Savills cho rằng, việc bỏ nguy&ecirc;n tắc thị trường trong định gi&aacute; đất c&oacute; thể khiến chi ph&iacute; dự &aacute;n kh&oacute; dự đo&aacute;n, ảnh hưởng ng&acirc;n s&aacute;ch v&agrave; m&ocirc;i trường đầu tư.

Bộ N&ocirc;ng nghiệp v&agrave; M&ocirc;i trường đang lấy &yacute; kiến về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Trong đ&oacute;, dự thảo đ&aacute;nh dấu sự thay đổi quan trọng khi Nh&agrave; nước sẽ chủ động quyết định gi&aacute; đất thay v&igrave; ho&agrave;n to&agrave;n theo cơ chế thị trường.

Với g&oacute;c nh&igrave;n chuy&ecirc;n gia, b&agrave; Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Định gi&aacute; &amp; Tư vấn Savills H&agrave; Nội, vừa đề xuất nhiều khuyến nghị cho dự thảo.

Kh&ocirc;ng thể bỏ qua t&iacute;n hiệu gi&aacute; từ thị trường

Với đề xuất để Nh&agrave; nước định gi&aacute; thay v&igrave; theo nguy&ecirc;n tắc thị trường, b&agrave; Trang cho rằng: Đ&acirc;y l&agrave; một bước điều chỉnh lớn, cho thấy định hướng siết chặt vai tr&ograve; điều tiết của Nh&agrave; nước với nguồn lực đất đai, một yếu tố quan trọng trong quy hoạch, ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị v&agrave; điều phối ng&acirc;n s&aacute;ch c&ocirc;ng.

Tuy nhi&ecirc;n, b&agrave; Trang b&agrave;y tỏ sự lo lắng khi cho rằng: &ldquo;Nếu kh&ocirc;ng c&oacute; hệ thống th&ocirc;ng tin cập nhật ch&iacute;nh x&aacute;c v&agrave; phản &aacute;nh đ&uacute;ng gi&aacute; trị giao dịch thực tế, việc ấn định gi&aacute; đất sẽ xa rời thực tiễn. Điều n&agrave;y c&oacute; thể ảnh hưởng đến c&ocirc;ng t&aacute;c lập dự to&aacute;n ng&acirc;n s&aacute;ch, g&acirc;y kh&oacute; khăn cho nh&agrave; đầu tư hoặc tạo n&ecirc;n sự thiếu nhất qu&aacute;n giữa c&aacute;c địa phương, nhất l&agrave; khi chưa c&oacute; cơ sở dữ liệu to&agrave;n quốc về định gi&aacute; đất&rdquo;.

Trong khi đ&oacute;, nếu gi&aacute; đất được ấn định m&agrave; kh&ocirc;ng dựa tr&ecirc;n cơ sở thị trường, Nh&agrave; nước c&oacute; thể kh&ocirc;ng thu được gi&aacute; trị tương xứng từ t&agrave;i sản đất đai, điều n&agrave;y ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả ph&acirc;n bổ ng&acirc;n s&aacute;ch c&ocirc;ng trong giai đoạn ph&aacute;t triển hiện nay.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250810/images/image(27).png" style="height:395px; width:600px" />

Nhiều chủ đầu tư cho rằng, thiếu dữ liệu thị trường khiến định gi&aacute; đất thiếu cơ sở thực tiễn. Ảnh: T.L

&ldquo;Gi&aacute; đất theo cơ chế thị trường được xem l&agrave; thước đo c&ocirc;ng bằng cho tất cả c&aacute;c b&ecirc;n tham gia. Vấn đề tiếp theo cần quan t&acirc;m l&agrave; l&agrave;m sao tạo được sự c&ocirc;ng bằng. Gi&aacute; trị đất tăng phần lớn l&agrave; do Nh&agrave; nước đầu tư ph&aacute;t triển hạ tầng, v&igrave; vậy Nh&agrave; nước được chia sẻ phần gia tăng gi&aacute; trị n&agrave;y th&ocirc;ng qua thuế t&agrave;i sản l&agrave; ho&agrave;n to&agrave;n ph&ugrave; hợp&rdquo;.

&ldquo;Việc Nh&agrave; nước chủ động định gi&aacute; đất c&oacute; thể tạo khung gi&aacute; r&otilde; r&agrave;ng hơn cho c&aacute;c thủ tục li&ecirc;n quan như thu hồi đất, bồi thường, t&iacute;nh nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; kiểm so&aacute;t h&agrave;nh vi đầu cơ, nhất l&agrave; trong bối cảnh dữ liệu thị trường c&ograve;n thiếu minh bạch.

Tuy nhi&ecirc;n, để bảo đảm t&iacute;nh kh&aacute;ch quan, cần c&oacute; sự tham gia của c&aacute;c tổ chức định gi&aacute; độc lập v&agrave; nguồn dữ liệu thị trường thực tế l&agrave;m cơ sở đối chiếu&quot;, b&agrave; Trang cho biết th&ecirc;m.

Thiếu tham chiếu thị trường, chủ đầu tư &lsquo;m&ograve; mẫm trong sương&rsquo;

Một điểm s&aacute;ng trong dự thảo lần n&agrave;y l&agrave; sự ph&acirc;n t&aacute;ch r&otilde; vai tr&ograve; giữa cơ quan tư vấn định gi&aacute;, hội đồng thẩm định v&agrave; UBND cấp tỉnh, đơn vị ra quyết định gi&aacute; đất. Đ&acirc;y l&agrave; bước tiến lớn, nhằm giảm thiểu xung đột lợi &iacute;ch v&agrave; tạo điều kiện đ&aacute;nh gi&aacute; kh&aacute;ch quan.

Tuy nhi&ecirc;n, cơ chế n&agrave;y chỉ ph&aacute;t huy hiệu quả nếu hội đồng thẩm định thật sự c&oacute; chuy&ecirc;n m&ocirc;n v&agrave; vai tr&ograve; tư vấn định gi&aacute; được bảo đảm t&iacute;nh độc lập.

&ldquo;Hiện nay, hội đồng thẩm định chủ yếu gồm đại diện từ c&aacute;c sở ng&agrave;nh địa phương v&agrave; kh&ocirc;ng phải th&agrave;nh vi&ecirc;n n&agrave;o cũng c&oacute; chuy&ecirc;n m&ocirc;n s&acirc;u hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định gi&aacute; bất động sản. Điều n&agrave;y c&oacute; thể l&agrave;m hạn chế khả năng phản biện kỹ thuật v&agrave; chất lượng quyết định định gi&aacute;.

Do đ&oacute;, để cơ chế ph&aacute;t huy hiệu quả thực sự, Savills kiến nghị cần mở rộng th&agrave;nh phần chuy&ecirc;n gia độc lập trong hội đồng thẩm định, c&ocirc;ng khai quy tr&igrave;nh, ti&ecirc;u ch&iacute; v&agrave; dữ liệu để để định gi&aacute;. Chỉ khi c&aacute;c bước n&agrave;y được đảm bảo, thị trường mới tin tưởng v&agrave; hoạt động s&ocirc;i động, hiệu quả&rdquo;, b&agrave; Trang n&ecirc;u quan điểm.

Đứng từ g&oacute;c nh&igrave;n của c&aacute;c nh&agrave; đầu tư, nhiều doanh nghiệp bất động sản tỏ ra lo ngại về việc loại bỏ nguy&ecirc;n tắc thị trường trong định gi&aacute; đất sẽ khiến doanh nghiệp kh&oacute; dự to&aacute;n chi ph&iacute;.

Thiếu dữ liệu tham chiếu từ gi&aacute; thị trường đồng nghĩa doanh nghiệp mất đi cơ sở quan trọng để dự đo&aacute;n chi ph&iacute; sử dụng đất. Trong khi đ&acirc;y vốn l&agrave; những yếu tố then chốt trong kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; quản trị rủi ro của c&aacute;c doanh nghiệp địa ốc.

Trước thực trạng tr&ecirc;n, Savills cho rằng: Cơ quan chức năng n&ecirc;n hướng tới x&acirc;y dựng một khung định gi&aacute; đất linh hoạt, kết hợp tham chiếu thị trường ở những khu vực c&oacute; dữ liệu đủ tin cậy, đồng thời giữ ổn định gi&aacute; tại c&aacute;c địa phương c&ograve;n thiếu hạ tầng dữ liệu. Đ&acirc;y ch&iacute;nh l&agrave; &ldquo;điểm tựa&rdquo; để định gi&aacute; đất, gi&uacute;p n&acirc;ng cao dự đo&aacute;n chi ph&iacute;, thu h&uacute;t đầu tư bền vững.

Một điểm mới quan trọng kh&aacute;c l&agrave; dự thảo Luật Đất đai đề xuất x&acirc;y dựng bảng gi&aacute; đất chi tiết đến từng thửa đất tại những nơi c&oacute; bản đồ địa ch&iacute;nh số. Đ&acirc;y l&agrave; một bước cải c&aacute;ch được kỳ vọng g&oacute;p phần minh bạch h&oacute;a định gi&aacute;, r&uacute;t ngắn thời gian thực hiện c&aacute;c thủ tục giao đất, cho thu&ecirc; đất, thu hồi, bồi thường&hellip;

Tuy nhi&ecirc;n, theo b&agrave; Trang, triển khai bảng gi&aacute; đến từng thửa sẽ gặp nhiều th&aacute;ch thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai quốc gia hiện chưa đầy đủ v&agrave; đồng bộ.

Để bảng gi&aacute; đất đến từng thửa phản &aacute;nh đ&uacute;ng gi&aacute; trị thực tế, cần t&iacute;ch hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa ch&iacute;nh, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, m&ocirc;i trường&hellip; th&agrave;nh một hệ thống chuẩn h&oacute;a, được cập nhật thường xuy&ecirc;n v&agrave; c&oacute; kiểm so&aacute;t chặt chẽ chất lượng.

C&oacute; thể trước mắt, cơ quan chức năng xem x&eacute;t &aacute;p dụng theo từng lộ tr&igrave;nh, ưu ti&ecirc;n những th&agrave;nh phố c&oacute; hạ tầng số ph&aacute;t triển như H&agrave; Nội, TP.HCM, Đ&agrave; Nẵng l&agrave;m điểm xuất ph&aacute;t rồi mới mở rộng dần ra c&aacute;c tỉnh, th&agrave;nh kh&aacute;c khi đủ điều kiện&rdquo;, Savills kiến nghị.

Một điểm cộng nữa trong Luật Đất đai 2024 l&agrave; thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được t&iacute;nh dựa tr&ecirc;n bảng gi&aacute; đất ch&iacute;nh thức. Ch&iacute;nh s&aacute;ch n&agrave;y k&iacute;ch th&iacute;ch người d&acirc;n k&ecirc; khai gi&aacute; đất s&aacute;t với thực tế, g&oacute;p phần h&igrave;nh th&agrave;nh dữ liệu gi&aacute; đất gần với thị trường hơn.

TH&Ugrave;Y LINH

<a href="https://plo.vn/dinh-gia-dat-savills-canh-bao-rui-ro-neu-bo-nguyen-tac-thi-truong-post864785.html">Link gốc</a>

Savills cho rằng, việc bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất có thể khiến chi phí dự án khó dự đoán, ảnh hưởng ngân sách và môi trường đầu tư.


Kinh tế

Báo Pháp Luật TP.HCM

Định giá đất: Savills cảnh báo rủi ro nếu bỏ nguyên tắc thị trường

Nguyễn Thanh Toàn

Nguy&#234;n tắc thị trường m&#224; ko kiểm so&#225;t để cho mấy &#244;ng bđs tự bơm thổi &#224;?

Nguyên tắc thị trường mà ko kiểm soát để cho mấy ông bđs tự bơm thổi à?