L&agrave;n s&oacute;ng nh&agrave; h&agrave;ng, chuỗi cửa h&agrave;ng b&aacute;n lẻ bỏ mặt bằng th&aacute;o chạy d&ugrave; đang l&agrave;m ăn tốt cho thấy thực trạng gi&aacute; mặt bằng b&aacute;n lẻ ở TP.HCM tăng phi m&atilde; kh&ocirc;ng c&oacute; điểm dừng.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250508/images/image(90).png" style="height:457px; width:608px" />

Một nh&agrave; h&agrave;ng hải sản nổi tiếng ở TP.HCM phải đ&oacute;ng cửa v&igrave; gi&aacute; mặt bằng. Ảnh: Li&ecirc;n Thượng.

Đằng sau việc đập đi x&acirc;y lại của Starbuck Reserve

Năm 2024, Starbuck quyết định rời bỏ mặt bằng H&agrave;n Thuy&ecirc;n, nơi toạ lạc của cửa h&agrave;ng Starbuck Reserve với gi&aacute; thu&ecirc; 750 triệu đồng/th&aacute;ng để đi t&igrave;m địa điểm mới. Chưa đầy năm sau, cửa h&agrave;ng n&agrave;y được thương hiệu c&agrave; ph&ecirc; quốc tế khai trương tại Bitexco, nơi c&oacute; mức gi&aacute; được cho l&agrave; kh&ocirc;ng thấp hơn 980 triệu đồng/th&aacute;ng.

Thời điểm rời khỏi mặt bằng &quot;đẹp như mơ&quot; H&agrave;n Thuy&ecirc;n, Starbuck kh&ocirc;ng tiết lộ l&yacute; do cụ thể, chỉ cho biết, đ&atilde; &quot;c&acirc;n nhắc kỹ lưỡng c&aacute;c yếu tố&quot;. Tuy nhi&ecirc;n, gi&aacute; mặt bằng tăng bất chấp (từ 700 triệu đồng l&ecirc;n 750 triệu đồng/th&aacute;ng), l&agrave; một trong những yếu tố được giới quan s&aacute;t chỉ ra khi n&oacute;i về trường hợp Starbuck từ bỏ mặt bằng trung t&acirc;m quận 1.

N&ecirc;n biết, Reserve l&agrave; nơi giới thiệu những hương vị c&agrave; ph&ecirc; cao cấp được pha chế bởi những coffee master (bậc thầy c&agrave; ph&ecirc;). Starbucks Reserve H&agrave;n Thuy&ecirc;n, đ&atilde; hoạt động được 7 năm l&agrave; một địa điểm lu&ocirc;n thu h&uacute;t kh&aacute;ch du lịch cũng như giới s&agrave;nh c&agrave; ph&ecirc; nhờ những loại c&agrave; ph&ecirc; đặc biệt của h&atilde;ng. Nghĩa l&agrave;, kh&ocirc;ng dễ d&agrave;ng g&igrave; để h&atilde;ng c&agrave; ph&ecirc; nổi tiếng n&agrave;y &quot;đập đi x&acirc;y lại&quot; cửa h&agrave;ng được cho l&agrave; sang trọng, độc đ&aacute;o nhất của m&igrave;nh.

Chưa kể, từ bỏ mặt bằng 750 triệu đồng/th&aacute;ng l&ecirc;n mặt bằng cả tỷ đồng/th&aacute;ng, kh&ocirc;ng đơn thuần chỉ l&agrave; gi&aacute; cả. Ph&iacute;a sau sự th&aacute;o chạy của loạt thương hiệu F&amp;B nổi tiếng, c&ugrave;ng c&aacute;c nh&agrave; h&agrave;ng nổi danh khỏi mặt bằng trung t&acirc;m TP.HCM l&agrave; cả một c&acirc;u chuyện d&agrave;i.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250508/images/adorecoffee-1339.jpeg" style="height:338px; width:600px" />

Mặt bằng H&agrave;n Thuy&ecirc;n đang được Adore Coffee thu&ecirc;, sau 9 th&aacute;ng bỏ trống. Ảnh: AC

Mặt bằng trung t&acirc;m gi&aacute; &quot;cắt cổ&quot;

Th&aacute;ng 4/2025, một loạt nh&agrave; h&agrave;ng nổi tiếng đ&ocirc;ng kh&aacute;ch ở khu trung t&acirc;m quận 1, quận 3, tr&ecirc;n những con đường sầm uất nhất, đồng loạt treo bảng &quot;ch&agrave;o tạm biệt&quot;. Từ Trần Hưng Đạo, Hai B&agrave; Trưng, đến Pasteur, Nguyễn Thị Minh Khai, V&otilde; Văn Tần..., rất nhiều nh&agrave; h&agrave;ng đ&oacute;ng cửa v&agrave; nhiều mặt bằng t&igrave;m chủ mới.

Tr&ecirc;n thực tế, t&igrave;nh trạng n&agrave;y đ&atilde; diễn ra suốt một thời gian d&agrave;i, kể từ sau đại dịch COVID-19. Tuy nhi&ecirc;n, gần đ&acirc;y, l&agrave;n s&oacute;ng n&agrave;y ng&agrave;y một gia tăng.

T&igrave;m hiểu của ph&oacute;ng vi&ecirc;n Nhadautu.vn cho thấy, mức gi&aacute; cho thu&ecirc; mặt bằng b&aacute;n lẻ ở trung t&acirc;m neo cao khiến nhiều nh&agrave; h&agrave;ng đang kinh doanh tốt cũng l&acirc;m v&agrave;o t&igrave;nh trạng &quot;hụt hơi&quot;, thậm ch&iacute;, c&oacute; t&igrave;nh trạng chủ mặt bằng v&igrave; cho rằng người thu&ecirc; đang &quot;ăn n&ecirc;n l&agrave;m ra&quot; n&ecirc;n tăng gi&aacute; mặt bằng bất chấp thoả thuận.

&Ocirc;ng B&ugrave;i Sơn, Gi&aacute;m đốc vận h&agrave;nh một qu&aacute;n thương hiệu c&agrave; ph&ecirc; ở TP.HCM cho biết, trong cơ cấu chi ph&iacute;, gi&aacute; mặt bằng kh&ocirc;ng n&ecirc;n chiếm qu&aacute; 30% chi ph&iacute; vận h&agrave;nh.

&quot;Để ho&agrave; vốn nhanh, th&ocirc;ng thường chi ph&iacute; mặt bằng trung b&igrave;nh chỉ n&ecirc;n chiếm khoảng 30% tổng chi ph&iacute; x&acirc;y dựng vận h&agrave;nh qu&aacute;n. Tuy nhi&ecirc;n, hiện tại, gi&aacute; cả mặt bằng tại hai th&agrave;nh phố lớn rất cao, thậm ch&iacute; c&oacute; thể ngốn đến 50% tổng chi ph&iacute; qu&aacute;n. Một số con đường trung t&acirc;m, gi&aacute; mặt bằng c&oacute; thể l&ecirc;n hơn 200 triệu đồng/th&aacute;ng, ở khu sầm uất th&igrave; gi&aacute; tr&ecirc;n 500, thậm ch&iacute; 700 triệu l&agrave; b&igrave;nh thường. Thử t&iacute;nh xem, với gi&aacute; mặt bằng như thế, phải b&aacute;n sản phẩm như thế n&agrave;o để c&oacute; thể ho&agrave;n vốn, chứ chưa t&iacute;nh chuyện c&oacute; lời?&quot;, &ocirc;ng Sơn cho biết.

Theo &ocirc;ng Sơn, c&oacute; thực trạng nhiều qu&aacute;n c&agrave; ph&ecirc;, nh&agrave; h&agrave;ng nổi tiếng đang kinh doanh tốt buộc phải đ&oacute;ng cửa v&igrave; chủ mặt bằng đột ngột tăng gi&aacute;, kh&ocirc;ng theo thoả thuận, chỉ v&igrave; thấy kinh doanh tốt.

&quot;Th&ocirc;ng thường, để tối ưu chi ph&iacute;, chủ mặt bằng v&agrave; người thu&ecirc; mặt bằng sẽ k&yacute; hợp đồng theo giai đoạn d&agrave;i, 5 - 10 năm, với cố định một mức gi&aacute; hoặc thoả thuận tăng gi&aacute; sau mỗi 2 năm chẳng hạn. Hoặc l&agrave; c&oacute; k&yacute; hợp đồng gia hạn theo từng năm để ph&ograve;ng hờ việc kinh doanh kh&ocirc;ng như &yacute; của người thu&ecirc;. C&aacute;i n&agrave;y tuỳ theo thoả thuận củ hai b&ecirc;n. Nhưng l&agrave;m ăn kh&ocirc;ng được th&igrave; kh&ocirc;ng n&oacute;i, nếu l&agrave;m ăn tốt trong khoảng thời gian d&agrave;i, sẽ c&oacute; thể dẫn đến t&igrave;nh trạng chủ lấy lại mặt bằng hoặc tăng gi&aacute; bất chấp m&agrave; người thu&ecirc; kh&ocirc;ng trở tay kịp, v&igrave; mọi thứ đang ổn định. Gi&aacute; chỉ cần tăng 10% đ&atilde; l&agrave; một vấn đề, đừng n&oacute;i đến tăng 20, 30%. N&ecirc;n nhiều qu&aacute;n ăn, nh&agrave; h&agrave;ng chấp nhận bỏ mặt bằng d&ugrave; lượng kh&aacute;ch ổn định, cũng phải&quot;, &ocirc;ng Sơn ph&acirc;n t&iacute;ch.

Trong khi đ&oacute;, &ocirc;ng Nguyễn Ngọc Hưng, một chuy&ecirc;n gia m&ocirc;i giới cho thu&ecirc; mặt bằng ở TP.HCM cho biết, thực tế, gi&aacute; cho thu&ecirc; mặt bằng ở TP.HCM hiện tại, thấp hơn nhiều so với đỉnh cao 2019, thời điểm trước dịch bệnh COVID-19.

&quot;Theo t&ocirc;i, từ g&oacute;c độ người thu&ecirc; th&igrave; họ đang kinh doanh ổn định, tự nhi&ecirc;n bị đ&ocirc;n chi ph&iacute; mặt bằng th&igrave; phải t&iacute;nh to&aacute;n lại. Qu&aacute;n c&oacute; một lượng kh&aacute;ch cố định, mang đến khoản doanh thu cố định, mức lợi nhuận sẽ được đảm bảo. Giờ đ&acirc;y, tăng gi&aacute; mặt bằng, chưa kể gi&aacute; cả, chi ph&iacute; c&aacute;c khoản kh&aacute;c cũng tăng, buộc họ sẽ phải t&iacute;nh to&aacute;n lại về gi&aacute; b&aacute;n h&agrave;ng, l&agrave;m g&igrave; để h&uacute;t kh&aacute;ch. M&agrave; tăng gi&aacute; th&igrave; chắc chắn sẽ mất một lượng kh&aacute;ch, nhất l&agrave; trong bối cảnh ti&ecirc;u d&ugrave;ng thắt chặt như hiện tại.

Kh&ocirc;ng dễ để đ&aacute;nh đổi. Trong khi, từ g&oacute;c độ chủ mặt bằng, họ chỉ cần thấy l&agrave;m ăn thuận lợi th&igrave; nghĩ rằng m&igrave;nh đ&atilde; cho thu&ecirc; gi&aacute; hợp l&yacute;, đ&atilde; đến l&uacute;c n&ecirc;n tăng gi&aacute;. Đ&oacute; cũng l&agrave; t&acirc;m l&yacute; dễ hiểu. Tuy nhi&ecirc;n, diễn biến thực tế thị trường th&igrave; kh&ocirc;ng như vậy. L&agrave;m sao để cả hai b&ecirc;n, người thu&ecirc; v&agrave; người cho thu&ecirc; đều hiểu v&agrave; th&ocirc;ng cảm cho nhau, l&uacute;c đ&oacute; gi&aacute; cả mới thoả thuận được. Tuy nhi&ecirc;n, qu&aacute; tr&igrave;nh kinh doanh c&ograve;n nhiều biến số nữa&quot;, &ocirc;ng Hưng ph&acirc;n t&iacute;ch.

Trung t&acirc;m thương mại c&oacute; hưởng lợi?

C&acirc;u chuyện Starbuck từ bỏ mặt bằng trung t&acirc;m gi&aacute; 750 triệu đồng/th&aacute;ng để v&agrave;o trung t&acirc;m thương mại (TTTM) gi&aacute; cao hơn, theo &ocirc;ng Hưng, l&agrave; điều c&oacute; thể l&yacute; giải được.

&quot;Thứ nhất, TTTM được vận h&agrave;nh bởi một c&ocirc;ng ty, đội ngũ chuy&ecirc;n nghiệp, hợp đồng minh bạch, gi&aacute; cả r&otilde; r&agrave;ng, được thẩm định, lượng kh&aacute;ch h&agrave;ng ổn định... trong khi gi&aacute; mặt bằng phụ thuộc v&agrave;o &yacute; chỉ chủ quan của người chủ, thường kh&ocirc;ng được thẩm định trước. Thứ hai, TTTM l&agrave; nơi mang tới gi&aacute; trị thương hiệu cao, nơi m&agrave; c&aacute;c thương hiệu quốc tế t&igrave;m kiếm v&agrave; c&aacute;c thương hiệu quốc nội cần nơi n&agrave;y để l&agrave;m &quot;bệ ph&oacute;ng&quot; nhận diện&quot;, &ocirc;ng Hưng nhận định.

Điều n&agrave;y tương đồng với những l&yacute; giải của b&agrave; Cao Thị Thanh Hương, Quản l&yacute; cấp cao bộ phận nghi&ecirc;n cứu Savills TP.HCM về TTTM v&agrave; mặt bằng b&aacute;n lẻ m&agrave; Nhadautu.vn đ&atilde; th&ocirc;ng tin trước đ&oacute;.

Ph&acirc;n t&iacute;ch r&otilde; hơn, b&agrave; Trang B&ugrave;i, Tổng Gi&aacute;m đốc Cushman &amp; Wakefield Việt Nam cho biết, c&aacute;c thương hiệu b&aacute;n lẻ từ xa xỉ đến đại ch&uacute;ng đều đang tăng cường đầu tư v&agrave;o c&aacute;c cửa h&agrave;ng vật l&yacute; ở những vị tr&iacute; chiến lược nhằm trưng b&agrave;y sản phẩm v&agrave; thu h&uacute;t sự ch&uacute; &yacute; của người ti&ecirc;u d&ugrave;ng.

&quot;Mặc d&ugrave; thương mại điện tử đ&oacute;ng vai tr&ograve; quan trọng trong chiến lược đa k&ecirc;nh, nhưng cửa h&agrave;ng truyền thống mới thật sự l&agrave; điểm chạm để kết nối đến kh&aacute;ch h&agrave;ng. Ch&iacute;nh v&igrave; vậy, tỷ lệ trống của c&aacute;c mặt bằng chủ chốt vẫn cực kỳ thấp, điều n&agrave;y l&yacute; giải cho việc bất chấp mức gi&aacute; thu&ecirc; cao m&agrave; c&aacute;c nh&agrave; b&aacute;n lẻ vẫn sẵn s&agrave;ng k&iacute; hợp đồng thu&ecirc; để duy tr&igrave; cửa h&agrave;ng&quot;, b&agrave; Trang nhận định.

Theo chuy&ecirc;n gia C&amp;W, nhiều thương hiệu quốc tế t&igrave;m kiếm &quot;cộng đồng&quot; nhờ v&agrave;o c&aacute;c TTTM, nơi toạ lạc của c&aacute;c thương hiệu tương đồng, gi&uacute;p họ dễ d&agrave;ng t&igrave;m kiếm đ&uacute;ng kh&aacute;ch h&agrave;ng mục ti&ecirc;u v&agrave; khẳng định vị thế. Đ&oacute; l&agrave; l&yacute; do ch&iacute;nh TTTM vẫn được ưa chuộng.

Trở lại c&acirc;u chuyện mặt bằng &quot;ế&quot;, &ocirc;ng Hưng cho rằng, d&ugrave; c&oacute; giảm gi&aacute;, nhiều mặt bằng vẫn buộc phải chấp nhận cảnh trống kh&ocirc;ng, t&igrave;m kh&aacute;ch bởi kh&ocirc;ng dễ để kinh doanh trong bối cảnh h&agrave;nh vi ti&ecirc;u d&ugrave;ng thay đổi v&agrave; xu hướng thắt chặt chi ti&ecirc;u. Trong khi đ&oacute;, ngoại trừ c&aacute;c chuỗi lớn, gần như kh&ocirc;ng chủ thương hiệu n&agrave;o &quot;d&aacute;m&quot; mạnh tay chi tiền thu&ecirc; mặt bằng mở rộng kinh doanh thời điểm n&agrave;y. Điều n&agrave;y, buộc c&aacute;c chủ mặt bằng phải thay đổi, hoặc, chấp nhận c&acirc;u chuyện bỏ trống mặt bằng, hụt nguồn thu.

&quot;Theo t&ocirc;i, c&aacute;c chủ mặt bằng chỉ cần thay đổi, hiểu được h&agrave;nh vi ti&ecirc;u d&ugrave;ng, thẩm định gi&aacute; trị, sẽ c&oacute; kh&aacute;ch. Bởi, một số kiểu nh&agrave; h&agrave;ng, như qu&aacute;n nhậu, hải sản, kh&ocirc;ng thể v&agrave;o TTTM được. Quan trọng l&agrave;, l&agrave;m sao t&igrave;m được tiếng n&oacute;i chung&quot;, &ocirc;ng Hưng đ&aacute;nh gi&aacute;.

<a href="https://nhadautu.vn/mat-bang-tphcm-gia-neo-cao-nhieu-nha-ban-le-chu-nha-hang-thao-chay-d95654.html">Li&ecirc;n Thượng-Link gốc</a>

Làn sóng nhà hàng, chuỗi cửa hàng bán lẻ bỏ mặt bằng tháo chạy dù đang làm ăn tốt cho thấy thực trạng giá mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM tăng phi mã không có điểm dừng.


Kinh tế

Nhà đầu tư

Mặt bằng TP.HCM giá neo cao, nhiều nhà bán lẻ, chủ nhà hàng 'tháo chạy'

Phùng Mỹ Lệ

Gi&#225; neo cao kh&#244;ng phải l&#224; vấn đề. Vấn đề l&#224; doanh thu sụt giảm. 

Giá neo cao không phải là vấn đề. Vấn đề là doanh thu sụt giảm. 