Thị trường BĐS nh&agrave; ở tại H&agrave; Nội vẫn ghi nhận th&aacute;ch thức từ việc hạn chế nguồn cung v&agrave; sự mất c&acirc;n bằng giữa nguồn cung v&agrave; nguồn cầu, đặc biệt l&agrave; nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240217/images/16-2.jpg" style="height:450px; width:600px" />

Th&aacute;ch thức tiếp tục ghi nhận

Q4/2023 l&agrave; thời điểm thị trường nh&agrave; ở tại H&agrave; Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, tr&ecirc;n cả ph&acirc;n kh&uacute;c thấp tầng v&agrave; căn hộ.

Đối với ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ, b&aacute;o c&aacute;o thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, trong Q4/2023, nguồn cung tăng 52% theo qu&yacute; nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo qu&yacute; v&agrave; 41% theo năm. Tuy nhi&ecirc;n, nguồn cung mới ghi nhận trong qu&yacute; chỉ đạt 10.403 căn, Hạng B chiếm 84% nguồn cung. Đối với ph&acirc;n kh&uacute;c thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới c&oacute; 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự &aacute;n mới Solasta Mansion tại H&agrave; Đ&ocirc;ng v&agrave; 29 căn từ dự &aacute;n hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Ho&agrave;i Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự &aacute;n, giảm 2% theo qu&yacute; v&agrave; 23% theo năm. Nh&agrave; liền kề l&agrave; sản phẩm ch&iacute;nh với thị phần 44%.

Khoảng gi&aacute; phổ biến của cả hai ph&acirc;n kh&uacute;c vẫn neo ở mức cao. Trong đ&oacute;, c&aacute;c căn hộ c&oacute; gi&aacute; từ 51-70 triệu VNĐ/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. C&aacute;c căn hộ trong khoảng gi&aacute; n&agrave;y chiếm 49% số lượng c&aacute;c căn b&aacute;n được, tăng 21% theo năm. C&aacute;c căn hộ c&oacute; gi&aacute; tr&ecirc;n 4 tỷ VNĐ chiếm 42% số lượng căn b&aacute;n được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. C&aacute;c căn hộ c&oacute; gi&aacute; từ 2 đến 4 tỷ VNĐ chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ c&oacute; gi&aacute; b&aacute;n dưới 2 tỷ VNĐ.

Th&ecirc;m v&agrave;o đ&oacute;, mặc d&ugrave; hầu hết c&aacute;c chủ đầu tư kh&ocirc;ng thay đổi gi&aacute; nhưng lượng h&agrave;ng tồn kho thấp tầng gi&aacute; cao khiến gi&aacute; sơ cấp tăng. Đơn cử, gi&aacute; biệt thự sơ cấp tăng 55% theo qu&yacute; l&ecirc;n 160 triệu VNĐ/m2 đất chủ yếu do nguồn h&agrave;ng gi&aacute; thấp tại M&ecirc; Linh đ&atilde; được b&aacute;n trong qu&yacute; 3/2023. Gi&aacute; liền kề tăng 3% theo qu&yacute; l&ecirc;n 194 triệu VNĐ/m2 đất. Gi&aacute; shophouse cũng tăng 3% theo qu&yacute; l&ecirc;n 328 triệu VNĐ/m2 đất.

Theo b&agrave; Đỗ Thu Hằng, Gi&aacute;m đốc cấp cao, Bộ phận Nghi&ecirc;n cứu &amp; Tư vấn, Savills H&agrave; Nội: &ldquo;Ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở vẫn tiếp tục đ&agrave; tăng trưởng về gi&aacute; l&agrave; do chi ph&iacute; đất v&agrave; chi ph&iacute; x&acirc;y dựng tăng, cơ sở hạ tầng ph&aacute;t triển v&agrave; chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung tr&ecirc;n thị trường vẫn c&ograve;n tiếp tục, dẫn đến gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp trung b&igrave;nh to&agrave;n thị trường tiếp tục tăng cao&rdquo;.

Số lượng căn hộ b&aacute;n được của căn hộ trong Qu&yacute; 4/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo qu&yacute; v&agrave; 5% theo năm. Nguồn cung mới c&oacute; tỷ lệ hấp thụ 46%. Trong khi đ&oacute;, ph&acirc;n kh&uacute;c thấp tầng lại c&oacute; lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm. Số lượng giao dịch trong Q4/2023 giảm 37% theo qu&yacute; v&agrave; 67% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong qu&yacute; chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo qu&yacute; v&agrave; 12 điểm % theo năm. Năm 2023, chỉ c&oacute; 359 căn được b&aacute;n, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm v&agrave; tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Trước tỷ lệ hấp thụ kh&ocirc;ng lớn, b&agrave; Hằng ph&acirc;n t&iacute;ch: &ldquo;T&acirc;m l&yacute; của người mua hiện nay vẫn c&ograve;n những quan ngại. Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ b&aacute;n được của Q4/2023 chủ yếu l&agrave; những dự &aacute;n m&agrave; chủ đầu tư c&oacute; uy t&iacute;n, đảm bảo về ph&aacute;p l&yacute;, ho&agrave;n th&agrave;nh nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh. Do vậy, d&ugrave; được hỗ trợ về mặt l&atilde;i suất cho vay ng&acirc;n h&agrave;ng đối với nhu cầu ở thực, người mua c&oacute; những quan ngại nhất định về yếu tố ph&aacute;p l&yacute;. Hơn nữa, ng&acirc;n h&agrave;ng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa ho&agrave;n th&agrave;nh nghĩa vụ ph&aacute;p l&yacute; với dự &aacute;n để ho&agrave;n tất thủ tục vay. Điều n&agrave;y v&ocirc; h&igrave;nh chung ảnh hưởng tới quyết định của kh&aacute;ch mua v&agrave; số lượng nh&agrave; được b&aacute;n, đồng thời l&yacute; giải cho thực tế d&ugrave; l&atilde;i suất cho vay đ&atilde; giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn kh&ocirc;ng cao&rdquo;.

Cơ hội n&agrave;o cho người mua nh&agrave; c&oacute; nhu cầu ở thực?

Theo b&agrave; Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung v&agrave; gi&aacute; sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người c&oacute; nhu cầu mua ở thực c&oacute; thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp c&oacute; ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, ph&ugrave; hợp với khả năng chi trả v&agrave; ph&aacute;p l&yacute; đảm bảo hơn. Đơn cử, gi&aacute; biệt thự thứ cấp tr&ecirc;n mỗi m2 đất thấp hơn gi&aacute; sơ cấp trung b&igrave;nh 7%, liền kề thứ cấp c&oacute; gi&aacute; thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% v&agrave; nh&agrave; phố thương mại thứ cấp c&oacute; gi&aacute; thấp hơn sơ cấp tr&ecirc;n thị trường l&agrave; 40%.

Đồng thời, người mua nh&agrave; c&oacute; thể kỳ vọng v&agrave;o nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng ph&aacute;t triển. C&aacute;c dự &aacute;n đầu tư hạ tầng như đường V&agrave;nh đai 3,5 v&agrave; 4 sẽ mở rộng thị trường nh&agrave; ở H&agrave; Nội, hướng tới kh&ocirc;ng tập trung nguồn cầu ở c&aacute;c khu vực nội th&agrave;nh, khu vực trung t&acirc;m. Cơ sở hạ tầng ph&aacute;t triển sẽ th&uacute;c đẩy nhu cầu nh&agrave; ở ra c&aacute;c tỉnh v&agrave; khu vực l&acirc;n cận với gi&aacute; cả hợp l&yacute; v&agrave; quỹ đất lớn hơn.

B&aacute;o c&aacute;o của Savills cũng cho rằng đ&acirc;y l&agrave; điểm t&iacute;ch cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nh&agrave; ở tại c&aacute;c khu vực ngo&agrave;i trung t&acirc;m v&agrave; c&aacute;c tỉnh l&acirc;n cận sẽ ng&agrave;y c&agrave;ng gi&uacute;p đ&aacute;p ứng nhu cầu nh&agrave; ở của H&agrave; Nội. Theo đ&oacute;, trong năm 2024, thị trường sẽ đ&oacute;n nhận th&ecirc;m 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại c&aacute;c quận Ho&agrave;ng Mai, Nam Từ Li&ecirc;m v&agrave; H&agrave; Đ&ocirc;ng. Hưng Y&ecirc;n v&agrave; Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, ph&acirc;n kh&uacute;c thấp tầng dự kiến sẽ c&oacute; 14.000 căn mới từ 37 dự &aacute;n. C&aacute;c dự &aacute;n lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp th&ecirc;m nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, việc Luật Nh&agrave; ở, Luật Kinh doanh bất động sản v&agrave; gần đ&acirc;y nhất l&agrave; Luật Đất đai được th&ocirc;ng qua được kỳ vọng sẽ t&aacute;c động t&iacute;ch cực tới thị trường. Đơn cử, theo b&agrave; Hằng: &ldquo;Việc quy định chủ đầu tư phải ho&agrave;n th&agrave;nh nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh trước khi c&aacute;c sản phẩm h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai l&agrave; một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. Do vậy c&oacute; thể tin rằng năm 2024 &ndash; 2025 v&agrave; giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, c&aacute;c sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy t&iacute;n v&agrave; thực sự c&oacute; năng lực t&agrave;i ch&iacute;nh, từ đ&oacute; thị trường sẽ c&acirc;n bằng v&agrave; đa dạng hơn về sản phẩm&rdquo;.

<a href="https://markettimes.vn/gia-chung-cu-ha-noi-lap-nguong-moi-tang-77-trong-nam-2023-51470.html">Nhật Đức</a>

Thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân.


Bất động sản

Tạp chí Nhịp sống thị trường

Giá chung cư Hà Nội lập ngưỡng mới, tăng 77% trong năm 2023

Phạm Phương Linh

Anh em ko quan t&#226;m sao đc. Nội th&#224;nh gi&#225; nh&#224; n&#243;i chung đều tăng khủng khiếp. Trong khi thu nhập d&#226;n ch&#250;ng ko tăng kịp. Buộc nhu cầu hướng dần ra đất v&#249;ng ven, thậm ch&#237; lan toả ra H&#224; Nam, Hưng Y&#234;n... C&#225;i đ&#243; l&#224; tất yếu. Với lại bđs ấm l&#234;n th&#236; rất nhiều ng&#224;nh đc hưởng lợi. C&#225; nh&#226;n t&#244;i đ&#225;nh gi&#225; bđs v&#249;ng ven như NHA hay DTD kh&#225; ngon. Ri&#234;ng DTD đ&#227; v&#224; đang chạy l&#234;n dần định gi&#225;. NHA bắt đầu gom dần đc. Vốn h&#243;a v&#224; thị gi&#225; vẫn c&#242;n nhỏ t&#237; hon

Anh em ko quan tâm sao đc. Nội thành giá nhà nói chung đều tăng khủng khiếp. Trong khi thu nhập dân chúng ko tăng kịp. Buộc nhu cầu hướng dần ra đất vùng ven, thậm chí lan toả ra Hà Nam, Hưng Yên... Cái đó là tất yếu. Với lại bđs ấm lên thì rất nhiều ngành đc hưởng lợi. Cá nhân tôi đánh giá bđs vùng ven như NHA hay DTD khá ngon. Riêng DTD đã và đang chạy lên dần định giá. NHA bắt đầu gom dần đc. Vốn hóa và thị giá vẫn còn nhỏ tí hon

Mr. Tử Tế

bọn BĐS penny đang v&#224;o s&#243;ng

LEE NGUYỄN

Tăng gi&#227; man. Tr&#234;n TTCK th&#236; cứ &#250;p b&#244; Nđt, vậy lấy đ&#226;u ra tiền mua nh&#224; đ&#226;y 

Tăng giã man. Trên TTCK thì cứ úp bô Nđt, vậy lấy đâu ra tiền mua nhà đây 