Từ ng&agrave;y 1/1/2026, chi ph&iacute; l&agrave;m sổ đỏ dự kiến tăng mạnh do bảng gi&aacute; đất cập nhật h&agrave;ng năm. L&agrave;m sổ đỏ trước năm 2026 c&oacute; thể tiết kiệm h&agrave;ng trăm triệu đồng.

	Từ 1/1/2026, bảng gi&aacute; đất sẽ được ban h&agrave;nh h&agrave;ng năm

	Thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 gi&aacute; đất. Một gi&aacute; đất theo khung Nh&agrave; nước ban h&agrave;nh, l&agrave; cơ sở để t&iacute;nh tiền đ&oacute;ng thuế hoặc t&iacute;nh gi&aacute; đất đền b&ugrave; giải ph&oacute;ng mặt bằng. Gi&aacute; đất thứ hai được gọi l&agrave; gi&aacute; tr&ecirc;n thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung gi&aacute; do Nh&agrave; nước quy định.

	Luật Đất đai 2024 quy định, từ ng&agrave;y 1/1/2026, bảng gi&aacute; đất tại c&aacute;c tỉnh, th&agrave;nh sẽ được cập nhật h&agrave;ng năm thay v&igrave; chu kỳ 5 năm như trước đ&acirc;y.

	Bảng gi&aacute; đất mới sẽ được x&acirc;y dựng dựa tr&ecirc;n gi&aacute; trị thực tế của thị trường, bỏ qua khung gi&aacute; đất cố định theo quy định cũ.

	Đặc biệt, bảng gi&aacute; đất mới sẽ được x&acirc;y dựng chi tiết tới từng khu vực, từng vị tr&iacute;. Với c&aacute;c khu vực c&oacute; bản đồ địa ch&iacute;nh số v&agrave; cơ sở dữ liệu gi&aacute; đất, gi&aacute; sẽ được x&aacute;c định đến từng thửa đất dựa tr&ecirc;n v&ugrave;ng gi&aacute; trị v&agrave; thửa đất chuẩn (khoản 2, Điều 159).

	Việc x&aacute;c định bảng gi&aacute; đất theo phương ph&aacute;p mới gi&uacute;p gi&aacute; đất tiệm cận với thị trường, minh bạch hơn trong t&iacute;nh to&aacute;n nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh.

	Tuy nhi&ecirc;n, điều n&agrave;y cũng đồng nghĩa với việc chi ph&iacute; l&agrave;m sổ đỏ lần đầu - vốn t&iacute;nh theo bảng gi&aacute; đất c&oacute; thể tăng mạnh.

	C&aacute;c khoản t&agrave;i ch&iacute;nh chịu t&aacute;c động trực tiếp bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thu&ecirc; đất v&agrave; lệ ph&iacute; trước bạ. Trong đ&oacute;, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng cao nhất.

	Những trường hợp &aacute;p dụng bảng gi&aacute; đất từ 1/1/2026

	Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, từ 1/1/2026, bảng gi&aacute; đất sẽ được &aacute;p dụng khi:

	<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250516/images/image(61).png" style="height: 419px; width: 605px;" />

	- T&iacute;nh tiền sử dụng đất khi Nh&agrave; nước c&ocirc;ng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đ&igrave;nh, c&aacute; nh&acirc;n hoặc đất chuyển mục đ&iacute;ch sử dụng.

	- T&iacute;nh tiền thu&ecirc; đất khi Nh&agrave; nước cho thu&ecirc; đất thu tiền h&agrave;ng năm.

	- T&iacute;nh thuế sử dụng đất.

	- T&iacute;nh thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đ&igrave;nh, c&aacute; nh&acirc;n.

	- T&iacute;nh lệ ph&iacute; trong quản l&yacute; v&agrave; sử dụng đất đai.

	- T&iacute;nh tiền xử phạt khi vi phạm h&agrave;nh ch&iacute;nh trong lĩnh vực đất đai.

	- T&iacute;nh tiền bồi thường cho Nh&agrave; nước khi g&acirc;y thiệt hại trong quản l&yacute;, sử dụng đất đai.

	- T&iacute;nh tiền sử dụng đất, tiền thu&ecirc; đất khi Nh&agrave; nước c&ocirc;ng nhận quyền sử dụng đất theo h&igrave;nh thức giao đất c&oacute; thu tiền sử dụng đất, thu&ecirc; đất trả tiền một lần cho cả thời gian thu&ecirc;.

	- T&iacute;nh gi&aacute; khởi điểm để đấu gi&aacute; quyền sử dụng đất khi Nh&agrave; nước giao đất hoặc cho thu&ecirc; đất với trường hợp đất đ&atilde; được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

	- T&iacute;nh tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất kh&ocirc;ng th&ocirc;ng qua đấu gi&aacute;.

	- T&iacute;nh tiền sử dụng đất với trường hợp b&aacute;n nh&agrave; ở thuộc sở hữu của nh&agrave; nước cho người đang thu&ecirc;.

	Như vậy, từ 01/01/2026, bảng gi&aacute; đất sẽ được &aacute;p dụng khi t&iacute;nh tiền sử dụng đất, tiền thu&ecirc; đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng đất, tiền lệ ph&iacute; quản l&yacute; v&agrave; sử dụng đất, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi vi phạm hoặc để t&iacute;nh gi&aacute; khởi điểm khi đấu gi&aacute; quyền sử dụng đất.

	3 nh&oacute;m đối tượng chịu ảnh hưởng khi bảng gi&aacute; đất mới bắt đầu

	<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250516/images/image(59).png" style="height: 320px; width: 607px;" />

	Dưới đ&acirc;y l&agrave; 3 nh&oacute;m đối tượng được dự b&aacute;o sẽ chịu ảnh hưởng r&otilde; rệt khi bảng gi&aacute; đất mới bắt đầu c&oacute; hiệu lực từ đầu năm 2026:

	Người d&acirc;n xin chuyển đổi mục đ&iacute;ch sử dụng đất sang đất ở

	Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp n&agrave;y sẽ được t&iacute;nh dựa tr&ecirc;n gi&aacute; đất tại bảng gi&aacute; đất do UBND cấp tỉnh c&ocirc;ng bố.

	Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đ&iacute;ch được t&iacute;nh bằng diện t&iacute;ch đất nh&acirc;n với đơn gi&aacute; đất ở mới. Nếu đất chuyển đổi c&oacute; nguồn gốc l&agrave; đất n&ocirc;ng nghiệp được giao kh&ocirc;ng thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp ph&aacute;p, th&igrave; mức tiền phải nộp sẽ căn cứ v&agrave;o gi&aacute; đất n&ocirc;ng nghiệp hiện h&agrave;nh v&agrave; gi&aacute; đất ở sau khi chuyển đổi.

	V&igrave; vậy, với việc bảng gi&aacute; đất từ năm 2026 tiệm cận hơn với gi&aacute; thị trường, người d&acirc;n chắc chắn sẽ phải chi trả mức tiền sử dụng đất cao hơn đ&aacute;ng kể so với hiện nay khi chuyển đổi mục đ&iacute;ch sử dụng đất từ đất n&ocirc;ng nghiệp sang đất thổ cư.

	Người sở hữu đất thuộc diện &ldquo;quy hoạch treo&rdquo;

	Đất nằm trong khu vực &quot;quy hoạch treo&quot; từ l&acirc;u đ&atilde; g&acirc;y nhiều bức x&uacute;c khi người d&acirc;n kh&ocirc;ng thể thực hiện c&aacute;c quyền cơ bản như xin giấy ph&eacute;p x&acirc;y dựng, t&aacute;ch thửa, chuyển mục đ&iacute;ch sử dụng đất hay xin cấp sổ đỏ lần đầu. Trong thời gian đất bị &quot;treo&quot;, gi&aacute; đất tại bảng gi&aacute; Nh&agrave; nước vẫn ở mức thấp, nhưng người d&acirc;n kh&ocirc;ng thể l&agrave;m thủ tục li&ecirc;n quan.

	Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, nếu thời điểm được gỡ quy hoạch tr&ugrave;ng với thời gian bảng gi&aacute; đất mới c&oacute; hiệu lực th&igrave; người d&acirc;n sẽ chịu thiệt hại k&eacute;p. Họ vừa mất cơ hội thực hiện quyền sử dụng đất suốt nhiều năm, lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất với mức gi&aacute; mới - thường cao hơn gấp nhiều lần so với bảng gi&aacute; cũ.

	Người xin cấp sổ đỏ lần đầu

	Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cũng l&agrave; một thủ tục y&ecirc;u cầu người d&acirc;n nộp một khoản tiền sử dụng đất dựa tr&ecirc;n bảng gi&aacute; đất. C&aacute;c khoản phải nộp bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ ph&iacute; trước bạ, lệ ph&iacute; cấp giấy chứng nhận v&agrave; c&aacute;c chi ph&iacute; thẩm định hồ sơ.

	Trong đ&oacute;, tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn nhất, c&oacute; thể l&ecirc;n đến h&agrave;ng trăm triệu đồng t&ugrave;y theo diện t&iacute;ch v&agrave; khu vực. Với việc gi&aacute; đất trong bảng mới được điều chỉnh để gần hơn với gi&aacute; thực tế giao dịch tr&ecirc;n thị trường, người xin cấp sổ đỏ sau ng&agrave;y 1/1/2026 c&oacute; thể sẽ phải trả chi ph&iacute; cao hơn rất nhiều so với thời điểm hiện nay. Những ai đang c&oacute; kế hoạch l&agrave;m thủ tục cấp sổ đỏ cần đặc biệt lưu &yacute; để tr&aacute;nh ph&aacute;t sinh chi ph&iacute; đột biến.

	Do vậy, nhiều luật sư khuyến nghị người d&acirc;n n&ecirc;n khẩn trương ho&agrave;n thiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ trước ng&agrave;y 1/1/2026 để tr&aacute;nh ph&aacute;t sinh chi ph&iacute; cao v&agrave; bảo vệ quyền lợi ph&aacute;p l&yacute;.

	Đối với những trường hợp gặp vướng mắc về hồ sơ, người d&acirc;n c&oacute; thể li&ecirc;n hệ cơ quan t&agrave;i nguy&ecirc;n v&agrave; m&ocirc;i trường hoặc c&aacute;c đơn vị tư vấn ph&aacute;p l&yacute; uy t&iacute;n để được hỗ trợ, đảm bảo tiến độ giải quyết trước khi bảng gi&aacute; đất mới được &aacute;p dụng.

	<a href="https://vietnamfinance.vn/lam-so-do-truoc-1-1-2026-chu-dat-duoc-huong-loi-lon-d126775.html">Mai Anh-Link gốc</a>

Từ ngày 1/1/2026, chi phí làm sổ đỏ dự kiến tăng mạnh do bảng giá đất cập nhật hàng năm. Làm sổ đỏ trước năm 2026 có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đồng.

Bất động sản

Vietnam Finance

Làm sổ đỏ trước 1/1/2026, chủ đất được hưởng lợi lớn

Phạm Huỳnh Tấn Lạt

D&#226;n xin l&#224;m sổ đỏ h&#224;nh ra b&#227; 