C&oacute; hai c&acirc;u hỏi lớn nhất li&ecirc;n quan đến s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất: đ&acirc;y l&agrave; s&agrave;n bắt buộc hay chỉ l&agrave; lựa chọn khi giao dịch; v&agrave; s&agrave;n n&agrave;y kh&aacute;c g&igrave; s&agrave;n giao dịch bất động sản th&ocirc;ng thường?

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230819/images/ha-noi-1201.jpg" style="height:306px; width:544px" />

S&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất c&oacute; gi&uacute;p thị trường minh b&aacute;ch hơn? Ảnh: VP

Việc Thủ tướng Ch&iacute;nh phủ mới đ&acirc;y đ&atilde; giao Bộ T&agrave;i nguy&ecirc;n v&agrave; M&ocirc;i trường chủ tr&igrave;, phối hợp với Bộ X&acirc;y dựng v&agrave; c&aacute;c cơ quan li&ecirc;n quan, nghi&ecirc;n cứu th&agrave;nh lập s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất đ&atilde; thu h&uacute;t sự quan t&acirc;m rất lớn của cộng đồng doanh nghiệp v&agrave; người d&acirc;n.

Việc Thủ tướng Ch&iacute;nh phủ chỉ đạo nghi&ecirc;n cứu m&ocirc; h&igrave;nh s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất xuất ph&aacute;t căn cứ ch&iacute;nh trị l&agrave; văn kiện Đại hội Đảng lần thứ 13 (năm 2021) đ&atilde; quy định về &quot;Ph&aacute;t triển thị trường, đẩy mạnh thương mại h&oacute;a quyền sử dụng đất&quot;; &quot;Ph&aacute;t triển l&agrave;nh mạnh thị trường quyền sử dụng đất, ch&uacute; trọng thị trường quyền sử dụng đất n&ocirc;ng nghiệp&quot;; &quot;Đổi mới c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch quản l&yacute; đất đai để khuyến kh&iacute;ch v&agrave; tạo điều kiện t&iacute;ch tụ đất n&ocirc;ng nghiệp, ph&aacute;t triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất&quot;...

Ngo&agrave;i ra, Nghị quyết số 18-NQ/TW ng&agrave;y 16/6/2022 của Ban chấp h&agrave;nh Trung ương về tiếp tục đổi mới, ho&agrave;n thiện thể chế, ch&iacute;nh s&aacute;ch, n&acirc;ng cao hiệu lực, hiệu quả quản l&yacute; v&agrave; sử dụng đất c&ograve;n n&ecirc;u giải ph&aacute;p: &quot;C&ocirc;ng khai gi&aacute; đất, bắt buộc giao dịch qua c&aacute;c s&agrave;n giao dịch, thanh to&aacute;n qua ng&acirc;n h&agrave;ng, kh&ocirc;ng d&ugrave;ng tiền mặt&quot;. Đ&acirc;y l&agrave; cơ sở ch&iacute;nh trị để x&acirc;y dựng Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến th&ocirc;ng qua v&agrave;o th&aacute;ng 11/2023.

Như vậy, việc nghi&ecirc;n cứu quy định m&ocirc; h&igrave;nh s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thực hiện mục ti&ecirc;u thể chế h&oacute;a văn kiện, Nghị quyết của Đảng th&agrave;nh ph&aacute;p luật.

Nếu c&aacute;c chủ thể lựa chọn giao dịch qua s&agrave;n th&igrave; Nh&agrave; nước sẽ kiểm so&aacute;t được gi&aacute; đất để x&acirc;y dựng cơ sở dữ liệu định gi&aacute; đất theo thị trường, tr&aacute;nh thất tho&aacute;t ng&acirc;n s&aacute;ch v&agrave; tr&aacute;nh thất thu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua b&aacute;n bất động sản.

Gi&uacute;p thị trường minh bạch hơn?

Những ng&agrave;y qua, đ&atilde; c&oacute; rất nhiều &yacute; kiến, quan điểm (bao gồm những người hoạt động trong lĩnh vực m&ocirc;i giới bất động sản) cho rằng việc th&agrave;nh lập s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất sẽ gi&uacute;p cho thị trường minh bạch hơn v&agrave; kh&ocirc;ng c&ograve;n t&igrave;nh trạng mua b&aacute;n nh&agrave; đất &quot;hai gi&aacute;&quot;. Tuy nhi&ecirc;n theo t&ocirc;i, việc th&agrave;nh lập s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất c&oacute; gi&uacute;p cho thị trường minh bạch hơn hay kh&ocirc;ng vẫn c&ograve;n l&agrave; một giả thiết ở thời điểm hiện nay.

Bởi yếu tố quan trọng, then chốt nhất l&agrave; chất lượng, năng lực của s&agrave;n giao dịch cũng như đội ngũ nh&acirc;n vi&ecirc;n, c&aacute;n bộ, người lao động l&agrave;m việc tại s&agrave;n. Nếu chất lượng của s&agrave;n cũng như của nh&acirc;n sự l&agrave;m việc cho s&agrave;n tốt th&igrave; chắc chắn việc giao dịch qua s&agrave;n sẽ khiến thị trường minh bạch hơn. Ngược lại, nếu chất lượng kh&ocirc;ng tốt v&agrave; đặc biệt nếu c&oacute; hiện tượng th&ocirc;ng đồng giữa c&aacute;c s&agrave;n với một số chủ thể nhằm thao t&uacute;ng, găm giữ, lũng đoạn thị trường th&igrave; thậm ch&iacute; c&ograve;n l&agrave;m m&eacute;o m&oacute; thị trường cũng như g&acirc;y hại cho c&aacute;c chủ thể tham gia giao dịch.

Thực tế l&agrave; b&ecirc;n cạnh những &yacute; kiến đồng thuận th&igrave; vẫn c&oacute; những lo ngại về việc t&aacute;c động xấu đến c&oacute; thực sự mang lại lợi &iacute;ch kh&ocirc;ng hay lại tăng th&ecirc;m thủ tục v&agrave; chi

ph&iacute; cho c&aacute;c b&ecirc;n tham gia giao dịch. Hiện nay, việc s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất mới ở bước nghi&ecirc;n cứu ban đầu n&ecirc;n chưa r&otilde; &quot;h&igrave;nh th&ugrave;&quot; của s&agrave;n n&agrave;y như thế n&agrave;o. Điều t&ocirc;i quan t&acirc;m nhất: đ&acirc;y l&agrave; s&agrave;n bắt buộc với to&agrave;n bộ hoặc một số loại giao dịch c&oacute; đối tượng l&agrave; quyền sử dụng đất hay chỉ l&agrave; lựa chọn cho c&aacute;c chủ thể &aacute;p dụng.

T&ocirc;i cho rằng nếu chọn phương &aacute;n s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất l&agrave; một lựa chọn cho c&aacute;c chủ thể &aacute;p dụng sẽ tốt hơn, gi&uacute;p ph&aacute;t huy quyền tự chủ của c&aacute;c chủ thể trong việc lựa chọn h&igrave;nh thức kinh doanh, giao dịch; đồng thời khiến c&aacute;c s&agrave;n giao dịch phải kh&ocirc;ng ngừng cải thiện chất lượng, gi&aacute; cả để đảm bảo khả năng cạnh tranh, thu h&uacute;t kh&aacute;ch h&agrave;ng theo cơ chế thị trường. Với phương &aacute;n n&agrave;y, Nh&agrave; nước c&oacute; thể ban h&agrave;nh một số ch&iacute;nh s&aacute;ch khuyến kh&iacute;ch, ưu đ&atilde;i để thu h&uacute;t c&aacute;c chủ thể nếu chọn giao dịch qua s&agrave;n.

Ngược lại, sẽ l&agrave; phản t&aacute;c dụng nếu chọn phương &aacute;n s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất l&agrave; bắt buộc với to&agrave;n bộ hoặc một số loại giao dịch. Thực tiễn đ&atilde; chỉ ra việc &quot;độc quyền&quot; trong một số lĩnh vực kh&ocirc;ng cần thiết phải độc quyền đ&atilde; g&acirc;y ra hệ lụy thế n&agrave;o cho nền kinh tế.

Việc chuyển nhượng, cho thu&ecirc;... quyền sử dụng đất th&ocirc;ng qua s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất sẽ kh&ocirc;ng r&uacute;t ngắn c&aacute;c thủ tục m&agrave; c&ograve;n tăng th&ecirc;m thủ tục bởi c&aacute;c giao dịch li&ecirc;n quan đến đất đai c&ograve;n phải c&ocirc;ng chứng, chứng thực v&agrave; phải đăng k&yacute; tại cơ quan quản l&yacute; đất đai. Do vậy, ph&aacute;p luật c&oacute; lẽ phải điều chỉnh theo hướng nếu c&aacute;c chủ thể lựa chọn giao dịch qua s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất th&igrave; kh&ocirc;ng bắt buộc phải c&ocirc;ng chứng, chứng thực để giảm tải thủ tục (việc n&agrave;y rất thuận lợi do hiện nay Ch&iacute;nh phủ cũng đang x&acirc;y dựng Luật C&ocirc;ng chứng sửa đổi).

Như đ&atilde; n&ecirc;u, điều mấu chốt l&agrave; việc giao dịch th&ocirc;ng qua s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất l&agrave; bắt buộc hay chỉ l&agrave; lựa chọn cho c&aacute;c chủ thể. Cần lưu &yacute; rằng theo Hiến ph&aacute;p năm 2013 th&igrave; việc Nh&agrave; nước hạn chế quyền tự do của người d&acirc;n phải theo quy định của luật (việc quy định bắt buộc thực hiện một số giao dịch qua s&agrave;n cũng l&agrave; một dạng hạn chế quyền tự do kinh doanh). Do vậy, nếu y&ecirc;u cầu bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất qua s&agrave;n th&igrave; quy định đ&oacute; bắt buộc phải nằm trong luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản...); kh&ocirc;ng được ph&eacute;p quy định tại c&aacute;c văn bản dưới luật như nghị định, th&ocirc;ng tư.

Tuy nhi&ecirc;n dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) kh&ocirc;ng c&oacute; quy định phải giao dịch một số loại quyền sử dụng đất qua s&agrave;n. Trong khi đ&oacute;, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) từng c&oacute; quy định bắt buộc giao dịch mua b&aacute;n bất động sản h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai phải qua s&agrave;n; tuy nhi&ecirc;n Ch&iacute;nh phủ đ&atilde; r&uacute;t đề xuất n&agrave;y khi tr&igrave;nh dự thảo luật ra Quốc hội v&agrave;o th&aacute;ng 5 vừa qua. Dự thảo mới nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) v&agrave; Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều kh&ocirc;ng c&oacute; quy định bắt buộc giao dịch qua s&agrave;n.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230819/images/thi-truong-bat-dong-san-1129-1419.jpg" style="height:306px; width:544px" />

Đề xuất th&agrave;nh lập s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất đang c&oacute; nhiều &yacute; kiến tr&aacute;i chiều. Ảnh: AG

Tr&ugrave;ng lặp với s&agrave;n giao dịch bất động sản

Hiện nay, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định c&aacute;c loại bất động sản đưa v&agrave;o kinh doanh gồm: Nh&agrave;, c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng c&oacute; sẵn; Nh&agrave;, c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai; C&aacute;c loại đất được ph&eacute;p chuyển nhượng, cho thu&ecirc;,

cho thu&ecirc; lại quyền sử dụng đất. Quy định n&agrave;y cơ bản giữ nguy&ecirc;n trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Như vậy theo ph&aacute;p luật hiện h&agrave;nh th&igrave; giao dịch về quyền sử dụng đất cũng l&agrave; một dạng giao dịch bất động sản, ho&agrave;n to&agrave;n c&oacute; thể thực hiện th&ocirc;ng qua c&aacute;c s&agrave;n giao dịch bất động sản m&agrave; kh&ocirc;ng cần thiết phải c&oacute; th&ecirc;m s&agrave;n giao dịch chuy&ecirc;n biệt về quyền sử dụng đất.

Theo xu thế thị trường, c&aacute;c chủ thể ng&agrave;y c&agrave;ng chuy&ecirc;n nghiệp hơn v&agrave; c&oacute; xu hướng lựa chọn c&aacute;c b&ecirc;n trung gian để thực hiện c&aacute;c hoạt động thương mại. Luật Thương mại năm 2005 cũng đ&atilde; c&oacute; quy định về mua b&aacute;n h&agrave;ng h&oacute;a qua Sở giao dịch h&agrave;ng h&oacute;a (được Ch&iacute;nh phủ quy định chi tiết tại Nghị định số 158/2006/NĐ-CP). Hay như gần đ&acirc;y, th&agrave;nh phố Hồ Ch&iacute; Minh c&ograve;n t&iacute;ch cực x&uacute;c tiến để th&agrave;nh lập s&agrave;n giao dịch ri&ecirc;ng cho... thịt heo (tr&ecirc;n cơ sở hợp t&aacute;c giữa Sở Giao dịch H&agrave;ng h&oacute;a Việt Nam với Sở C&ocirc;ng Thương v&agrave; Sở N&ocirc;ng nghiệp &amp; PTNT th&agrave;nh phố).

Kỳ vọng của c&aacute;c b&ecirc;n khi lựa chọn b&ecirc;n trung gian (chấp nhận trả th&ecirc;m chi ph&iacute; trung gian) để thực hiện hoạt động giao dịch dĩ nhi&ecirc;n lu&ocirc;n l&agrave; cải thiện chất lượng h&agrave;ng h&oacute;a, dịch vụ. Do đ&oacute;, điều quan trọng nhất đối với s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất l&agrave; phải kh&ocirc;ng ngừng cải tiến chất lượng dựa tr&ecirc;n hoạt động đ&agrave;o tạo, huấn luyện để đảm bảo t&iacute;nh cạnh tranh, thu h&uacute;t kh&aacute;ch h&agrave;ng.

Đồng thời, việc triển khai s&agrave;n giao dịch quyền sử dụng đất phải gắn liền với hoạt động hậu kiểm (thanh tra, kiểm tra, gi&aacute;m s&aacute;t...) của cơ quan quản l&yacute; để kịp thời ngăn chặn c&aacute;c h&agrave;nh vi th&ocirc;ng đồng nhằm thao t&uacute;ng, găm giữ, lũng đoạn th&igrave; trường, thổi gi&aacute;, l&agrave;m mất niềm tin của kh&aacute;ch h&agrave;ng v&agrave; giảm hiệu quả của c&aacute;c s&agrave;n giao dịch.

*Chuy&ecirc;n gia ph&aacute;p l&yacute; bất động sản

<a href="https://nhadautu.vn/quy-che-phap-ly-nao-cho-san-giao-dich-quyen-su-dung-dat-d79039.html">ThS Nguyễn Văn Đỉnh</a>

Có hai câu hỏi lớn nhất liên quan đến sàn giao dịch quyền sử dụng đất: đây là sàn bắt buộc hay chỉ là lựa chọn khi giao dịch; và sàn này khác gì sàn giao dịch bất động sản thông thường?