Việc lựa chọn t&agrave;i sản đảm bảo của c&aacute;c khoản vay phụ thuộc v&agrave;o nhiều yếu tố như đặc th&ugrave; sản phẩm cung cấp (thế chấp, t&iacute;n chấp), khẩu vị rủi ro, chiến lược ph&aacute;t triển của từng ng&acirc;n h&agrave;ng.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230924/images/bds-7511.jpeg" style="height:311px; width:550px">

Trong đ&oacute;, bất động sản l&agrave; t&agrave;i sản thế chấp phổ biến nhất của c&aacute;c khoản vay tại ng&acirc;n h&agrave;ng, thường chiếm qu&aacute; nửa gi&aacute; trị tổng số t&agrave;i sản thế chấp bởi mức độ ổn định, an to&agrave;n hơn so với những lựa chọn kh&aacute;c như tr&aacute;i phiếu, cổ phiếu, xe &ocirc; t&ocirc;, m&aacute;y m&oacute;c,...

THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP TỤC TĂNG

Theo số liệu về t&agrave;i sản thế chấp được thống k&ecirc; trong b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh 6 th&aacute;ng đầu năm 2023 từ 20 ng&acirc;n h&agrave;ng c&ocirc;ng bố (kh&ocirc;ng bao gồm c&aacute;c 4 ng&acirc;n h&agrave;ng quốc doanh l&agrave; BIDV, Vietcombank, Agribank, VietinBank v&agrave; một số ng&acirc;n h&agrave;ng thương mại cổ phần do kh&ocirc;ng c&ocirc;ng bố chi tiết), tổng số bất động sản được đem ra thế chấp l&agrave; gần 5,7 triệu tỷ đồng, tăng 2,6% so với cuối năm 2022 trong khi tổng gi&aacute; trị t&agrave;i sản thế chấp c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng tăng 4,73% v&agrave; tăng trưởng cho vay kh&aacute;ch h&agrave;ng đạt khoảng 8%.

Tăng trưởng gi&aacute; trị bất động sản thế chấp thấp hơn tăng trưởng tổng t&agrave;i sản thế chấp cho thấy tỷ trọng của bất động sản đang giảm dần v&agrave; khả năng ng&acirc;n h&agrave;ng đang sử dụng nhiều hơn c&aacute;c loại t&agrave;i sản kh&aacute;c (xe cộ, t&agrave;i sản h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai, h&agrave;ng h&oacute;a lu&acirc;n chuyển, quyền đ&ograve;i nợ&hellip;) để l&agrave;m t&agrave;i sản đảm bảo cho c&aacute;c khoản vay.

Theo khảo s&aacute;t, ng&acirc;n h&agrave;ng <a class='symbol'>ACB</a> giữ vị tr&iacute; qu&aacute;n qu&acirc;n với số dư bất động sản thế chấp l&ecirc;n đến 816.000 tỷ đồng, so với c&ugrave;ng kỳ tăng 5,9%. Theo sau lần lượt l&agrave; c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng Sacombank (737.000 tỷ đồng), VPBank (635.000 tỷ đồng), MB (583.000 tỷ đồng) v&agrave; Techcombank (514.000 tỷ đồng)&hellip; Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, ng&acirc;n h&agrave;ng SeABank c&oacute; gi&aacute; trị bất động sản thế chấp tăng cao nhất, l&ecirc;n tới 19,2% so với c&ugrave;ng kỳ.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230924/images/anh-chup-man-hinh-2023-09-21-luc-101615-1348.png" style="height:310px; width:600px">

Gi&aacute; trị bất động sản thế chấp tại c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng trong 6 th&aacute;ng đầu năm 2023

Quay lại thời điểm cuối qu&yacute; 2/2022, tổng số bất động sản đem ra thế chấp tại 20 ng&acirc;n h&agrave;ng tr&ecirc;n đạt khoảng 57% tổng t&agrave;i sản đảm bảo của kh&aacute;ch h&agrave;ng, bao gồm bất động sản, động sản, giấy tờ c&oacute; gi&aacute; v&agrave; những t&agrave;i sản kh&aacute;c. Chỉ ri&ecirc;ng nh&oacute;m t&agrave;i sản đảm bảo l&agrave; bất động sản đ&atilde; gần bằng 1,4 lần tổng dư nợ cho vay của c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng tr&ecirc;n.

Mỗi ng&acirc;n h&agrave;ng lại c&oacute; y&ecirc;u cầu với t&agrave;i sản đảm bảo kh&aacute;c nhau, dẫn tới tỷ lệ thế chấp bất động sản/tổng thế chấp ph&acirc;n h&oacute;a. Theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh năm 2022, tỷ lệ tr&ecirc;n ở nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng quốc doanh thường đạt từ 68-72%. Ri&ecirc;ng ng&acirc;n h&agrave;ng Agribank tỷ lệ n&agrave;y vượt trội l&ecirc;n mức 90%.

Đối với nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng tư nh&acirc;n c&oacute; quy m&ocirc; trung b&igrave;nh v&agrave; lớn như <a class='symbol'>ACB</a>, Sacombank, Eximbank tỷ trọng bất động sản thế chấp lu&ocirc;n giữ mức cao tr&ecirc;n 80%; c&ograve;n tại VPBank, MB tỷ trọng bất động sản trong tổng t&agrave;i sản thế chấp chỉ khoảng 42 - 43%; thấp hơn nữa l&agrave; MSB, TPBank hay NCB với tỷ lệ chưa đầy 30%.

NG&Acirc;N H&Agrave;NG VẪN ƯA CHUỘNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

Thời gian qua, c&oacute; một số đề xuất cho rằng Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cần nghi&ecirc;n cứu tạo lập c&aacute;c k&ecirc;nh th&ocirc;ng tho&aacute;ng nhưng c&oacute; kiểm so&aacute;t hợp l&yacute; để tạo nguồn vốn lưu động cho c&aacute;c doanh nghiệp, cơ sở sản xuất hoạt động; cho ph&eacute;p c&aacute;c doanh nghiệp, cơ sở sản xuất thế chấp bằng m&aacute;y m&oacute;c, sản phẩm đầu ra, đầu v&agrave;o để hạn chế phải thế chấp bằng bất động sản.

Phản hồi về vấn đề n&agrave;y, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cho biết, thời gian qua, c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng đ&atilde; v&agrave; đang thực hiện nhiều biện ph&aacute;p bảo đảm tiền vay với nhiều loại h&igrave;nh t&agrave;i sản kh&aacute;c nhau, như &ocirc; t&ocirc;, t&agrave;i sản h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai, h&agrave;ng h&oacute;a lu&acirc;n chuyển, quyền đ&ograve;i nợ, bất động sản&hellip; hoặc cho vay kh&ocirc;ng c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm tr&ecirc;n cơ sở đ&aacute;nh gi&aacute; phương &aacute;n, dự &aacute;n sản xuất kinh doanh hiệu quả, c&oacute; khả năng t&agrave;i ch&iacute;nh để ho&agrave;n trả nợ vay đầy đủ, đ&uacute;ng hạn cả gốc v&agrave; l&atilde;i. Do đ&oacute;, kh&aacute;ch h&agrave;ng l&agrave;m việc trực tiếp với c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng cho vay để đề xuất cụ thể về t&agrave;i sản bảo đảm của khoản vay.

Trong bối cảnh &ldquo;kh&aacute;t&rdquo; vốn, nhiều doanh nghiệp cho biết rất kh&oacute; vay được vốn ng&acirc;n h&agrave;ng v&igrave; kh&ocirc;ng c&oacute; bất động sản đ&aacute;p ứng điều kiện cho vay; chủ yếu l&agrave; c&aacute;c nh&agrave; m&aacute;y, cơ sở sản xuất kinh doanh, đặc biệt l&agrave; c&aacute;c doanh nghiệp nhỏ v&agrave; vừa. Theo đ&aacute;nh gi&aacute; của nhiều chuy&ecirc;n gia, quan điểm chỉ cho vay với t&agrave;i sản đảm bảo l&agrave; bất động sản đang trở th&agrave;nh r&agrave;o cản lớn nhất trong tiếp cận vốn vay của c&aacute;c doanh nghiệp.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, nhiều &yacute; kiến cũng cho rằng việc hạn chế thế chấp bằng bất động sản sẽ khiến cho thị trường bất động sản &ldquo;kh&oacute; khăn chồng chất kh&oacute; khăn&rdquo;. Hiện nay, c&aacute;c khoản cho vay đầu tư bất động sản của ng&acirc;n h&agrave;ng đang chịu hệ số rủi ro cao nhất l&ecirc;n đến 200% v&agrave; lu&ocirc;n l&agrave; lĩnh vực bị hạn chế cấp t&iacute;n dụng c&ugrave;ng với chứng kho&aacute;n.

Theo dự thảo sửa đổi Th&ocirc;ng tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an to&agrave;n vốn của c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước đang xem x&eacute;t giảm hệ số rủi ro từ 200% xuống 160% đối với cho vay đầu tư dự &aacute;n bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp, trong khi hệ số rủi ro &aacute;p dụng cho c&aacute;c khoản vay thế chấp nh&agrave; ở x&atilde; hội sẽ dao động từ 12-50% thay v&igrave; mức 25-100% như hiện tại. Tuy nhi&ecirc;n, nhiều ph&acirc;n kh&uacute;c kh&aacute;c vẫn bị &aacute;p dụng mức 200% như cũ.

Đ&aacute;ng lưu &yacute;, dư nợ bất động sản cũng đang tăng trưởng chậm lại, ảnh hưởng đ&aacute;ng kể l&ecirc;n tốc độ tăng trưởng t&iacute;n dụng chung khi t&iacute;n dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 20% tổng dư nợ t&iacute;n dụng.

Số liệu từ Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cho thấy, nửa đầu năm 2023, t&iacute;n dụng bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng t&iacute;n dụng chung, trong đ&oacute; dư nợ ti&ecirc;u d&ugrave;ng, tự sử dụng bất động sản chiếm đến 65% dư nợ t&iacute;n dụng bất động sản nhưng lại giảm 1,12%. Đ&acirc;y l&agrave; năm đầu ti&ecirc;n xuất hiện xu hướng t&iacute;n dụng ti&ecirc;u d&ugrave;ng bất động sản giảm trong 3 năm gần đ&acirc;y. Trước đ&oacute;, v&agrave;o cuối năm 2022, t&iacute;n dụng ti&ecirc;u d&ugrave;ng bất động sản tăng đến 31,01%.

Mặt kh&aacute;c, nếu đứng về ph&iacute;a g&oacute;c độ ng&acirc;n h&agrave;ng c&oacute; thể thấy, do t&iacute;nh minh bạch t&agrave;i ch&iacute;nh của c&aacute;c doanh nghiệp c&ograve;n thấp, dẫn đến ng&acirc;n h&agrave;ng rất kh&oacute; thẩm định cho vay. V&igrave; vậy, c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cần một t&agrave;i sản bảo đảm chắc chắn v&agrave; bất động sản thường được ưa chuộng. Ngo&agrave;i ra, bất động sản c&oacute; khả năng tăng gi&aacute;, cũng như c&oacute; t&iacute;nh thanh khoản tương đối tốt; c&ugrave;ng với với đặc t&iacute;nh cố định, kh&ocirc;ng thể di dời n&ecirc;n ng&acirc;n h&agrave;ng kh&ocirc;ng kh&oacute; khi định gi&aacute;, gi&aacute;m s&aacute;t trong v&agrave; sau khi giải ng&acirc;n khoản vay.

Với c&aacute;c t&agrave;i sản l&agrave; m&aacute;y m&oacute;c thường c&oacute; khấu hao định kỳ n&ecirc;n gi&aacute; trị suy giảm mỗi năm, do đ&oacute; x&aacute;c định hạn mức cho vay l&agrave; một vấn đề. Ngo&agrave;i ra, t&iacute;nh thanh khoản của c&aacute;c m&aacute;y m&oacute;c thường thấp, nếu khoản vay trở th&agrave;nh nợ xấu ng&acirc;n h&agrave;ng kh&oacute; xử l&yacute; hơn c&aacute;c t&agrave;i sản bảo đảm l&agrave; nh&agrave; đất.

Đối với h&agrave;ng h&oacute;a, việc kiểm k&ecirc; v&agrave; quản l&yacute; gặp nhiều kh&oacute; khăn, chất lượng h&agrave;ng h&oacute;a, sản phẩm nếu ti&ecirc;u thụ chậm sẽ giảm xuống hoặc thậm ch&iacute; hư hỏng, kh&ocirc;ng c&ograve;n b&aacute;n được. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp doanh nghiệp đ&atilde; tr&aacute;o đổi h&agrave;ng h&oacute;a, độn h&agrave;ng h&oacute;a k&eacute;m chất lượng v&agrave;o, hoặc t&igrave;m c&aacute;ch qua mặt ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; b&aacute;n cho đối t&aacute;c d&ugrave; chưa tất to&aacute;n khoản vay.

BẤT ĐỘNG SẢN GẶP KH&Oacute;, NG&Acirc;N H&Agrave;NG &ldquo;NGẠI&rdquo; CHO VAY

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230924/images/bat-tay-5829.jpeg" style="height:357px; width:599px">

Tuy nhi&ecirc;n, nhận thế chấp bất động sản cũng khiến ng&acirc;n h&agrave;ng phải đứng trước nhiều rủi ro như bất động sản giảm gi&aacute;, vướng v&agrave;o tranh chấp, kiện tụng hay kh&oacute; thanh khoản. Trong bối cảnh nền kinh tế c&ograve;n kh&oacute; khăn, cơ sở ph&aacute;p l&yacute; chưa ho&agrave;n thiện, việc xử l&yacute; những l&ocirc; đất, dự &aacute;n bất động sản c&oacute; quy m&ocirc; lớn hay vướng v&agrave;o tranh chấp c&oacute; thể sẽ k&eacute;o d&agrave;i nhiều năm. C&oacute; những trường hợp ng&acirc;n h&agrave;ng phải giảm gi&aacute; t&agrave;i sản nhiều lần vẫn chưa t&igrave;m được người mua.

Từ giữa năm ngo&aacute;i sau khi vấn đề về bất động sản v&agrave; tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp xảy ra, c&oacute; thể thấy ng&agrave;nh bất động sản đang gặp vấn đề ph&aacute;p l&yacute; rất nặng khiến d&ograve;ng tiền kh&ocirc;ng đ&aacute;p ứng được kế hoạch trả nợ, đặc biệt l&agrave; nợ tr&aacute;i phiếu g&oacute;p phần l&agrave;m tăng tỷ lệ nợ xấu của c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng.

Th&ecirc;m v&agrave;o đ&oacute;, hiện trạng nh&acirc;n vi&ecirc;n ng&acirc;n h&agrave;ng v&igrave; lợi &iacute;ch c&aacute; nh&acirc;n đ&atilde; cấu kết với kh&aacute;ch h&agrave;ng thổi phồng gi&aacute; trị t&agrave;i sản thế chấp cao hơn nhiều so với gi&aacute; trị thực để tăng hạn mức cho vay, dẫn đến rủi ro cho ng&acirc;n h&agrave;ng. Giữa c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cũng c&oacute; thể cạnh tranh gay gắt bằng c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch thẩm định dễ d&atilde;i v&agrave; chấp nhận tỷ lệ cho vay cao so với gi&aacute; trị t&agrave;i sản thế chấp để l&ocirc;i k&eacute;o kh&aacute;ch h&agrave;ng.

Hậu quả l&agrave; khi thị trường nh&agrave; đất lao dốc, những ng&acirc;n h&agrave;ng kiểm so&aacute;t rủi ro kh&ocirc;ng tốt c&oacute; thể g&aacute;nh chịu thiệt hại lớn. Việc xử l&yacute; t&agrave;i sản bảo đảm l&agrave; bất động sản d&ugrave; c&oacute; triển vọng hơn c&aacute;c t&agrave;i sản kh&aacute;c, nhưng vẫn gặp kh&ocirc;ng &iacute;t kh&oacute; khăn khi thị trường mua b&aacute;n nợ xấu ở Việt Nam vẫn chưa được định h&igrave;nh v&agrave; c&ograve;n nhiều hạn chế.

Ch&iacute;nh v&igrave; vậy, khi thị trường bất động sản gặp kh&oacute; khăn, thiếu ổn định v&agrave; cũng chưa r&otilde; đầu ra th&igrave; ng&acirc;n h&agrave;ng cũng &ldquo;ngại&rdquo; khi cho vay. Điều n&agrave;y lại k&eacute;o theo kh&oacute; khăn cho cả doanh nghiệp vay vốn bằng bất động sản bảo đảm cũng như ch&iacute;nh ng&acirc;n h&agrave;ng, v&igrave; mối quan hệ giữa doanh nghiệp v&agrave; ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; &ldquo;cộng sinh&rdquo;. Nguồn vốn l&agrave; vấn đề &quot;sống c&ograve;n&quot; của doanh nghiệp, cho vay l&agrave; hoạt động &quot;sống c&ograve;n&quot; của ng&acirc;n h&agrave;ng, trong khi kh&aacute;ch h&agrave;ng chủ yếu của ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; doanh nghiệp.

Trong những giai đoạn thị trường bất động sản tăng trưởng tốt v&agrave; gi&aacute; trị bất động sản gi&aacute; cao th&igrave; việc &ldquo;bắt tay&rdquo; giữa doanh nghiệp v&agrave; ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; điều hiển nhi&ecirc;n. Nhưng khi doanh nghiệp kh&oacute; khăn, th&igrave; việc qu&aacute; cẩn trọng của ng&acirc;n h&agrave;ng sẽ khiến mối quan hệ cộng sinh đ&oacute; kh&ocirc;ng hiệu quả.

Đứng trước hiện trạng n&ecirc;u tr&ecirc;n, giới chuy&ecirc;n gia cho rằng, đ&atilde; đến l&uacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng - doanh nghiệp cần phải t&igrave;m được tiếng n&oacute;i chung, t&igrave;m c&aacute;ch &ldquo;giải b&agrave;i to&aacute;n kh&oacute;&rdquo; tr&ecirc;n cơ sở nguy&ecirc;n tắc bảo đảm &quot;lợi &iacute;ch h&agrave;i h&ograve;a, rủi ro chia sẻ&quot;.

<a href="https://thuonggiaonline.vn/gia-tri-bat-dong-san-the-chap-tai-cac-ngan-hang-tiep-tuc-tang-du-thi-truong-tram-lang-post535637.html">NGUYỄN LAN</a>

Việc lựa chọn tài sản đảm bảo của các khoản vay phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc thù sản phẩm cung cấp (thế chấp, tín chấp), khẩu vị rủi ro, chiến lược phát triển của từng ngân hàng.



Việc lựa chọn t&agrave;i sản đảm bảo của c&aacute;c khoản vay phụ thuộc v&agrave;o nhiều yếu tố như đặc th&ugrave; sản phẩm cung cấp (thế chấp, t&iacute;n chấp), khẩu vị rủi ro, chiến lược ph&aacute;t triển của từng ng&acirc;n h&agrave;ng.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230924/images/bds-7511.jpeg" style="height:311px; width:550px" />

Trong đ&oacute;, bất động sản l&agrave; t&agrave;i sản thế chấp phổ biến nhất của c&aacute;c khoản vay tại ng&acirc;n h&agrave;ng, thường chiếm qu&aacute; nửa gi&aacute; trị tổng số t&agrave;i sản thế chấp bởi mức độ ổn định, an to&agrave;n hơn so với những lựa chọn kh&aacute;c như tr&aacute;i phiếu, cổ phiếu, xe &ocirc; t&ocirc;, m&aacute;y m&oacute;c,...

THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP TỤC TĂNG

Theo số liệu về t&agrave;i sản thế chấp được thống k&ecirc; trong b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh 6 th&aacute;ng đầu năm 2023 từ 20 ng&acirc;n h&agrave;ng c&ocirc;ng bố (kh&ocirc;ng bao gồm c&aacute;c 4 ng&acirc;n h&agrave;ng quốc doanh l&agrave; BIDV, Vietcombank, Agribank, VietinBank v&agrave; một số ng&acirc;n h&agrave;ng thương mại cổ phần do kh&ocirc;ng c&ocirc;ng bố chi tiết), tổng số bất động sản được đem ra thế chấp l&agrave; gần 5,7 triệu tỷ đồng, tăng 2,6% so với cuối năm 2022 trong khi tổng gi&aacute; trị t&agrave;i sản thế chấp c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng tăng 4,73% v&agrave; tăng trưởng cho vay kh&aacute;ch h&agrave;ng đạt khoảng 8%.

Tăng trưởng gi&aacute; trị bất động sản thế chấp thấp hơn tăng trưởng tổng t&agrave;i sản thế chấp cho thấy tỷ trọng của bất động sản đang giảm dần v&agrave; khả năng ng&acirc;n h&agrave;ng đang sử dụng nhiều hơn c&aacute;c loại t&agrave;i sản kh&aacute;c (xe cộ, t&agrave;i sản h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai, h&agrave;ng h&oacute;a lu&acirc;n chuyển, quyền đ&ograve;i nợ&hellip;) để l&agrave;m t&agrave;i sản đảm bảo cho c&aacute;c khoản vay.

Theo khảo s&aacute;t, ng&acirc;n h&agrave;ng ACB giữ vị tr&iacute; qu&aacute;n qu&acirc;n với số dư bất động sản thế chấp l&ecirc;n đến 816.000 tỷ đồng, so với c&ugrave;ng kỳ tăng 5,9%. Theo sau lần lượt l&agrave; c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng Sacombank (737.000 tỷ đồng), VPBank (635.000 tỷ đồng), MB (583.000 tỷ đồng) v&agrave; Techcombank (514.000 tỷ đồng)&hellip; Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, ng&acirc;n h&agrave;ng SeABank c&oacute; gi&aacute; trị bất động sản thế chấp tăng cao nhất, l&ecirc;n tới 19,2% so với c&ugrave;ng kỳ.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230924/images/anh-chup-man-hinh-2023-09-21-luc-101615-1348.png" style="height:310px; width:600px" />

Gi&aacute; trị bất động sản thế chấp tại c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng trong 6 th&aacute;ng đầu năm 2023

Quay lại thời điểm cuối qu&yacute; 2/2022, tổng số bất động sản đem ra thế chấp tại 20 ng&acirc;n h&agrave;ng tr&ecirc;n đạt khoảng 57% tổng t&agrave;i sản đảm bảo của kh&aacute;ch h&agrave;ng, bao gồm bất động sản, động sản, giấy tờ c&oacute; gi&aacute; v&agrave; những t&agrave;i sản kh&aacute;c. Chỉ ri&ecirc;ng nh&oacute;m t&agrave;i sản đảm bảo l&agrave; bất động sản đ&atilde; gần bằng 1,4 lần tổng dư nợ cho vay của c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng tr&ecirc;n.

Mỗi ng&acirc;n h&agrave;ng lại c&oacute; y&ecirc;u cầu với t&agrave;i sản đảm bảo kh&aacute;c nhau, dẫn tới tỷ lệ thế chấp bất động sản/tổng thế chấp ph&acirc;n h&oacute;a. Theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh năm 2022, tỷ lệ tr&ecirc;n ở nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng quốc doanh thường đạt từ 68-72%. Ri&ecirc;ng ng&acirc;n h&agrave;ng Agribank tỷ lệ n&agrave;y vượt trội l&ecirc;n mức 90%.

Đối với nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng tư nh&acirc;n c&oacute; quy m&ocirc; trung b&igrave;nh v&agrave; lớn như ACB, Sacombank, Eximbank tỷ trọng bất động sản thế chấp lu&ocirc;n giữ mức cao tr&ecirc;n 80%; c&ograve;n tại VPBank, MB tỷ trọng bất động sản trong tổng t&agrave;i sản thế chấp chỉ khoảng 42 - 43%; thấp hơn nữa l&agrave; MSB, TPBank hay NCB với tỷ lệ chưa đầy 30%.

NG&Acirc;N H&Agrave;NG VẪN ƯA CHUỘNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

Thời gian qua, c&oacute; một số đề xuất cho rằng Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cần nghi&ecirc;n cứu tạo lập c&aacute;c k&ecirc;nh th&ocirc;ng tho&aacute;ng nhưng c&oacute; kiểm so&aacute;t hợp l&yacute; để tạo nguồn vốn lưu động cho c&aacute;c doanh nghiệp, cơ sở sản xuất hoạt động; cho ph&eacute;p c&aacute;c doanh nghiệp, cơ sở sản xuất thế chấp bằng m&aacute;y m&oacute;c, sản phẩm đầu ra, đầu v&agrave;o để hạn chế phải thế chấp bằng bất động sản.

Phản hồi về vấn đề n&agrave;y, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cho biết, thời gian qua, c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng đ&atilde; v&agrave; đang thực hiện nhiều biện ph&aacute;p bảo đảm tiền vay với nhiều loại h&igrave;nh t&agrave;i sản kh&aacute;c nhau, như &ocirc; t&ocirc;, t&agrave;i sản h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai, h&agrave;ng h&oacute;a lu&acirc;n chuyển, quyền đ&ograve;i nợ, bất động sản&hellip; hoặc cho vay kh&ocirc;ng c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm tr&ecirc;n cơ sở đ&aacute;nh gi&aacute; phương &aacute;n, dự &aacute;n sản xuất kinh doanh hiệu quả, c&oacute; khả năng t&agrave;i ch&iacute;nh để ho&agrave;n trả nợ vay đầy đủ, đ&uacute;ng hạn cả gốc v&agrave; l&atilde;i. Do đ&oacute;, kh&aacute;ch h&agrave;ng l&agrave;m việc trực tiếp với c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng cho vay để đề xuất cụ thể về t&agrave;i sản bảo đảm của khoản vay.

Trong bối cảnh &ldquo;kh&aacute;t&rdquo; vốn, nhiều doanh nghiệp cho biết rất kh&oacute; vay được vốn ng&acirc;n h&agrave;ng v&igrave; kh&ocirc;ng c&oacute; bất động sản đ&aacute;p ứng điều kiện cho vay; chủ yếu l&agrave; c&aacute;c nh&agrave; m&aacute;y, cơ sở sản xuất kinh doanh, đặc biệt l&agrave; c&aacute;c doanh nghiệp nhỏ v&agrave; vừa. Theo đ&aacute;nh gi&aacute; của nhiều chuy&ecirc;n gia, quan điểm chỉ cho vay với t&agrave;i sản đảm bảo l&agrave; bất động sản đang trở th&agrave;nh r&agrave;o cản lớn nhất trong tiếp cận vốn vay của c&aacute;c doanh nghiệp.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, nhiều &yacute; kiến cũng cho rằng việc hạn chế thế chấp bằng bất động sản sẽ khiến cho thị trường bất động sản &ldquo;kh&oacute; khăn chồng chất kh&oacute; khăn&rdquo;. Hiện nay, c&aacute;c khoản cho vay đầu tư bất động sản của ng&acirc;n h&agrave;ng đang chịu hệ số rủi ro cao nhất l&ecirc;n đến 200% v&agrave; lu&ocirc;n l&agrave; lĩnh vực bị hạn chế cấp t&iacute;n dụng c&ugrave;ng với chứng kho&aacute;n.

Theo dự thảo sửa đổi Th&ocirc;ng tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an to&agrave;n vốn của c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước đang xem x&eacute;t giảm hệ số rủi ro từ 200% xuống 160% đối với cho vay đầu tư dự &aacute;n bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp, trong khi hệ số rủi ro &aacute;p dụng cho c&aacute;c khoản vay thế chấp nh&agrave; ở x&atilde; hội sẽ dao động từ 12-50% thay v&igrave; mức 25-100% như hiện tại. Tuy nhi&ecirc;n, nhiều ph&acirc;n kh&uacute;c kh&aacute;c vẫn bị &aacute;p dụng mức 200% như cũ.

Đ&aacute;ng lưu &yacute;, dư nợ bất động sản cũng đang tăng trưởng chậm lại, ảnh hưởng đ&aacute;ng kể l&ecirc;n tốc độ tăng trưởng t&iacute;n dụng chung khi t&iacute;n dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 20% tổng dư nợ t&iacute;n dụng.

Số liệu từ Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cho thấy, nửa đầu năm 2023, t&iacute;n dụng bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng t&iacute;n dụng chung, trong đ&oacute; dư nợ ti&ecirc;u d&ugrave;ng, tự sử dụng bất động sản chiếm đến 65% dư nợ t&iacute;n dụng bất động sản nhưng lại giảm 1,12%. Đ&acirc;y l&agrave; năm đầu ti&ecirc;n xuất hiện xu hướng t&iacute;n dụng ti&ecirc;u d&ugrave;ng bất động sản giảm trong 3 năm gần đ&acirc;y. Trước đ&oacute;, v&agrave;o cuối năm 2022, t&iacute;n dụng ti&ecirc;u d&ugrave;ng bất động sản tăng đến 31,01%.

Mặt kh&aacute;c, nếu đứng về ph&iacute;a g&oacute;c độ ng&acirc;n h&agrave;ng c&oacute; thể thấy, do t&iacute;nh minh bạch t&agrave;i ch&iacute;nh của c&aacute;c doanh nghiệp c&ograve;n thấp, dẫn đến ng&acirc;n h&agrave;ng rất kh&oacute; thẩm định cho vay. V&igrave; vậy, c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cần một t&agrave;i sản bảo đảm chắc chắn v&agrave; bất động sản thường được ưa chuộng. Ngo&agrave;i ra, bất động sản c&oacute; khả năng tăng gi&aacute;, cũng như c&oacute; t&iacute;nh thanh khoản tương đối tốt; c&ugrave;ng với với đặc t&iacute;nh cố định, kh&ocirc;ng thể di dời n&ecirc;n ng&acirc;n h&agrave;ng kh&ocirc;ng kh&oacute; khi định gi&aacute;, gi&aacute;m s&aacute;t trong v&agrave; sau khi giải ng&acirc;n khoản vay.

Với c&aacute;c t&agrave;i sản l&agrave; m&aacute;y m&oacute;c thường c&oacute; khấu hao định kỳ n&ecirc;n gi&aacute; trị suy giảm mỗi năm, do đ&oacute; x&aacute;c định hạn mức cho vay l&agrave; một vấn đề. Ngo&agrave;i ra, t&iacute;nh thanh khoản của c&aacute;c m&aacute;y m&oacute;c thường thấp, nếu khoản vay trở th&agrave;nh nợ xấu ng&acirc;n h&agrave;ng kh&oacute; xử l&yacute; hơn c&aacute;c t&agrave;i sản bảo đảm l&agrave; nh&agrave; đất.

Đối với h&agrave;ng h&oacute;a, việc kiểm k&ecirc; v&agrave; quản l&yacute; gặp nhiều kh&oacute; khăn, chất lượng h&agrave;ng h&oacute;a, sản phẩm nếu ti&ecirc;u thụ chậm sẽ giảm xuống hoặc thậm ch&iacute; hư hỏng, kh&ocirc;ng c&ograve;n b&aacute;n được. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp doanh nghiệp đ&atilde; tr&aacute;o đổi h&agrave;ng h&oacute;a, độn h&agrave;ng h&oacute;a k&eacute;m chất lượng v&agrave;o, hoặc t&igrave;m c&aacute;ch qua mặt ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; b&aacute;n cho đối t&aacute;c d&ugrave; chưa tất to&aacute;n khoản vay.

BẤT ĐỘNG SẢN GẶP KH&Oacute;, NG&Acirc;N H&Agrave;NG &ldquo;NGẠI&rdquo; CHO VAY

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20230924/images/bat-tay-5829.jpeg" style="height:357px; width:599px" />

Tuy nhi&ecirc;n, nhận thế chấp bất động sản cũng khiến ng&acirc;n h&agrave;ng phải đứng trước nhiều rủi ro như bất động sản giảm gi&aacute;, vướng v&agrave;o tranh chấp, kiện tụng hay kh&oacute; thanh khoản. Trong bối cảnh nền kinh tế c&ograve;n kh&oacute; khăn, cơ sở ph&aacute;p l&yacute; chưa ho&agrave;n thiện, việc xử l&yacute; những l&ocirc; đất, dự &aacute;n bất động sản c&oacute; quy m&ocirc; lớn hay vướng v&agrave;o tranh chấp c&oacute; thể sẽ k&eacute;o d&agrave;i nhiều năm. C&oacute; những trường hợp ng&acirc;n h&agrave;ng phải giảm gi&aacute; t&agrave;i sản nhiều lần vẫn chưa t&igrave;m được người mua.

Từ giữa năm ngo&aacute;i sau khi vấn đề về bất động sản v&agrave; tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp xảy ra, c&oacute; thể thấy ng&agrave;nh bất động sản đang gặp vấn đề ph&aacute;p l&yacute; rất nặng khiến d&ograve;ng tiền kh&ocirc;ng đ&aacute;p ứng được kế hoạch trả nợ, đặc biệt l&agrave; nợ tr&aacute;i phiếu g&oacute;p phần l&agrave;m tăng tỷ lệ nợ xấu của c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng.

Th&ecirc;m v&agrave;o đ&oacute;, hiện trạng nh&acirc;n vi&ecirc;n ng&acirc;n h&agrave;ng v&igrave; lợi &iacute;ch c&aacute; nh&acirc;n đ&atilde; cấu kết với kh&aacute;ch h&agrave;ng thổi phồng gi&aacute; trị t&agrave;i sản thế chấp cao hơn nhiều so với gi&aacute; trị thực để tăng hạn mức cho vay, dẫn đến rủi ro cho ng&acirc;n h&agrave;ng. Giữa c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cũng c&oacute; thể cạnh tranh gay gắt bằng c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch thẩm định dễ d&atilde;i v&agrave; chấp nhận tỷ lệ cho vay cao so với gi&aacute; trị t&agrave;i sản thế chấp để l&ocirc;i k&eacute;o kh&aacute;ch h&agrave;ng.

Hậu quả l&agrave; khi thị trường nh&agrave; đất lao dốc, những ng&acirc;n h&agrave;ng kiểm so&aacute;t rủi ro kh&ocirc;ng tốt c&oacute; thể g&aacute;nh chịu thiệt hại lớn. Việc xử l&yacute; t&agrave;i sản bảo đảm l&agrave; bất động sản d&ugrave; c&oacute; triển vọng hơn c&aacute;c t&agrave;i sản kh&aacute;c, nhưng vẫn gặp kh&ocirc;ng &iacute;t kh&oacute; khăn khi thị trường mua b&aacute;n nợ xấu ở Việt Nam vẫn chưa được định h&igrave;nh v&agrave; c&ograve;n nhiều hạn chế.

Ch&iacute;nh v&igrave; vậy, khi thị trường bất động sản gặp kh&oacute; khăn, thiếu ổn định v&agrave; cũng chưa r&otilde; đầu ra th&igrave; ng&acirc;n h&agrave;ng cũng &ldquo;ngại&rdquo; khi cho vay. Điều n&agrave;y lại k&eacute;o theo kh&oacute; khăn cho cả doanh nghiệp vay vốn bằng bất động sản bảo đảm cũng như ch&iacute;nh ng&acirc;n h&agrave;ng, v&igrave; mối quan hệ giữa doanh nghiệp v&agrave; ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; &ldquo;cộng sinh&rdquo;. Nguồn vốn l&agrave; vấn đề &quot;sống c&ograve;n&quot; của doanh nghiệp, cho vay l&agrave; hoạt động &quot;sống c&ograve;n&quot; của ng&acirc;n h&agrave;ng, trong khi kh&aacute;ch h&agrave;ng chủ yếu của ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; doanh nghiệp.

Trong những giai đoạn thị trường bất động sản tăng trưởng tốt v&agrave; gi&aacute; trị bất động sản gi&aacute; cao th&igrave; việc &ldquo;bắt tay&rdquo; giữa doanh nghiệp v&agrave; ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; điều hiển nhi&ecirc;n. Nhưng khi doanh nghiệp kh&oacute; khăn, th&igrave; việc qu&aacute; cẩn trọng của ng&acirc;n h&agrave;ng sẽ khiến mối quan hệ cộng sinh đ&oacute; kh&ocirc;ng hiệu quả.

Đứng trước hiện trạng n&ecirc;u tr&ecirc;n, giới chuy&ecirc;n gia cho rằng, đ&atilde; đến l&uacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng - doanh nghiệp cần phải t&igrave;m được tiếng n&oacute;i chung, t&igrave;m c&aacute;ch &ldquo;giải b&agrave;i to&aacute;n kh&oacute;&rdquo; tr&ecirc;n cơ sở nguy&ecirc;n tắc bảo đảm &quot;lợi &iacute;ch h&agrave;i h&ograve;a, rủi ro chia sẻ&quot;.

<a href="https://thuonggiaonline.vn/gia-tri-bat-dong-san-the-chap-tai-cac-ngan-hang-tiep-tuc-tang-du-thi-truong-tram-lang-post535637.html">NGUYỄN LAN</a>