Trong 3 năm trở lại đ&acirc;y, thị trường chung cư H&agrave; Nội chứng kiến một nghịch l&yacute; khi nhiều dự &aacute;n từng thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n nay đ&atilde; tiệm cận, thậm ch&iacute; vượt ngưỡng gi&aacute; cao cấp. Tuy nhi&ecirc;n, chất lượng v&agrave; tiện &iacute;ch gần như kh&ocirc;ng đổi.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250815/images/138-1755061302400108520416.jpg" style="height:311px; width:640px" />

Từ ti&ecirc;u sản th&agrave;nh t&iacute;ch sản

Theo b&aacute;o c&aacute;o của CBRE v&agrave; One Mount, cuối qu&yacute; II/2025, gi&aacute; b&aacute;n căn hộ sơ cấp trung b&igrave;nh tại H&agrave; Nội đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 th&ocirc;ng thủy (chưa VAT, KPBT, chiết khấu), tăng 6% so với qu&yacute; trước v&agrave; 33% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024.

Savills Việt Nam ghi nhận mức gi&aacute; cao hơn - 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Thị trường gần như vắng b&oacute;ng sản phẩm sơ cấp dưới 2 tỷ đồng/căn, trong khi 67% nguồn cung mới c&oacute; gi&aacute; tr&ecirc;n 4 tỷ đồng.

Điều đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, mức tăng gi&aacute; kh&ocirc;ng chỉ ở c&aacute;c dự &aacute;n mới m&agrave; c&ograve;n lan rộng sang nhiều dự &aacute;n từng l&agrave; b&igrave;nh d&acirc;n. Cụ thể:

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250815/images/image(46).png" style="height:354px; width:600px" />

Nguồn tổng hợp từ Batdongsan.com.vn

C&acirc;u chuyện của chị Ly (Xu&acirc;n Đỉnh, Bắc Từ Li&ecirc;m cũ) l&agrave; v&iacute; dụ điển h&igrave;nh. Năm 2015, chị mua căn hộ gần 79m2 với gi&aacute; gần 24 triệu đồng/m2 tại t&ograve;a NO4 khu Ngoại giao đo&agrave;n. Nhiều năm sau, rao b&aacute;n nhưng chỉ được trả 25 triệu đồng/m2 n&ecirc;n chị Ly kh&ocirc;ng b&aacute;n nữa. Thế nhưng 5 năm gần đ&acirc;y, khi gi&aacute; căn hộ mới quanh khu vực chạm 80-90 triệu đồng/m2, căn hộ của chị đ&atilde; được trả gấp 3,5 lần gi&aacute; mua.

Theo chị Ly, kh&ocirc;ng chỉ giữ gi&aacute;, nhiều căn hộ cũ giờ được coi như t&agrave;i sản t&iacute;ch trữ, vừa cho thu&ecirc; tạo d&ograve;ng tiền, vừa kỳ vọng tăng gi&aacute; theo hạ tầng v&agrave; dự &aacute;n mới xung quanh.

Thực tế cho thấy một số khu vực tại H&agrave; Nội từng được coi l&agrave; &quot;thi&ecirc;n đường nh&agrave; gi&aacute; rẻ&quot;, nhiều dự &aacute;n căn hộ 5-10 năm tuổi đang được rao b&aacute;n lại với gi&aacute; từ 45 - 55 triệu đồng/m2.

Nếu như thị trường căn hộ trước đ&acirc;y được chia l&agrave;m 3 nh&oacute;m: b&igrave;nh d&acirc;n (gi&aacute; dưới 30 triệu đồng/m2), trung cấp (30 - 45 triệu đồng/m2), cao cấp (tr&ecirc;n 45 triệu đồng/m2) th&igrave; khung ph&acirc;n loại n&agrave;y đang dần mất &yacute; nghĩa, khi gi&aacute; căn hộ tăng qu&aacute; nhanh, vượt xa chất lượng thực tế.

Bộ X&acirc;y dựng cũng cho biết một mặt bằng gi&aacute; mới được thiết lập cho tất cả ph&acirc;n kh&uacute;c. Cụ thể, ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n trước đ&acirc;y c&oacute; gi&aacute; dưới 30 triệu đồng/m2 nay tăng l&ecirc;n 45 triệu đồng/m2. Ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp trước đ&acirc;y c&oacute; gi&aacute; b&aacute;n 30-45 triệu đồng/m2 nay tăng l&ecirc;n 45-70 triệu đồng/m2. Ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp trước đ&acirc;y c&oacute; gi&aacute; 50-70 triệu đồng/m2 nay tăng l&ecirc;n 70-100 triệu đồng/m2. Ph&acirc;n kh&uacute;c si&ecirc;u sang đ&atilde; xuất hiện tr&ecirc;n thị trường ở một v&agrave;i dự &aacute;n c&oacute; gi&aacute; b&aacute;n tr&ecirc;n 200 triệu đồng/m2.

&quot;Cao cấp&quot; chỉ v&igrave; mức gi&aacute;, chất lượng th&igrave; ra sao?

Sau hơn một thập kỷ, nhiều dự &aacute;n từng được b&aacute;n ở ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n nay c&oacute; gi&aacute; ngang hoặc vượt mặt căn hộ cao cấp mới mở b&aacute;n. Tuy nhi&ecirc;n, mức gi&aacute; gần như chưa phản &aacute;nh đ&uacute;ng chất lượng.

Ghi nhận thực tế nhiều tiện &iacute;ch, hạ tầng trong c&aacute;c dự &aacute;n kh&ocirc;ng thay đổi đ&aacute;ng kể so với thời điểm b&agrave;n giao. Thậm ch&iacute;, một số c&ocirc;ng tr&igrave;nh xuống cấp, ph&iacute; bảo tr&igrave; chưa được sử dụng hiệu quả.

Một chuy&ecirc;n gia bất động sản b&igrave;nh luận c&oacute; những dự &aacute;n từ năm 2017 được mở b&aacute;n với gi&aacute; 18-22 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại chủ nh&agrave; rao b&aacute;n lại với gi&aacute; gấp đ&ocirc;i, gấp 3. Trong khi đ&oacute;, thiết kế, tiện &iacute;ch, mật độ cư d&acirc;n vẫn ở mức cơ bản. &quot;N&oacute;i l&agrave; cao cấp chỉ v&igrave; mức gi&aacute;, c&ograve;n chất lượng th&igrave; kh&ocirc;ng đổi&quot;, vị n&agrave;y n&oacute;i.

Mặt bằng gi&aacute; qu&aacute; cao đang thu hẹp nhu cầu ở thực, trong khi lực lượng giao dịch ch&iacute;nh lại l&agrave; nh&agrave; đầu tư đ&oacute;n đầu hạ tầng. Nếu kh&ocirc;ng c&oacute; ch&iacute;nh s&aacute;ch ph&aacute;t triển nh&agrave; ở x&atilde; hội v&agrave; thương mại gi&aacute; rẻ quyết liệt, giấc mơ sở hữu căn hộ sẽ c&ograve;n xa vời với phần lớn cư d&acirc;n đ&ocirc; thị.

B&agrave; Đỗ Thu Hằng, Gi&aacute;m đốc cấp cao dịch vụ tư vấn v&agrave; nghi&ecirc;n cứu Savills H&agrave; Nội

Mặt tr&aacute;i của xu hướng n&agrave;y l&agrave; người mua ở thực gặp nhiều kh&oacute; khăn. Ng&acirc;n s&aacute;ch 1,8 - 2,2 tỷ đồng vốn đủ mua căn 2 ph&ograve;ng ngủ v&ugrave;ng ven nay chỉ đủ căn một ph&ograve;ng ngủ hoặc dự &aacute;n vướng ph&aacute;p l&yacute;. Ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp, căn 2 ph&ograve;ng ngủ đ&atilde; từ 3,5 tỷ đồng trở l&ecirc;n; cao cấp th&igrave; vượt 8 tỷ đồng.

Mức gi&aacute; hiện nay kh&ocirc;ng chỉ vượt xa khả năng chi trả của nh&oacute;m thu nhập thấp m&agrave; c&ograve;n nằm ngo&agrave;i tầm với của cả những người thuộc nh&oacute;m thu nhập trung b&igrave;nh cao. Theo phản &aacute;nh từ c&aacute;c m&ocirc;i giới bất động sản l&agrave; hội vi&ecirc;n của Hội M&ocirc;i giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều kh&aacute;ch h&agrave;ng trẻ, d&ugrave; c&oacute; thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/th&aacute;ng, vẫn kh&ocirc;ng &quot;d&aacute;m&quot; mua nh&agrave; nếu kh&ocirc;ng c&oacute; sự hỗ trợ t&agrave;i ch&iacute;nh từ gia đ&igrave;nh.

<a href="https://antt.nguoiduatin.vn/can-ho-binh-dan-bong-thanh-cao-cap-gia-tang-vot-chat-luong-co-thay-doi-205250813120309418.htm">Link gốc</a>

Trong 3 năm trở lại đây, thị trường chung cư Hà Nội chứng kiến một nghịch lý khi nhiều dự án từng thuộc phân khúc bình dân nay đã tiệm cận, thậm chí vượt ngưỡng giá cao cấp. Tuy nhiên, chất lượng và tiện ích gần như không đổi.


Bất động sản

An ninh tiền tệ

Căn hộ bình dân "bỗng" thành cao cấp: Giá tăng vọt, chất lượng có thay đổi?

Nguyễn Quốc Huy

Ch&#237;nh phủ ở đ&#226;u? Họ l&#224;m đang l&#224;m g&#236; để mọi thứ vượt ra ngo&#224;i kiểm so&#225;t v&#224; biến mơ ước của người lđ muốn c&#243; nh&#224; ở th&#224;nh h&#227;o huyền? Tại sao gi&#225; nh&#224; đất vượt qu&#225; cao so với thu nhập TB của người lđ?

Chính phủ ở đâu? Họ làm đang làm gì để mọi thứ vượt ra ngoài kiểm soát và biến mơ ước của người lđ muốn có nhà ở thành hão huyền? Tại sao giá nhà đất vượt quá cao so với thu nhập TB của người lđ?