Kh&ocirc;ng &iacute;t &ldquo;tay to&rdquo; sẵn d&ograve;ng vốn 30-50 tỷ đồng đang rục rịch chờ r&oacute;t tiền v&agrave;o c&aacute;c sản phẩm nh&agrave; liền kề, biệt thự. Tuy nhi&ecirc;n, mức gi&aacute; sơ cấp neo cao khiến cung cầu chưa thể t&igrave;m thấy nhau, nhiều nh&agrave; đầu tư chọn quay lại săn h&agrave;ng thứ cấp (mua qua b&aacute;n lại).

	Bộ X&acirc;y dựng vừa c&ocirc;ng bố th&ocirc;ng tin nh&agrave; ở v&agrave; thị trường bất động sản qu&yacute; I. Theo khảo s&aacute;t v&agrave; tổng hợp b&aacute;o c&aacute;o của một số tỉnh, th&agrave;nh phố lớn như TP H&agrave; Nội v&agrave; TPHCM, gi&aacute; biệt thự, nh&agrave; ở liền kề trong dự &aacute;n tiếp tục c&oacute; xu hướng tăng so với qu&yacute; trước.

	&ldquo;Tay to&rdquo; cũng cho&aacute;ng

	Tại H&agrave; Nội, gi&aacute; rao b&aacute;n nh&agrave; ở liền kề, biệt thự trong dự &aacute;n mới c&oacute; mức gi&aacute; tăng khoảng 5-10% so với qu&yacute; trước. Trong đ&oacute;, mức gi&aacute; phổ biến rao b&aacute;n dao động từ 100-200 triệu đồng/m2, một số dự &aacute;n c&oacute; mức gi&aacute; rao b&aacute;n l&ecirc;n đến tr&ecirc;n 300 triệu đồng/m2.

	Điển h&igrave;nh, gi&aacute; rao b&aacute;n biệt thự, liền kề tại dự &aacute;n Louis City (quận Nam Từ Li&ecirc;m) khoảng 225-420 triệu đồng/m2, khu đ&ocirc; thị Mỹ Đ&igrave;nh I c&oacute; gi&aacute; rao b&aacute;n 230-390 triệu đồng/m2, khu đ&ocirc; thị Mễ Tr&igrave; Hạ c&oacute; gi&aacute; rao b&aacute;n 228-398 triệu đồng/m2, dự &aacute;n Vinhomes Riverside (Long Bi&ecirc;n) 240-450 triệu đồng/m2...

	Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, gi&aacute; rao b&aacute;n cao nhất theo khảo s&aacute;t của Bộ X&acirc;y dựng l&agrave; dự &aacute;n Vinhome Green Bay Mễ Tr&igrave; l&ecirc;n tới 395-750 triệu đồng/m2.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250526/images/-5475-1747991907_1200x0.jpg" style="width: 600px; height: 403px;" />

	Gi&aacute; nh&agrave; liền thổ tr&ecirc;n thị trường sơ cấp đang leo thang, g&acirc;y sốc cho cả người mua ở thực lẫn nh&agrave; đầu tư.

	Trong khi đ&oacute;, tại TP.HCM, theo b&aacute;o c&aacute;o về thị trường nh&agrave; ở của JLL Việt Nam, trong qu&yacute; I, gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp nh&agrave; liền thổ đạt trung b&igrave;nh 17.051 USD/m2 (khoảng 430 triệu đồng), tăng 4,8% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024.

	Dữ liệu từ Cushman &amp; Wakefield cũng cho thấy, trong qu&yacute; I/2025, gi&aacute; sơ cấp biệt thự v&agrave; nh&agrave; liền kề tại TP.HCM dao động từ 300-410 triệu đồng/m2, tăng 12% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024.

	Việc gi&aacute; nh&agrave; liền thổ trong rổ h&agrave;ng mới li&ecirc;n tục thiết lập hết kỷ lục n&agrave;y đến kỷ lục kh&aacute;c khiến c&aacute;c nh&agrave; đầu tư &ldquo;tay to&rdquo; với d&ograve;ng tiền mạnh cũng cảm thấy bị &ldquo;ngợp&rdquo;.

	Đơn cử, từ đầu năm 2025 đến nay, khi bộ 3 luật li&ecirc;n quan bất động sản bắt đầu thẩm thấu, c&ugrave;ng những th&ocirc;ng tin thị trường nh&agrave; đất bắt đầu v&agrave;o chu kỳ mới, anh Đinh Mạnh Ninh, một nh&agrave; đầu tư chuy&ecirc;n biệt thự tại H&agrave; Nội, rục rịch trở lại c&aacute;c điểm n&oacute;ng.

	Mới nhất, anh Ninh li&ecirc;n hệ với m&ocirc;i giới để t&igrave;m hiểu một dự &aacute;n biệt thự đơn lập, quy m&ocirc; gần 170 căn, tại huyện Ho&agrave;i Đức. Diện t&iacute;ch c&aacute;c căn phổ biến khoảng 275 - 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5 m, gi&aacute; b&igrave;nh qu&acirc;n trong khoảng 45 - 73 tỷ đồng.

	Ở g&oacute;c nh&igrave;n nh&agrave; đầu tư, theo anh Ninh, gi&aacute; biệt thự, liền kề đang leo thang qu&aacute; nhanh, vượt qu&aacute; sức của những người mua ở thực, v&agrave; khiến cả những nh&agrave; đầu tư tay to cũng phải bất ngờ. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n l&agrave; bởi quỹ đất khan hiếm, chi ph&iacute; ph&aacute;t triển dự &aacute;n, giải ph&oacute;ng mặt bằng đắt đỏ&hellip;

	&ldquo;Giờ cầm trong tay 15-20 tỷ đồng gần như kh&ocirc;ng c&ograve;n cơ hội để đầu tư biệt thự, nh&agrave; liền kề sơ cấp tại thị trường H&agrave; Nội, đặc biệt tại c&aacute;c khu vực trung t&acirc;m đang dần b&atilde;o h&ograve;a&rdquo;, anh Ninh chia sẻ với VnBusiness.

	Cơ hội lớn, rủi ro nhiều

	Trong bối cảnh gi&aacute; nh&agrave; liền thổ tr&ecirc;n thị trường sơ cấp neo cao, kh&ocirc;ng &iacute;t nh&agrave; đầu tư c&oacute; d&ograve;ng tiền mạnh quyết định &ldquo;quay xe&rdquo; trở lại thị trường thứ cấp (mua qua b&aacute;n lại) để t&igrave;m kiếm c&aacute;c sản phẩm bị &ldquo;ngộp&rdquo; buộc phải cắt l&atilde;i, thậm ch&iacute; b&aacute;n h&ograve;a vốn hoặc cắt lỗ.

	Điển h&igrave;nh, v&agrave;o cuối th&aacute;ng 4/2025, anh Trần B&igrave;nh, một nh&agrave; đầu tư c&oacute; gần 10 năm kinh nghiệm tr&ecirc;n thị trường nh&agrave; đất tại H&agrave; Nội, quyết định r&oacute;t 17,5 tỷ đồng để mua v&agrave;o một căn biệt thự rộng 108m2 tại phường Mễ Tr&igrave;, quận Nam Từ Li&ecirc;m.

	Anh B&igrave;nh cho hay, căn n&agrave;y trước đ&oacute; được rao b&aacute;n gi&aacute; 19,7 tỷ đồng, gi&aacute; gốc khi mua v&agrave;o khoảng 17 tỷ đồng. Sau hơn 3 năm gồng g&aacute;nh l&atilde;i suất của khoản vay hơn 5 tỷ đồng để đầu tư, chủ cũ đ&atilde; buộc phải b&aacute;n gần như h&ograve;a vốn để tất to&aacute;n nợ.

	&ldquo;Điều kiện của chủ cũ l&agrave; phải cọc trước 5 tỷ tiền mặt để họ cắt nợ ng&acirc;n h&agrave;ng, r&uacute;t sổ đỏ ra. Số tiền cọc qu&aacute; lớn khiến t&ocirc;i ph&acirc;n v&acirc;n v&agrave; c&acirc;n nhắc rất kỹ trước khi đi đến quyết định cuối c&ugrave;ng l&agrave; mua. Với mức gi&aacute; n&agrave;y, t&ocirc;i hy vọng l&atilde;i 2 - 3 tỷ đồng trong 3 - 5 năm tới&rdquo;, nh&agrave; đầu tư gốc Hải Ph&ograve;ng n&oacute;i.

	Lựa chọn &ldquo;quay xe&rdquo; của nh&agrave; đầu tư dựa tr&ecirc;n t&igrave;nh h&igrave;nh thực tế l&agrave; gi&aacute; sơ cấp v&agrave; thứ cấp tại ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; liền thổ ở TP.HCM v&agrave; H&agrave; Nội đang c&oacute; sự ch&ecirc;nh lệch rất lớn.

	Cụ thể, theo JLL Việt Nam, gi&aacute; nh&agrave; liền thổ tr&ecirc;n thị trường thứ cấp trong qu&yacute; đầu năm 2025 d&ugrave; tăng 4,2% so với c&ugrave;ng kỳ, nhưng hiện chỉ v&agrave;o khoảng 6.371 USD/m2, tương đương khoảng 160 triệu đồng/m2, thấp hơn gi&aacute; sơ cấp tr&ecirc;n dưới 2,5 lần.

	Tương tự, theo ghi nhận từ chuy&ecirc;n trang Batdongsan, gi&aacute; sang tay nh&agrave; liền thổ TP.HCM v&agrave; H&agrave; Nội chỉ từ 90-280 triệu đồng/m2. Thấp hơn nhiều so với mức gi&aacute; rao b&aacute;n trong rổ h&agrave;ng mới của chủ đầu tư trong thời gian qua.

	C&oacute; thể thấy, ph&acirc;n kh&uacute;c biệt thự liền kề đang tr&ecirc;n lộ tr&igrave;nh phục hồi tốt ở cả hai thị trường sơ cấp v&agrave; mua qua b&aacute;n lại. Tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia cũng cảnh b&aacute;o rủi ro cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư mới muốn nhảy v&agrave;o cuộc đua tại ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y.

	Một điều dễ thấy l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c biệt thự c&oacute; gi&aacute; trị t&agrave;i sản lớn, trong bối cảnh niềm tin nh&agrave; đầu tư chưa thực sự trở lại, việc thanh khoản sớm l&agrave; việc rất kh&oacute;. Điều n&agrave;y đ&ograve;i hỏi nh&agrave; đầu tư cần đảm bảo d&ograve;ng tiền d&agrave;i hạn, từ 5-10 năm, tuyệt đối kh&ocirc;ng d&ugrave;ng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh.

	&Ocirc;ng L&ecirc; Đ&igrave;nh Chung, chuy&ecirc;n gia bất động sản, nh&igrave;n nhận mức độ tăng gi&aacute; của ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y sẽ kh&ocirc;ng nhiều nhưng vốn đầu tư phải bỏ ra qu&aacute; lớn n&ecirc;n rủi ro l&agrave; kh&ocirc;ng thể tr&aacute;nh khỏi.

	&ldquo;Thị trường đang dần tan băng, đ&atilde; c&oacute; những nh&agrave; đầu tư thực đi săn nh&agrave;, tuy nhi&ecirc;n, cũng kh&ocirc;ng &iacute;t khu vực xuất hiện t&igrave;nh trạng c&aacute;c s&agrave;n, hay giới đầu cơ chủ động mua qua b&aacute;n lại nhằm tạo s&oacute;ng, tăng gi&aacute;. Những cơn s&oacute;ng ảo n&agrave;y nếu nh&agrave; đầu tư kh&ocirc;ng thận trọng rất dễ bị cuốn v&agrave;o&rdquo;, một chuy&ecirc;n gia kh&aacute;c cảnh b&aacute;o.

	Từ diễn biến thực tế v&agrave; ph&acirc;n t&iacute;ch của giới chuy&ecirc;n gia, c&oacute; thể thấy ph&acirc;n kh&uacute;c biệt thự, liền kề lu&ocirc;n cho thấy tiềm năng về d&agrave;i hạn, tuy nhi&ecirc;n kh&oacute; bứt tốc trong ngắn hạn. V&igrave; vậy, ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y hiện chỉ d&agrave;nh cho những nh&agrave; đầu tư c&oacute; d&ograve;ng tiền mạnh. Nh&agrave; đầu tư mới cần thận trọng, t&igrave;m hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tr&aacute;nh lao v&agrave;o những cơn &ldquo;sốt ảo&rdquo;.

	<a href="https://vnbusiness.vn/toan-canh/gia-nha-lien-tho-moi-lien-tuc-thiet-lap-ky-luc-nha-dau-tu-quay-xe-san-hang-mua-qua-ban-lai-1107029.html">Hưng Nguy&ecirc;n-Link gốc</a>

Không ít “tay to” sẵn dòng vốn 30-50 tỷ đồng đang rục rịch chờ rót tiền vào các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp neo cao khiến cung cầu chưa thể tìm thấy nhau, nhiều nhà đầu tư chọn quay lại săn hàng thứ cấp (mua qua bán lại).
