Từ ng&agrave;y 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 quy định khi chuyển nhượng nh&agrave; đất phải c&ocirc;ng chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật D&acirc;n sự 2015. Nhiều người lo lắng những mảnh đất giao dịch bằng giấy viết tay sẽ kh&ocirc;ng được cấp sổ đỏ.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250207/images/mua-ban-dat-giay-viet-tay-1.jpg" style="height:377px; width:600px" />

Thực tế, c&oacute; 2 trường hợp giao dịch v&agrave; c&aacute;ch xử l&yacute; kh&aacute;c nhau.

Trường hợp 1: Đất được chuyển nhượng từ ng&agrave;y 1/8/2024 đến nay

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất v&agrave; t&agrave;i sản gắn liền với đất giữa hộ gia đ&igrave;nh, c&aacute; nh&acirc;n với nhau phải c&ocirc;ng chứng, chứng thực nếu kh&ocirc;ng sẽ kh&ocirc;ng c&oacute; hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật D&acirc;n sự 2015.&nbsp;

Hay n&oacute;i c&aacute;ch kh&aacute;c, nếu kh&ocirc;ng c&ocirc;ng chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng th&igrave; giao dịch đ&oacute; v&ocirc; hiệu, kh&ocirc;ng thể đăng k&yacute; biến động (kh&ocirc;ng sang t&ecirc;n được).

Trường hợp 2: Đất được chuyển nhượng trước ng&agrave;y 01/8/2024

Đối với c&aacute;c trường hợp giao dịch trước ng&agrave;y 1/8/2024 sẽ c&oacute; 2 trường hợp l&agrave; thửa đất đ&atilde; được cấp giấy chứng nhận v&agrave; thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ nhất l&agrave; trường hợp mua b&aacute;n đất chưa được cấp sổ đỏ.

Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đ&igrave;nh, c&aacute; nh&acirc;n đang sử dụng đất c&oacute; một trong c&aacute;c loại giấy tờ quy định tại c&aacute;c khoản 1, 2, 3 v&agrave; 4 Điều n&agrave;y m&agrave; tr&ecirc;n giấy tờ đ&oacute; ghi t&ecirc;n người kh&aacute;c, k&egrave;m theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ng&agrave;y 1/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của ph&aacute;p luật v&agrave; đất đ&oacute; kh&ocirc;ng c&oacute; tranh chấp th&igrave; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu t&agrave;i sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh theo quy định của ph&aacute;p luật.

Theo đ&oacute;, nếu đ&atilde; chuyển nhượng tr&ecirc;n thực tế (một b&ecirc;n trả tiền, b&ecirc;n c&ograve;n lại giao đất nhưng chưa sang t&ecirc;n) th&igrave; kh&ocirc;ng phải l&agrave;m thủ tục chuyển quyền sử dụng đất m&agrave; phải thực hiện thủ tục đăng k&yacute;, cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu kh&ocirc;ng được y&ecirc;u cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng c&oacute; c&ocirc;ng chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay m&agrave; muốn được cấp giấy chứng nhận th&igrave; người nhận chuyển nhượng phải chuẩn bị hồ sơ v&agrave; thực hiện theo thủ tục được quy định tại Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024.

Thứ hai l&agrave; mua b&aacute;n đất đ&atilde; được cấp sổ đỏ.

Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024 quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ng&agrave;y 1/8/2024 m&agrave; b&ecirc;n nhận chuyển nhượng chỉ c&oacute; giấy chứng nhận của b&ecirc;n chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định th&igrave; người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận v&agrave; c&aacute;c giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện c&oacute; để c&oacute; giấy chứng nhận mới.

Quy tr&igrave;nh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024 quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ng&agrave;y 1/8 m&agrave; b&ecirc;n nhận chuyển nhượng chỉ c&oacute; bản gốc giấy chứng nhận của b&ecirc;n chuyển nhượng gồm:

- Đơn đăng k&yacute; biến động đất đai, t&agrave;i sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK.

- Bản gốc giấy chứng nhận đ&atilde; cấp.

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, t&agrave;i sản gắn liền với đất c&oacute; đủ chữ k&yacute; của b&ecirc;n chuyển quyền v&agrave; b&ecirc;n nhận chuyển quyền (hợp đồng kh&ocirc;ng c&oacute; c&ocirc;ng chứng hoặc chứng thực nhưng phải đủ chữ k&yacute; của c&aacute;c b&ecirc;n).

Bước 2: Nộp hồ sơ

C&aacute;ch 1: Hộ gia đ&igrave;nh, c&aacute; nh&acirc;n nộp hồ sơ tại UBND x&atilde;, phường, thị trấn nơi c&oacute; đất nếu c&oacute; nhu cầu.

C&aacute;ch 2: Người sử dụng đất c&oacute; thể nộp tại bộ phận một cửa của c&aacute;c địa phương hoặc chi nh&aacute;nh văn ph&ograve;ng đăng k&yacute; đất đai huyện, quận, thị x&atilde;, th&agrave;nh phố thuộc tỉnh nơi c&oacute; đất hoặc văn ph&ograve;ng đăng k&yacute; quyền sử dụng đất đối với nơi chưa th&agrave;nh lập chi nh&aacute;nh văn ph&ograve;ng đăng k&yacute; đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ v&agrave; giải quyết y&ecirc;u cầu

Văn ph&ograve;ng đăng k&yacute; đất đai th&ocirc;ng b&aacute;o bằng văn bản cho b&ecirc;n chuyển quyền v&agrave; ni&ecirc;m yết tại trụ sở UBND x&atilde;, phường, thị trấn nơi c&oacute; đất về việc l&agrave;m thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp kh&ocirc;ng r&otilde; địa chỉ của người chuyển quyền để th&ocirc;ng b&aacute;o th&igrave; Văn ph&ograve;ng đăng k&yacute; đất đai thực hiện đăng tin tr&ecirc;n phương tiện th&ocirc;ng tin đại ch&uacute;ng của địa phương 3 số li&ecirc;n tiếp (chi ph&iacute; đăng tin do người đề nghị cấp giấy chứng nhận trả).

Sau thời hạn 30 ng&agrave;y, kể từ ng&agrave;y th&ocirc;ng b&aacute;o hoặc đăng tin lần đầu ti&ecirc;n tr&ecirc;n phương tiện th&ocirc;ng tin đại ch&uacute;ng của địa phương m&agrave; b&ecirc;n chuyển quyền kh&ocirc;ng nộp giấy chứng nhận đ&atilde; cấp th&igrave; thực hiện việc hủy giấy chứng nhận đ&atilde; cấp. Văn ph&ograve;ng đăng k&yacute; đất đai lập hồ sơ để tr&igrave;nh cơ quan c&oacute; thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đ&atilde; cấp đối với trường hợp n&agrave;y để l&agrave;m thủ tục đồng thời cấp giấy chứng nhận mới cho b&ecirc;n nhận chuyển nhượng.

Nếu c&oacute; đơn đề nghị giải quyết tranh chấp th&igrave; Văn ph&ograve;ng đăng k&yacute; đất đai hướng dẫn c&aacute;c b&ecirc;n nộp đơn đến cơ quan nh&agrave; nước c&oacute; thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Xử l&yacute; khi tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay như thế n&agrave;o?

Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ng&agrave;y 1/8/2024 th&igrave; xử l&yacute; theo c&aacute;ch sau:

Nếu l&agrave; x&aacute;c định l&agrave; tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc x&aacute;c định ai l&agrave; người c&oacute; quyền sử dụng đất) th&igrave; phải h&ograve;a giải tại UBND x&atilde;, phường, thị trấn nơi c&oacute; đất trước khi khởi kiện tại T&ograve;a &aacute;n nh&acirc;n d&acirc;n hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Nếu x&aacute;c định l&agrave; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: C&aacute;c b&ecirc;n được khởi kiện tại T&ograve;a &aacute;n nh&acirc;n d&acirc;n c&oacute; thẩm quyền lu&ocirc;n m&agrave; kh&ocirc;ng phải h&ograve;a giải tại UBND x&atilde;, phường, thị trấn nơi c&oacute; đất.

Nhật Anh

<a href="https://markettimes.vn/nam-2025-nguoi-dan-can-nam-ro-nhung-quy-dinh-quan-trong-nay-khi-lam-so-do-cho-dat-mua-bang-giay-viet-tay-76378.html">Link gốc</a>

Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 quy định khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Nhiều người lo lắng những mảnh đất giao dịch bằng giấy viết tay sẽ không được cấp sổ đỏ.
