Mỗi lần xuất hiện th&ocirc;ng tin về việc đ&aacute;nh thuế bất động sản, dư luận lại được phen dậy s&oacute;ng với nhiều &yacute; kiến tr&aacute;i chiều.

Bộ T&agrave;i ch&iacute;nh vừa đề xuất đ&aacute;nh thuế bất động sản (BĐS) trong dự thảo Luật Thuế thu nhập c&aacute; nh&acirc;n (TNCN) (thay thế).

Theo đ&oacute;, dự thảo luật quy định, Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của c&aacute; nh&acirc;n cư tr&uacute; được x&aacute;c định bằng thu nhập t&iacute;nh thuế nh&acirc;n với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập t&iacute;nh thuế từ chuyển nhượng BĐS được x&aacute;c định bằng gi&aacute; b&aacute;n trừ gi&aacute; mua v&agrave; c&aacute;c khoản chi ph&iacute; hợp l&yacute; li&ecirc;n quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250721/images/134658bat-dong-san-1-1346.jpg" style="height:338px; width:600px" /> 
Nhiều bất động sản vắng b&oacute;ng người ở g&acirc;y l&atilde;ng ph&iacute; rất lớn. Ảnh: VP

Trường hợp kh&ocirc;ng x&aacute;c định gi&aacute; mua v&agrave; c&aacute;c chi ph&iacute; li&ecirc;n quan đến việc chuyển nhượng BĐS th&igrave; Thuế TNCN được x&aacute;c định bằng gi&aacute; b&aacute;n nh&acirc;n với thuế suất.

Cụ thể, đối với BĐS c&oacute; thời gian nắm giữ dưới 2 năm l&agrave; 10%; BĐS c&oacute; thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm l&agrave; 6%; BĐS c&oacute; thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm l&agrave; 4%; BĐS c&oacute; thời gian nắm giữ từ 10 năm trở l&ecirc;n v&agrave; BĐS c&oacute; nguồn gốc từ nhận thừa kế l&agrave; 2%.

Thời gian nắm giữ BĐS t&iacute;nh từ khi c&aacute; nh&acirc;n c&oacute; quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (từ ng&agrave;y dự thảo luật c&oacute; hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Chia sẻ với Nhadautu.vn về đề xuất n&ecirc;u tr&ecirc;n, &ocirc;ng Nguyễn Ho&agrave;ng, Ph&oacute; Gi&aacute;m đốc Học viện Eagle Academy nhận thấy, với mức thuế 20% lợi nhuận tương đương như thuế TNDN, kh&ocirc;ng c&oacute; g&igrave; kh&aacute;c trước đ&acirc;y.

Đối với trường hợp kh&ocirc;ng x&aacute;c định chi ph&iacute; th&igrave; t&iacute;nh thuế tr&ecirc;n gi&aacute; chuyển nhượng, &ocirc;ng Ho&agrave;ng giả định một số giao dịch BĐS để thử t&iacute;nh thuế.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250721/images/bang-thue-bds-1618.png" style="height:312px; width:600px" /> 
Trường hợp 1: Sở hữu BĐS dưới 2 năm, mức thuế l&agrave; 10%.

V&iacute; dụ, mua BĐS 2 tỷ đồng, 18 th&aacute;ng sau b&aacute;n 2,5 tỷ đồng (ch&ecirc;nh lệch 500 triệu đồng), thuế 10% x 2,5 tỷ đồng = 250 triệu đồng. Lời thực tế l&agrave; 250 triệu đồng (500 triệu đồng - 250 triệu đồng), tương đương 12,5%.

Nếu như nh&agrave; đầu tư mua căn hộ đang h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai v&agrave; mới thanh to&aacute;n cho chủ đầu tư theo tiến độ được 50% gi&aacute; mua, tức l&agrave; trả được 1 tỷ đồng, rồi chuyển nhượng với gi&aacute; 2,5 tỷ đồng (người mua vẫn tiếp tục thanh to&aacute;n 50% c&ograve;n lại). Vậy mức lời sau thuế l&agrave; 250 triệu đồng/1 tỷ đồng = 25%.

Tuy nhi&ecirc;n, &ocirc;ng Ho&agrave;ng cho rằng, d&ugrave; lợi nhuận được bao nhi&ecirc;u đi nữa th&igrave; vẫn phải t&iacute;nh đến gi&aacute; trị đồng tiền thực tế theo thời gian. Tức l&agrave;, 2 tỷ đồng năm 2023 kh&aacute;c với 2 tỷ đồng năm 2025 v&agrave; kh&aacute;c với những năm sau. Do đ&oacute;, ch&uacute;ng ta phải trừ đi lạm ph&aacute;t khi t&iacute;nh lợi nhuận.

Giả định, lạm ph&aacute;t theo con số của Tổng cục Thống k&ecirc; l&agrave; 3,5%/năm th&igrave; 2 tỷ đồng năm 2023 đến 2025 tương đương với 2,14 tỷ đồng (chưa t&iacute;nh luỹ tiến theo c&ocirc;ng thức t&agrave;i ch&iacute;nh, m&agrave; chỉ cộng gộp). Vậy, phải lấy 2,5 tỷ đồng - 2,14 tỷ đồng = 360 triệu đồng v&agrave; trừ tiếp 250 triệu đồng tiền thuế. Kết quả, lời thực tế chỉ l&agrave; 110 triệu đồng/2 tỷ đồng = 5,5%. Ngo&agrave;i ra, c&ograve;n c&aacute;c chi ph&iacute; đầu v&agrave;o kh&aacute;c chưa x&aacute;c định (ph&iacute; m&ocirc;i giới, c&ocirc;ng chứng, vay mượn... th&igrave; thực tế người sở hữu lời kh&ocirc;ng đ&aacute;ng kể.

Trường hợp 2: Sở hữu từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế 6%.

V&iacute; dụ, kh&aacute;ch h&agrave;ng vẫn mua BĐS gi&aacute; 2 tỷ đồng, trả hết tiền sau 4 năm, b&aacute;n được gi&aacute; 3 tỷ đồng (ch&ecirc;nh lệch 1 tỷ đồng). Vậy thuế 6% x 3 tỷ đồng = 180 triệu đồng. Suy ra, lợi nhuận l&agrave; 1 tỷ đồng - 180 triệu đồng = 820 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế l&agrave; 41% sau gần 5 năm.

Thoạt nh&igrave;n, lợi nhuận vẫn rất tốt, nhưng nếu t&iacute;nh đến chỉ số lạm ph&aacute;t 3,5%/năm th&igrave; 2 tỷ đồng sau 5 năm l&agrave; 2,35 tỷ đồng, lợi nhuận thực tế kh&ocirc;ng đ&aacute;ng bao nhi&ecirc;u.

Đ&aacute;nh thuế BĐS sẽ t&aacute;c động tới việc đầu tư lướt s&oacute;ng ngắn hạn

Ph&acirc;n t&iacute;ch th&ecirc;m, &ocirc;ng Ho&agrave;ng nhận định, đối với đầu tư ngắn hạn, nh&agrave; đầu tư c&oacute; thể tăng gi&aacute; b&aacute;n BĐS để c&oacute; lợi nhuận kỳ vọng, c&oacute; thể l&agrave;m gi&aacute; BĐS tăng cao. Song, việc tăng gi&aacute; phụ thuộc v&agrave;o thị trường, n&ecirc;u qu&aacute; cao th&igrave; ai sẽ mua v&agrave; cũng kh&oacute; để đầu tư ngắn hạn.

Việc đ&aacute;nh thuế BĐS sở hữu ngắn hạn (dưới 2 năm) sẽ t&aacute;c động tới việc đầu tư lướt s&oacute;ng ngắn hạn kh&ocirc;ng c&ograve;n hiệu quả. Với mức thuế l&agrave; 6% (từ 2 năm dưới 5 năm), lợi nhuận đầu tư c&oacute; thể hiệu quả hơn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250721/images/162632nguyen-hoang-1626.jpg" style="height:443px; width:590px" /> 
&Ocirc;ng Nguyễn Ho&agrave;ng, Ph&oacute; Gi&aacute;m đốc Học viện Eagle Academy. Ảnh: NVCC

Đối với đầu tư d&agrave;i hạn, d&ugrave; thanh to&aacute;n theo tiến độ hay thanh to&aacute;n 1 lần th&igrave; chỉ người đủ vốn mới c&oacute; thể theo, c&aacute; nh&acirc;n vốn mỏng sẽ bị giam vốn. Nhưng, ngược lại lợi nhuận cũng sẽ tốt hơn (gi&aacute; tăng theo thời gian, thuế giảm đi).

Như vậy, &ocirc;ng Ho&agrave;ng cho rằng, mức thuế như đề xuất của Bộ T&agrave;i ch&iacute;nh c&oacute; l&agrave;m tăng gi&aacute;, l&agrave;m giảm nhu cầu đầu tư BĐS hay kh&ocirc;ng c&ograve;n tuỳ v&agrave;o t&igrave;nh h&igrave;nh v&agrave; sự biến động của thị trường. Gi&aacute; BĐS do thị trường điều tiết dựa tr&ecirc;n cung cầu v&agrave; nhiều yếu tố quan trọng kh&aacute;c.

&quot;Nếu gi&aacute; tăng vẫn c&oacute; cơ hội th&igrave; l&agrave;m sao giảm được nhu cầu t&igrave;m kiếm lợi nhuận. C&aacute;c nước ph&aacute;t triển họ c&oacute; đủ cơ chế về thuế nhưng kh&ocirc;ng triệt ti&ecirc;u được nhu cầu đầu tư. Chỉ c&oacute; điều, việc đầu tư BĐS chỉ thực sự d&agrave;nh cho những những người c&oacute; t&agrave;i ch&iacute;nh tốt&quot;, &ocirc;ng Ho&agrave;ng nhấn mạnh v&agrave; lưu &yacute;, để k&eacute;o giảm đ&agrave; tăng gi&aacute; BĐS, kh&ocirc;ng chỉ d&ugrave;ng c&oacute; mỗi c&ocirc;ng cụ về thuế m&agrave; cần nhiều cơ chế đồng bộ. Đặc biệt, ở Việt Nam - đất nước đang ph&aacute;t triển, yếu tố h&agrave;ng đầu l&agrave; nguồn cung phải dồi d&agrave;o đủ c&aacute;c ph&acirc;n cấp.

<a href="https://nhadautu.vn/nong-voi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-moi-cua-bo-tai-chinh-d97837.html">Vũ Phạm-Link gốc</a>

Mỗi lần xuất hiện thông tin về việc đánh thuế bất động sản, dư luận lại được phen dậy sóng với nhiều ý kiến trái chiều.


Bất động sản

Nhà đầu tư

'Nóng' với đề xuất đánh thuế bất động sản mới của Bộ Tài chính

Lê Phượng Hoàng

Buffer 

an Nguyễn

C.I.A

đồ nguuu, đồ ăn hại, chết cmm đi

Nguyễn Chỉ Công 

Người Quan Sát

Thuế lại cộng hết v&#224;o gi&#225;, &#244;ng n&#224;o mua cuối &#244;ng &#253; &#244;m tất

Thuế lại cộng hết vào giá, ông nào mua cuối ông ý ôm tất

hoangyen

N&#234;n đ&#225;nh thuế mạnh tay từ bđs thứ 2 để kh&#244;ng

Nên đánh thuế mạnh tay từ bđs thứ 2 để không

Tư Mã Chân Nhân

Giảm bọn đầu cơ l&#224; gi&#225; bđs tự giảm

Giảm bọn đầu cơ là giá bđs tự giảm

Eros

Nếu giả định 1 năm lạm ph&#225;t 3,5% th&#236; 10 năm l&#224; 1,035^10 -1 nha thằng ng&#225;o. C&#242;n thực chất lạm ph&#225;t tầm cũng 7% 1,07^10 - 1 = 100% *** thế cũng l&#234;n l&#224;m chuy&#234;n gia được giỏi thật

Nếu giả định 1 năm lạm phát 3,5% thì 10 năm là 1,035^10 -1 nha thằng ngáo. Còn thực chất lạm phát tầm cũng 7% 1,07^10 - 1 = 100% *** thế cũng lên làm chuyên gia được giỏi thật

Nguyên Đầu Tư Giá Trị

Bds lời nhiều qu&#225; n&#234;n mấy thằng đần đ&#225;nh thuế 10%. Đi mua nh&#224; tiền vay đ&#227; g&#225;nh c&#242;ng lưng ch&#250;ng m&#224;y c&#242;n muốn đớp tận xương

Bds lời nhiều quá nên mấy thằng đần đánh thuế 10%. Đi mua nhà tiền vay đã gánh còng lưng chúng mày còn muốn đớp tận xương

Nhật Linh

Cứ h&#244; h&#224;o đ&#225;ng sống nhất v&#224; chửi phương t&#226;y giờ đến lượt nh&#225;

Cứ hô hào đáng sống nhất và chửi phương tây giờ đến lượt nhá

Đề xuất th&#244;i c&#225;c ch&#225;u &#224;....❤️&#128514;❤️&#128514;
Tụi n&#243; m&#224; ra luật c&#225;i l&#224; chết sạch....
Ai gi&#225;m vay tiền m&#224; mua bds...
L&#227;i l&#227;i 20% ....
Th&#236; thuế 10% tiền l&#227;i 30% ....
&#128514;❤️&#128514;❤️
Anh n&#224;o m&#224; vay tiền mua bất động sản th&#236; chết sạch, lỗ sạch sau v&#224;i năm....
❤️&#128514;❤️&#128514;❤️
Nếu luật ra.... th&#236; ng&#224;nh bđs ng&#225;p... ng&#225;p...


Đề xuất thôi các cháu à....❤️😂❤️😂
Tụi nó mà ra luật cái là chết sạch....
Ai giám vay tiền mà mua bds...
Lãi lãi 20% ....
Thì thuế 10% tiền lãi 30% ....
😂❤️😂❤️
Anh nào mà vay tiền mua bất động sản thì chết sạch, lỗ sạch sau vài năm....
❤️😂❤️😂❤️
Nếu luật ra.... thì ngành bđs ngáp... ngáp...


BDS mai s&#224;n h&#224;ng loạt. VNI lai về 1400

BDS mai sàn hàng loạt. VNI lai về 1400

Ăn Đòn

giầu n&#224;o chi cho ngh&#232;o vậy bro? Quan xưa nay t&#244;i chưa thấy chết, to&#224;n d&#226;n chết

giầu nào chi cho nghèo vậy bro? Quan xưa nay tôi chưa thấy chết, toàn dân chết

Điểm Đảo Chiều

Nobita

tiền của người gi&#224;u chi cho người ngh&#232;o th&#244;i. Chết l&#224; quan chức chết chứ d&#226;n lo g&#236;

tiền của người giàu chi cho người nghèo thôi. Chết là quan chức chết chứ dân lo gì

Mr Thiệu 

điều t muốn biết l&#224; ch&#250;ng m&#224;y đ&#227; đ&#225;nh gi&#225; t&#225;c động đến thị trường như thế n&#224;o. tốt hay xấu cho nền kinh tế. hay cứ th&#237;ch l&#224; ch&#250;ng m&#224;y đề xuất 

điều t muốn biết là chúng mày đã đánh giá tác động đến thị trường như thế nào. tốt hay xấu cho nền kinh tế. hay cứ thích là chúng mày đề xuất 