C&acirc;u chuyện định gi&aacute; đất theo &ldquo;gi&aacute; thị trường&rdquo; đang trở th&agrave;nh vấn đề được thảo luận s&ocirc;i nổi khi Luật Đất đai 2024 đang được dự thảo sửa đổi.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250823/images/dau-gia-dat.jpg" style="height:325px; width:604px" />

Quan điểm của doanh nghiệp

Mới đ&acirc;y, chia sẻ tại hội thảo &quot;Ho&agrave;n thiện ph&aacute;p luật đất đai tạo động lực ph&aacute;t triển trong kỷ nguy&ecirc;n số&quot;, &ocirc;ng Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest cho biết khi Luật Đất đai 2024 cho rằng bất cập kh&aacute;c l&agrave; nguy&ecirc;n tắc định gi&aacute; đất theo &quot;gi&aacute; thị trường&quot;. C&aacute;ch l&agrave;m n&agrave;y dễ tạo v&ograve;ng xo&aacute;y: gi&aacute; đất đẩy gi&aacute; nh&agrave;, gi&aacute; nh&agrave; lại đẩy gi&aacute; đất, khiến chi ph&iacute; leo thang kh&ocirc;ng kiểm so&aacute;t, c&oacute; nguy cơ đưa gi&aacute; đất Việt Nam l&ecirc;n mức cao nhất thế giới.

Dẫn v&iacute; dụ về trường hợp của GP.Invest tại một dự &aacute;n ở Ph&uacute; Thọ, &ocirc;ng Hiệp cho biết đất được giao theo từng quyết định ri&ecirc;ng lẻ, lần đầu 7,2ha, lần hai 8,4ha, lần ba 6,7ha. Tuy nhi&ecirc;n, mỗi lần giao đất, gi&aacute; lại bị t&iacute;nh cao hơn khoảng 20% so với lần trước.

&quot;Ch&uacute;ng t&ocirc;i nộp tiền đầy đủ ngay trong 30 ng&agrave;y sau khi c&oacute; quyết định giao đất v&agrave; đủ điều kiện mở b&aacute;n. Nhưng ch&iacute;nh những hợp đồng mua b&aacute;n đ&oacute; lại được lấy l&agrave;m căn cứ để đẩy gi&aacute; đất lần sau cao hơn lần trước, cứ như vậy gi&aacute; leo thang kh&ocirc;ng ngừng&quot;, &ocirc;ng Hiệp cho biết.

&Ocirc;ng cho rằng đ&acirc;y l&agrave; thực tiễn bất cập m&agrave; cộng đồng doanh nghiệp đ&atilde; nhiều lần g&oacute;p &yacute; với ban soạn thảo từ trước, nhưng chưa được tiếp thu. Đến lần sửa đổi n&agrave;y, c&aacute;c điều khoản mới (Điều 158, 160, 161) đ&atilde; ch&iacute;nh thức bỏ cơ chế định gi&aacute; đất cụ thể theo &quot;gi&aacute; thị trường&quot;, thay bằng bảng gi&aacute; đất ổn định trong 5 năm, chỉ điều chỉnh bằng hệ số.

Quan điểm của Hội Thẩm định gi&aacute; Việt Nam

Li&ecirc;n quan đến c&ocirc;ng t&aacute;c định gi&aacute; đất, g&oacute;p &yacute; sửa đổi Luật Đất đai 2024, Hội Thẩm định gi&aacute; Việt Nam (VVA) đề xuất cần nhất qu&aacute;n nguy&ecirc;n tắc Nh&agrave; nước định gi&aacute; đất theo cơ chế thị trường, giữ nguy&ecirc;n c&aacute;c quy định hiện h&agrave;nh của Luật về gi&aacute; đất, chỉ n&ecirc;n r&agrave; so&aacute;t, sửa đổi c&aacute;c văn bản dưới luật cho ph&ugrave; hợp với thực tiễn.

Cụ thể, theo &ocirc;ng Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định gi&aacute; Việt Nam (VVA), sau khi nghi&ecirc;n cứu c&aacute;c nội dung dự kiến sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024, VVA kiến nghị xem x&eacute;t giữ nguy&ecirc;n nội dung c&aacute;c Điều 158, 159, 160, 162 tại Mục 2 về Gi&aacute; đất của Luật Đất đai hiện h&agrave;nh; chỉ r&agrave; so&aacute;t để sửa đổi, bổ sung c&aacute;c hướng dẫn cụ thể của Ch&iacute;nh phủ hướng dẫn nội dung c&aacute;c Điều, Khoản tr&ecirc;n của Luật nhằm đ&aacute;p ứng tốt hơn nữa y&ecirc;u cầu của thực tiễn đặt ra sau một năm thi h&agrave;nh Luật.

Theo đ&oacute;, VVA đ&aacute;nh gi&aacute;, c&aacute;c nội dung về gi&aacute; của Luật Đất đai hiện h&agrave;nh đ&atilde; cơ bản đ&aacute;p ứng được c&aacute;c y&ecirc;u cầu gồm, tương th&iacute;ch với l&yacute; luận về gi&aacute; đất, hướng dẫn của Ủy ban Ti&ecirc;u chuẩn thẩm định gi&aacute; quốc tế - m&agrave; ng&agrave;nh Gi&aacute; Việt Nam l&agrave; một th&agrave;nh vi&ecirc;n của tổ chức n&agrave;y. Đ&atilde; chứng minh ph&ugrave; hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay. Đ&atilde; tu&acirc;n thủ được chỉ đạo của Bộ Ch&iacute;nh trị tại c&aacute;c Nghị quyết: 18-NQ/TW v&agrave; 69-NQ/TW.

Li&ecirc;n quan đến c&aacute;c quy định về gi&aacute; đất, VVA cho rằng, Đại hội to&agrave;n quốc lần thứ VI của Đảng đ&atilde; đề ra đường lối đổi mới to&agrave;n diện. Bắt đầu từ đ&acirc;y, nền kinh tế nước ta được x&aacute;c định hướng đi l&agrave; h&igrave;nh th&agrave;nh nền kinh tế h&agrave;ng h&oacute;a nhiều th&agrave;nh phần, vận động theo cơ chế thị trường c&oacute; sự quản l&yacute; của Nh&agrave; nước v&agrave; sau đ&oacute; tiến tới x&aacute;c định hướng đi ho&agrave;n chỉnh l&agrave; nền kinh tế vận h&agrave;nh theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng x&atilde; hội chủ nghĩa.

Do đ&oacute;, khi x&aacute;c định quyền sử dụng đất l&agrave; h&agrave;ng h&oacute;a được mua b&aacute;n trong cơ chế n&agrave;y th&igrave; đương nhi&ecirc;n một c&aacute;ch kh&aacute;ch quan, n&oacute; phải vận h&agrave;nh theo cơ chế kinh tế thị trường v&agrave; trong cơ chế kinh tế chung ấy: gi&aacute; cả được coi l&agrave; phạm tr&ugrave; trung t&acirc;m của thị trường, phải được h&igrave;nh th&agrave;nh v&agrave; vận động theo c&aacute;c t&iacute;n hiệu kh&aacute;ch quan của c&aacute;c quy luật kinh tế của gi&aacute; cả (m&agrave; trọng t&acirc;m l&agrave; quy luật cung cầu, lưu th&ocirc;ng tiền tệ, cạnh tranh&hellip;) v&agrave; v&igrave; thế gi&aacute; cả, bất kể chủ thể n&agrave;o c&oacute; thẩm quyền quyết định gi&aacute; - trong đ&oacute; c&oacute; Nh&agrave; nước - cũng cần phải tu&acirc;n thủ nguy&ecirc;n tắc n&agrave;y. Đ&oacute; l&agrave; y&ecirc;u cầu kh&aacute;ch quan của cơ chế gi&aacute; thị trường.

Do đ&oacute;, VVA cho rằng, Nh&agrave; nước - với tư c&aacute;ch đại diện chủ sở hữu - c&oacute; quyền quyết định gi&aacute; trong điều kiện loại h&agrave;ng h&oacute;a n&agrave;y đ&atilde; vận h&agrave;nh theo cơ chế thị trường th&igrave; việc Nh&agrave; nước t&ocirc;n trọng sự vận động kh&aacute;ch quan của thị trường, quyết định gi&aacute; theo nguy&ecirc;n tắc thị trường cũng kh&ocirc;ng c&oacute; g&igrave; m&acirc;u thuẫn với bản chất kinh tế của Nh&agrave; nước trong cơ chế kinh tế ấy. Nếu lo ngại hệ quả của gi&aacute; đất theo cơ chế gi&aacute; thị trường (tất nhi&ecirc;n l&agrave; thị trường được điều tiết chưa hiệu quả) m&agrave; lại quay lại cơ chế định gi&aacute; phi thị trường để mong ổn định thị trường theo &yacute; muốn chủ quan, tr&aacute;nh quy luật sẽ biến gi&aacute; trở th&agrave;nh gi&aacute; bao cấp tồn tại song song với gi&aacute; thực tế tr&ecirc;n thị trường, đẩy thị trường v&agrave;o t&igrave;nh trạng hoạt động ngầm kh&ocirc;ng minh bạch; cơ chế xin cho, đặc quyền, đặc lợi c&oacute; những mảnh đất m&agrave;u mỡ để tồn tại&hellip;

Quan điểm của chuy&ecirc;n gia

Chia sẻ xung quanh vấn đề &aacute;p dụng bảng gi&aacute; đất theo Luật Đất đai 2024, GS. TS. Đặng H&ugrave;ng V&otilde;, Nguy&ecirc;n Thứ trưởng Bộ T&agrave;i nguy&ecirc;n v&agrave; M&ocirc;i trường cho rằng: Thực tế l&agrave; để bảng gi&aacute; đất thấp hay cao đều c&oacute; những &yacute; kiến &quot;k&ecirc;u ca&quot;.

GS. Đặng H&ugrave;ng V&otilde; đặt ra vấn đề: V&igrave; sao c&oacute; những chuyện tranh c&atilde;i n&agrave;y?

Theo &ocirc;ng V&otilde; c&oacute; 2 vấn đề.

Thứ nhất, bảng gi&aacute; đất phải tương đương thị trường, ph&ugrave; hợp thị trường. Điều n&agrave;y được quy định từ Luật Đất đai 2013 nhưng đến nay vẫn chưa l&agrave;m được. Vấn đề đặt ra l&agrave; thực thi &aacute;p dụng thế n&agrave;o? Đ&acirc;y l&agrave; c&acirc;u chuyện ch&iacute;nh s&aacute;ch của Nh&agrave; nước.

Trường hợp n&agrave;o &aacute;p dụng 80% thị trường, trường hợp n&agrave;o &aacute;p dụng 20% thị trường, những trường hợp cụ thể sẽ c&oacute; những tỷ lệ &aacute;p dụng kh&aacute;c nhau. &Aacute;p dụng thế n&agrave;o để thu h&uacute;t đầu tư, ph&aacute;t triển kinh tế, đảm bảo an sinh x&atilde; hội ch&iacute;nh l&agrave; do ch&iacute;nh s&aacute;ch điều tiết của Nh&agrave; nước. Ch&iacute;nh s&aacute;ch hiện nay thế n&agrave;y nhưng 5 năm sau vẫn c&oacute; thể thay đổi.

Đ&oacute; ch&iacute;nh l&agrave; c&acirc;u trả lời cho những &yacute; kiến ngược nhau về việc đưa gi&aacute; đất tiến s&aacute;t với gi&aacute; thị trường.

Thứ hai, ch&uacute;ng ta đang chuyển từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường. Do đ&oacute;, gi&aacute; trị do kinh tế thị trường quyết định.

<a href="https://markettimes.vn/nong-quan-diem-dinh-gia-dat-theo-gia-thi-truong-89106.html">Link gốc</a>

Câu chuyện định giá đất theo “giá thị trường” đang trở thành vấn đề được thảo luận sôi nổi khi Luật Đất đai 2024 đang được dự thảo sửa đổi.


Bất động sản

Tạp chí Nhịp sống thị trường

"Nóng" quan điểm định giá đất theo "giá thị trường"

Nguyễn Minh Diện

Bảng gi&#225; thực tế th&#236; h&#224;ng năm c&#243; tăng c&#243; giảm; chỉ to&#224;n tăng để thu thuế nhiều hơn l&#224; bất cập rồi

Bảng giá thực tế thì hàng năm có tăng có giảm; chỉ toàn tăng để thu thuế nhiều hơn là bất cập rồi

namhai2vip

Mấy thằng doanh nghiệp như l&#227;o hiệp, muốn th&#226;u t&#243;m đất của d&#226;n đen gi&#225; rẻ; rồi b&#225;n kiếm lời lớn. Trả lại quyền lợi cho d&#226;n c&#224;y, trả lại quyền lợi cho d&#226;n đen.

Mấy thằng doanh nghiệp như lão hiệp, muốn thâu tóm đất của dân đen giá rẻ; rồi bán kiếm lời lớn. Trả lại quyền lợi cho dân cày, trả lại quyền lợi cho dân đen.

Mấy cha nội cứ lấy đất rẻ rồi c&#243; b&#225;n rẻ hay kh&#244;ng ? Trả lời b&#225;n rẻ hay chỉ lời 10-20% th&#244;i th&#236; c&#243; l&#224;m ko - cứ đ&#242;i lời v&#224;i trăm lần - đền gi&#225; 100-200 ng&#224;n b&#225;n 10 triệu th&#244;i - đi b&#225;n trăm triệu =&gt; th&#236; ch&#234;nh lệch địa t&#244; cả x&#227; hội lao v&#224;o chơi bđs

Mấy cha nội cứ lấy đất rẻ rồi có bán rẻ hay không ? Trả lời bán rẻ hay chỉ lời 10-20% thôi thì có làm ko - cứ đòi lời vài trăm lần - đền giá 100-200 ngàn bán 10 triệu thôi - đi bán trăm triệu => thì chênh lệch địa tô cả xã hội lao vào chơi bđs