l&agrave;, Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) l&agrave; đại diện tiềm năng cho KCN ph&iacute;a Bắc. KBC đ&atilde; rất t&iacute;ch cực trong việc ph&aacute;t triển quỹ đất ở Long An như CCN Phước Vĩnh Đ&ocirc;ng 1,2,3 với 149 ha, T&acirc;n Lập 654 ha v&agrave; Lộc Giang 466 ha. Đ&acirc;y l&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n hỗ trợ động lực tăng trưởng d&agrave;i hạn cho KBC.

Lợi nhuận trong năm 2024 sẽ được hỗ trợ bởi KCN T&acirc;n Ph&uacute; Trung v&agrave; Nam Sơn Hạp Lĩnh. C&aacute;c khu vực KCN của KBC đều nằm ở c&aacute;c tỉnh thu h&uacute;t mạnh FDI. Trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2023 , KBC cho thu&ecirc; khoảng 128-130 ha đất KCN tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh v&agrave; KCN Quang Ch&acirc;u mở rộng cho c&aacute;c kh&aacute;ch h&agrave;ng lớn như Foxconn v&agrave; Goertek. Trong nửa đầu năm nay, KBC đ&atilde; mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn với tổng gi&aacute; trị 2.400 tỷ đồng, g&oacute;p phần gi&uacute;p t&agrave;i ch&iacute;nh c&ocirc;ng ty ổn định hơn.

Ba l&agrave;, C&ocirc;ng ty cổ phần Cao su Phước H&ograve;a (HoSE:PHR) với KCN Nam T&acirc;n Uy&ecirc;n 3 v&agrave; KCN VSIP 3 l&agrave; động lực tăng trưởng trong năm 2024. KQKD mảng cao su của PHR c&oacute; thể giảm trong giai đoạn 2023-2024 do diện t&iacute;ch vườn cao su đ&atilde; giảm nhiều cho mảng KCN v&agrave; c&aacute;c khoản đền b&ugrave; cũng đ&atilde; được nhận hết trong 2023. Tuy nhi&ecirc;n, PHR vẫn sẽ hưởng lợi khi gi&aacute; cao su hồi phục.

Với mảng KCN, KCN Nam T&acirc;n Uy&ecirc;n 3 v&agrave; KCN VSIP 3 c&oacute; thể mang lại lợi nhuận lớn từ năm 2024. Trong d&agrave;i hạn, KCN T&acirc;n Lập (400 ha) v&agrave; KCN T&acirc;n B&igrave;nh 2 (1,055 ha) sẽ l&agrave; động lực tăng trưởng, tiến độ ph&aacute;p l&yacute; của hai dự &aacute;n n&agrave;y sẽ l&agrave; c&aacute;c th&ocirc;ng tin hỗ trợ gi&aacute; cổ phiếu.

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/rui-ro-va-co-hoi-doi-voi-co-phieu-bds-kcn-256278.html">Nguyễn Thế&nbsp;</a>