T&iacute;nh đến hết th&aacute;ng 6, c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n c&oacute; tổng dư nợ tr&ecirc;n 207.700 tỷ đồng, giảm 27,3% so với cuối năm ngo&aacute;i. Trong đ&oacute;, tổng dư nợ ngắn hạn giảm 27,5% v&agrave; tổng dư nợ d&agrave;i hạn giảm 27,2%.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/coins-house-figurine-laptop-20230822102430369.jpg?width=700" style="height:368px; width:550px">

(Đồ họa: Alex Chu).

Doanh nghiệp bất động sản tập trung cơ cấu nợ

Trong kế hoạch kinh doanh năm 2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết cơ cấu nợ l&agrave; ưu ti&ecirc;n h&agrave;ng đầu để duy tr&igrave; nhịp sống qua cơn kh&oacute; khăn. Việc tất to&aacute;n c&aacute;c khoản vay, tr&aacute;i phiếu ngắn hạn đến hạn đ&atilde; được gấp r&uacute;t thực hiện tại một số doanh nghiệp. Tuy nhi&ecirc;n, đ&acirc;y chưa phải l&agrave; bức tranh chung của to&agrave;n thị trường bởi c&aacute;c thương vụ đ&agrave;m ph&aacute;n gi&atilde;n, ho&atilde;n nợ th&ecirc;m 12-24 th&aacute;ng diễn ra nhiều hơn.

Theo dữ liệu từ WiGroup, t&iacute;nh đến ng&agrave;y 30/6/2023, tổng dư nợ vay của 85 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n ghi nhận tr&ecirc;n 207.710 tỷ đồng, giảm 27,3% so với cuối năm ngo&aacute;i. Trong đ&oacute;, tổng dư nợ ngắn hạn giảm 27,5% v&agrave; tổng dư nợ d&agrave;i hạn giảm 27,2%.

Tổng chi ph&iacute; l&atilde;i vay c&aacute;c doanh nghiệp ghi nhận (khoản mục 23 tr&ecirc;n bảng b&aacute;o c&aacute;o kết quả hoạt động kinh doanh) trong qu&yacute; II xấp xỉ 3.000 tỷ đồng, giảm 32,2% so với qu&yacute; cuối năm ngo&aacute;i. Tiền l&atilde;i vay c&aacute;c doanh nghiệp đ&atilde; trả trong kỳ (khoản mục 14 theo phương ph&aacute;p gi&aacute;n tiếp hoặc khoản mục 04 theo phương ph&aacute;p trực tiếp tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o lưu chuyển tiền tệ) cũng giảm hơn 28% về 3.724 tỷ đồng.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-145012-20230821153815196.png?width=700" style="height:412px; width:600px">

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-144831-20230821153818405.png?width=1000" style="height:359px; width:600px">

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

Một điểm lưu &yacute; kh&aacute;c l&agrave; ch&ecirc;nh lệch tiền l&atilde;i vay đ&atilde; trả v&agrave; chi ph&iacute; l&atilde;i vay c&aacute;c doanh nghiệp ghi nhận gia tăng (con số n&agrave;y v&agrave;o qu&yacute; cuối năm ngo&aacute;i ở mức 1,22 lần, qu&yacute; II năm nay ghi nhận 1,26 lần), l&agrave;m giảm &aacute;p lực chi ph&iacute; tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o kết quả kinh doanh. Điều n&agrave;y cho thấy con số lợi nhuận kh&ocirc;ng đủ cơ sở m&agrave; d&ograve;ng tiền mới thực sự phản &aacute;nh được sức khỏe của doanh nghiệp v&agrave;o thời điểm n&agrave;y.

Một số doanh nghiệp kh&ocirc;ng ghi nhận chi ph&iacute; l&atilde;i vay nhưng tiền l&atilde;i thực tế đ&atilde; trả h&agrave;ng trăm tỷ đồng như CTCP Đầu tư v&agrave; Kinh doanh Nh&agrave; Khang Điền (M&atilde;: <a class='symbol'>KDH</a>), CTCP Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển Du lịch Vinaconex (M&atilde;: VCR) hoặc đ&atilde; trả l&atilde;i vay v&agrave;i chục tỷ đồng như CTCP Tập đo&agrave;n C.E.O (M&atilde;: <a class='symbol'>CEO</a>).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111209-20230822111350212.png?width=700" style="height:353px; width:600px">

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111250-2023082211134936.png?width=700" style="height:438px; width:600px">

(Nguồn: BCTC hợp nhất qu&yacute; II/2023 của Khang Điền).

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111757-20230822111946594.png?width=700" style="height:396px; width:600px">

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111704-20230822111948235.png?width=700" style="height:431px; width:600px">

(Nguồn: BCTC tổng hợp qu&yacute; II/2023 của VCR).

Ở trường hợp kh&aacute;c, c&aacute;c doanh nghiệp ghi nhận chi ph&iacute; l&atilde;i vay thấp hơn nhiều so với tiền l&atilde;i thực tế đ&atilde; trả như CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Ho&agrave;ng Qu&acirc;n (M&atilde;: <a class='symbol'>HQC</a>), Tổng CTCP Đầu tư Ph&aacute;t triển X&acirc;y dựng (DIC Corp, M&atilde;: <a class='symbol'>DIG</a>), CTCP Tập đo&agrave;n Tư vấn Đầu tư X&acirc;y dựng Ki&ecirc;n Giang (CIC Group, M&atilde;: CKG), CTCP Sonadezi Giang Điền (M&atilde;: SZG), CTCP Quốc Cường Gia Lai (M&atilde;: QCG).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-104506-2023082210453220.png?width=1000" style="height:313px; width:600px">

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

11 doanh nghiệp trả 1-8 &nbsp;tỷ đồng l&atilde;i vay mỗi ng&agrave;y

CTCP Vinhomes (M&atilde;: <a class='symbol'>VHM</a>) đ&atilde; trả nhiều l&atilde;i vay nhất ng&agrave;nh trong qu&yacute; II với hơn 755 tỷ đồng tr&ecirc;n tổng dư nợ 43.369 tỷ đồng, gần bằng với chi ph&iacute; l&atilde;i vay doanh nghiệp ghi nhận l&agrave; 785 tỷ đồng. Trung b&igrave;nh mỗi ng&agrave;y Vinhomes đ&atilde; trả 8,3 tỷ đồng l&atilde;i vay.

Phần thuyết minh tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh của Vinhomes cho thấy, doanh nghiệp đ&atilde; tất to&aacute;n tr&ecirc;n 3.300 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu ngắn hạn trong nửa đầu năm, tr&aacute;i phiếu d&agrave;i hạn c&ograve;n lại gần 6.500 tỷ đồng.

C&aacute;c khoản vay ng&acirc;n h&agrave;ng ngắn hạn c&oacute; l&atilde;i suất 7,1% đến tr&ecirc;n 15%/năm đối với khoản vay kh&ocirc;ng c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm (dư nợ khoảng 1.800 tỷ đồng); l&atilde;i suất 7,1% đến tr&ecirc;n 12,6%/năm đối với khoản vay kh&ocirc;ng c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm (dư nợ khoảng 6.869 tỷ đồng).

Dư nợ vay d&agrave;i hạn c&ograve;n lại của Vinhomes đều c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm với l&atilde;i suất 7,5-11%/năm, trong đ&oacute; c&oacute; hai khoản vay lớn ở Ng&acirc;n h&agrave;ng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) tr&ecirc;n 6.800 tỷ đồng v&agrave; Ng&acirc;n h&agrave;ng HongKong and Shanghai Banking Corporation gần 5.600 tỷ đồng. C&aacute;c khoản vay ngắn hạn từ đối t&aacute;c doanh nghiệp c&ograve;n hơn 6.000 tỷ đồng, chịu l&atilde;i suất 11%/năm v&agrave; đ&aacute;o hạn từ th&aacute;ng 4/2024.

CTCP Tập đo&agrave;n Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, M&atilde;: <a class='symbol'>NVL</a>) đ&atilde; trả 534 tỷ đồng l&atilde;i vay tr&ecirc;n tổng dư nợ 61.579 tỷ đồng, tương đương mỗi ng&agrave;y doanh nghiệp trả 5,87 tỷ đồng. Tuy nhi&ecirc;n, Novaland chỉ ghi nhận hơn 200 tỷ đồng chi ph&iacute; l&atilde;i vay.

C&aacute;c khoản vay của Novaland d&agrave;n trải ở c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng trong v&agrave; ngo&agrave;i nước, to&agrave;n bộ đều c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm v&agrave; phần lớn đều c&oacute; l&atilde;i suất tr&ecirc;n 10% mỗi năm. Một số khoản vay lớn ở Credit Suisse AG &ndash; chi nh&aacute;nh Singapore (1.729 tỷ đồng), Ng&acirc;n h&agrave;ng TMCP H&agrave;ng Hải Việt Nam &ndash; MSB chi nh&aacute;nh TP HCM (1.050 tỷ đồng),&hellip;

Trong nửa đầu năm, Novaland đ&atilde; tất to&aacute;n hai khoản vay tổng gi&aacute; trị 775 tỷ đồng tại Ng&acirc;n h&agrave;ng TMCP Qu&acirc;n Đội &ndash; MBBank chi nh&aacute;nh Bắc S&agrave;i G&ograve;n v&agrave; 337,6 tỷ đồng tại Ng&acirc;n h&agrave;ng TNHH MTV HSBC Việt Nam. Ngược lại, doanh nghiệp vay mới 255 tỷ đồng ở HSBC Việt Nam, 100 tỷ đồng ở hai ng&acirc;n h&agrave;ng nước ngo&agrave;i.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-153628-20230821153813783.png?width=1000" style="height:338px; width:600px">

L&atilde;i vay đ&atilde; trả l&agrave; d&ograve;ng tiền ra khỏi doanh nghiệp n&ecirc;n được tr&igrave;nh b&agrave;y dưới dạng số &acirc;m. (Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-144914-20230821153815756.png?width=1000" style="height:322px; width:600px">

L&atilde;i vay đ&atilde; trả l&agrave; d&ograve;ng tiền ra khỏi doanh nghiệp n&ecirc;n được tr&igrave;nh b&agrave;y dưới dạng số &acirc;m. (Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

Tổng C&ocirc;ng ty Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển C&ocirc;ng nghiệp &ndash; CTCP (Becamex <a class='symbol'>IDC</a>, M&atilde;: BCM) c&oacute; dư nợ vay gần 16.000 tỷ đồng t&iacute;nh đến hết qu&yacute; II, trong đ&oacute; tr&aacute;i phiếu d&agrave;i hạn tr&ecirc;n 81.00 tỷ đồng. Doanh nghiệp đ&atilde; trả gần 427 tỷ đồng tiền l&atilde;i vay trong kỳ, gấp 1,6 lần chi ph&iacute; l&atilde;i vay ghi nhận. Th&ocirc;ng tin về l&atilde;i suất cũng như t&agrave;i sản bảo đảm (nếu c&oacute;) kh&ocirc;ng được doanh nghiệp đề cập.

C&aacute;c khoản vay t&iacute;n dụng tr&ecirc;n ngh&igrave;n tỷ của Becamex <a class='symbol'>IDC</a> bao gồm: 3.681 tỷ đồng tại BIDV chi nh&aacute;nh B&igrave;nh Dương, 1.075 tỷ đồng tại VietinBank chi nh&aacute;nh Đồng Nai, 1.021 tỷ đồng tại ACB chi nh&aacute;nh Nguyễn Văn Trỗi. C&aacute;c khoản tr&aacute;i phiếu lớn gồm: 1.950 tỷ đồng tại C&ocirc;ng ty TNHH Bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam, 1.070 tỷ đồng tại CTCP Chứng kho&aacute;n SmartInvest, 960 tỷ đồng tại BIDV chi nh&aacute;nh B&igrave;nh Dương,&hellip;

CTCP Tập đo&agrave;n Đất Xanh (M&atilde;: <a class='symbol'>DXG</a>) đ&atilde; trả hơn 348 tỷ đồng l&atilde;i vay trong qu&yacute; II tr&ecirc;n tổng dư nợ hơn 6.000 tỷ đồng, gấp 1,3 lần chi ph&iacute; l&atilde;i vay ghi nhận. DIC Corp đ&atilde; trả hơn 200 tỷ đồng l&atilde;i vay tr&ecirc;n tổng dư nợ hơn 2.700 tỷ đồng, gấp 11 lần chi ph&iacute; l&atilde;i vay ghi nhận.

Ngo&agrave;i 5 doanh nghiệp kể tr&ecirc;n, c&oacute; 6 doanh nghiệp đ&atilde; trả tr&ecirc;n 100 tỷ đồng l&atilde;i vay trong qu&yacute; II: Khang Điền (M&atilde;: <a class='symbol'>KDH</a>), TTC Land (M&atilde;: SCR), VCR, Năm Bảy Bảy (M&atilde;: <a class='symbol'>NBB</a>), Kinh Bắc (M&atilde;: <a class='symbol'>KBC</a>), IDICO (M&atilde;: <a class='symbol'>IDC</a>). Trung b&igrave;nh mỗi ng&agrave;y, c&aacute;c doanh nghiệp n&agrave;y đ&atilde; trả tr&ecirc;n 1 tỷ đồng l&atilde;i vay.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-144845-20230821153817698.png?width=1000" style="height:302px; width:600px">

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-103255-20230822103329370.png?width=1000" style="height:314px; width:600px">

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

Cuộc đua cơ cấu nợ vẫn đang tiếp diễn

Tr&ecirc;n thực tế, c&aacute;c chủ đầu tư vay vốn ng&acirc;n h&agrave;ng kh&ocirc;ng c&ograve;n dễ d&agrave;ng như giai đoạn trước năm 2018, k&eacute;o theo thị trường tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp b&ugrave;ng nổ sau đ&oacute;. Từ sau khủng hoảng kẹt thanh khoản diện rộng v&agrave;o những th&aacute;ng cuối năm ngo&aacute;i, &nbsp;Ch&iacute;nh phủ v&agrave; Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước (NHNN) đ&atilde; li&ecirc;n tục điều h&agrave;nh giảm l&atilde;i suất để vực dậy nền kinh tế n&oacute;i chung, trong đ&oacute; c&oacute; bất động sản. Tuy nhi&ecirc;n, thị trường n&agrave;y vẫn cần th&ecirc;m rất nhiều thời gian để điều chỉnh v&agrave; phục hồi, theo dự b&aacute;o của chuy&ecirc;n gia.

L&atilde;nh đạo của một số doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, &ldquo;đ&acirc;y l&agrave; thời điểm kh&oacute; khăn nhất của ng&agrave;nh bất động sản trong suốt hơn hai thập kỷ&rdquo; v&agrave; &ldquo;kh&oacute; khăn n&agrave;y sẽ c&ograve;n k&eacute;o d&agrave;i &iacute;t nhất đến năm 2024-2025&rdquo;.

Kh&ocirc;ng b&aacute;n được h&agrave;ng k&eacute;o theo &aacute;p lực chi ph&iacute; v&agrave; tồn kho, đặc biệt l&agrave; c&aacute;c khoản vay đến hạn m&agrave; doanh nghiệp kh&ocirc;ng thể xoay xở được nguồn tiền để b&ugrave; đắp. &ldquo;C&oacute; thể l&atilde;i suất d&agrave;nh cho c&aacute;c ng&agrave;nh sản xuất kinh doanh kh&aacute;c giảm nhưng l&atilde;i suất cho vay đối với bất động sản vẫn giữ rất cao. D&ugrave; ng&acirc;n h&agrave;ng c&oacute; mở hầu bao cho vay đi nữa th&igrave; doanh nghiệp bất động sản cũng kh&ocirc;ng vay được v&igrave; ph&aacute;p l&yacute; kh&ocirc;ng chạy&rdquo;, Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.

Hoạt động cơ cấu nợ vẫn đang tiếp diễn ở nhiều doanh nghiệp. Kể từ đầu th&aacute;ng 6, Sở Giao dịch Chứng kho&aacute;n H&agrave; Nội (HNX) đăng tải c&aacute;c văn bản c&ocirc;ng bố kết quả ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp cho thấy, gần 10.000 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu bất động sản được ph&aacute;t h&agrave;nh với l&atilde;i suất 13-14%, trong khi mức l&atilde;i suất phổ biến ở c&aacute;c năm trước 7-8%. Đối c&aacute;c l&ocirc; tr&aacute;i phiếu đến hạn, tổ chức ph&aacute;t h&agrave;nh cũng tiến h&agrave;nh đ&agrave;m ph&aacute;n n&acirc;ng l&atilde;i suất l&ecirc;n 15%/năm k&egrave;m theo nhiều điều kiện r&agrave;ng buộc kh&aacute;c.

Thị trường cũng ghi nhận một số khoản vay c&oacute; hạn mức h&agrave;ng ngh&igrave;n tỷ đồng do ng&acirc;n h&agrave;ng cấp cho doanh nghiệp địa ốc th&ocirc;ng qua tr&aacute;i phiếu v&agrave; được giải ng&acirc;n theo tiến độ dự &aacute;n. &ldquo;Thời gian n&agrave;y doanh nghiệp bất động sản vay được ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; t&iacute;n hiệu tốt v&igrave; kh&ocirc;ng phải doanh nghiệp n&agrave;o cũng được vay, tiền vay được cũng rất nhỏ giọt&rdquo;, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Gần đ&acirc;y nhất, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước (NHNN) đ&atilde; ban h&agrave;nh Th&ocirc;ng tư số 06/2023/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Th&ocirc;ng tư số 39/2016/TT-NHNN (ng&agrave;y 30/12/2016) quy định về hoạt động cho vay của tổ chức t&iacute;n dụng, chi nh&aacute;nh ng&acirc;n h&agrave;ng nước ngo&agrave;i đối với kh&aacute;ch h&agrave;ng. Th&ocirc;ng tư 06 t&aacute;c động thay đổi 8 nghiệp vụ cho vay v&agrave; c&oacute; đến 2/3 nội dung hướng đến c&aacute;c hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo nhận định của &ocirc;ng Vicente Nguyen, Gi&aacute;m đốc Đầu tư AFC Vietnam Fund, th&ocirc;ng tư 06 kh&ocirc;ng những hạn chế rủi ro đối với hệ thống t&agrave;i ch&iacute;nh ng&acirc;n h&agrave;ng m&agrave; c&ograve;n gi&uacute;p thanh lọc ng&agrave;nh bất động sản. Mặt kh&aacute;c, những quy định mới tại th&ocirc;ng tư n&agrave;y th&uacute;c c&aacute;c c&ocirc;ng ty bất động sản phải giảm bớt sự lệ thuộc v&agrave;o vốn vay, tăng nguồn vốn tự c&oacute; trong c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản, từ đ&oacute; giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ng&agrave;nh, giảm rủi ro cho kh&aacute;ch h&agrave;ng, giảm rủi ro cho hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; cả nền kinh tế.

Về ph&iacute;a chủ đầu tư, họ cho rằng th&ocirc;ng tư 06 một lần nữa b&oacute;p nghẹt ng&agrave;nh bất động sản v&igrave; kh&ocirc;ng thể tiếp cận nguồn vốn để ph&aacute;t triển dự &aacute;n.

Th&ocirc;ng tư 06 đ&oacute;n nhận &yacute; kiến nhiều chiều v&agrave; NHNN đang được chỉ đạo xem x&eacute;t, điều chỉnh ph&ugrave; hợp với thực tế, để c&aacute;c doanh nghiệp n&oacute;i chung đều c&oacute; cơ hội tiếp cận t&iacute;n dụng.

Nguy&ecirc;n Ngọc

Theo Doanh Nghiệp &amp; Kinh Doanh&nbsp;

Tính đến hết tháng 6, các doanh nghiệp bất động sản trên sàn có tổng dư nợ trên 207.700 tỷ đồng, giảm 27,3% so với cuối năm ngoái. Trong đó, tổng dư nợ ngắn hạn giảm 27,5% và tổng dư nợ dài hạn giảm 27,2%.


T&iacute;nh đến hết th&aacute;ng 6, c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n c&oacute; tổng dư nợ tr&ecirc;n 207.700 tỷ đồng, giảm 27,3% so với cuối năm ngo&aacute;i. Trong đ&oacute;, tổng dư nợ ngắn hạn giảm 27,5% v&agrave; tổng dư nợ d&agrave;i hạn giảm 27,2%.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/coins-house-figurine-laptop-20230822102430369.jpg?width=700" style="height:368px; width:550px" />

(Đồ họa: Alex Chu).

Doanh nghiệp bất động sản tập trung cơ cấu nợ

Trong kế hoạch kinh doanh năm 2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết cơ cấu nợ l&agrave; ưu ti&ecirc;n h&agrave;ng đầu để duy tr&igrave; nhịp sống qua cơn kh&oacute; khăn. Việc tất to&aacute;n c&aacute;c khoản vay, tr&aacute;i phiếu ngắn hạn đến hạn đ&atilde; được gấp r&uacute;t thực hiện tại một số doanh nghiệp. Tuy nhi&ecirc;n, đ&acirc;y chưa phải l&agrave; bức tranh chung của to&agrave;n thị trường bởi c&aacute;c thương vụ đ&agrave;m ph&aacute;n gi&atilde;n, ho&atilde;n nợ th&ecirc;m 12-24 th&aacute;ng diễn ra nhiều hơn.

Theo dữ liệu từ WiGroup, t&iacute;nh đến ng&agrave;y 30/6/2023, tổng dư nợ vay của 85 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n ghi nhận tr&ecirc;n 207.710 tỷ đồng, giảm 27,3% so với cuối năm ngo&aacute;i. Trong đ&oacute;, tổng dư nợ ngắn hạn giảm 27,5% v&agrave; tổng dư nợ d&agrave;i hạn giảm 27,2%.

Tổng chi ph&iacute; l&atilde;i vay c&aacute;c doanh nghiệp ghi nhận (khoản mục 23 tr&ecirc;n bảng b&aacute;o c&aacute;o kết quả hoạt động kinh doanh) trong qu&yacute; II xấp xỉ 3.000 tỷ đồng, giảm 32,2% so với qu&yacute; cuối năm ngo&aacute;i. Tiền l&atilde;i vay c&aacute;c doanh nghiệp đ&atilde; trả trong kỳ (khoản mục 14 theo phương ph&aacute;p gi&aacute;n tiếp hoặc khoản mục 04 theo phương ph&aacute;p trực tiếp tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o lưu chuyển tiền tệ) cũng giảm hơn 28% về 3.724 tỷ đồng.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-145012-20230821153815196.png?width=700" style="height:412px; width:600px" />

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-144831-20230821153818405.png?width=1000" style="height:359px; width:600px" />

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

Một điểm lưu &yacute; kh&aacute;c l&agrave; ch&ecirc;nh lệch tiền l&atilde;i vay đ&atilde; trả v&agrave; chi ph&iacute; l&atilde;i vay c&aacute;c doanh nghiệp ghi nhận gia tăng (con số n&agrave;y v&agrave;o qu&yacute; cuối năm ngo&aacute;i ở mức 1,22 lần, qu&yacute; II năm nay ghi nhận 1,26 lần), l&agrave;m giảm &aacute;p lực chi ph&iacute; tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o kết quả kinh doanh. Điều n&agrave;y cho thấy con số lợi nhuận kh&ocirc;ng đủ cơ sở m&agrave; d&ograve;ng tiền mới thực sự phản &aacute;nh được sức khỏe của doanh nghiệp v&agrave;o thời điểm n&agrave;y.

Một số doanh nghiệp kh&ocirc;ng ghi nhận chi ph&iacute; l&atilde;i vay nhưng tiền l&atilde;i thực tế đ&atilde; trả h&agrave;ng trăm tỷ đồng như CTCP Đầu tư v&agrave; Kinh doanh Nh&agrave; Khang Điền (M&atilde;: KDH), CTCP Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển Du lịch Vinaconex (M&atilde;: VCR) hoặc đ&atilde; trả l&atilde;i vay v&agrave;i chục tỷ đồng như CTCP Tập đo&agrave;n C.E.O (M&atilde;: CEO).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111209-20230822111350212.png?width=700" style="height:353px; width:600px" />

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111250-2023082211134936.png?width=700" style="height:438px; width:600px" />

(Nguồn: BCTC hợp nhất qu&yacute; II/2023 của Khang Điền).

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111757-20230822111946594.png?width=700" style="height:396px; width:600px" />

&nbsp;

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-111704-20230822111948235.png?width=700" style="height:431px; width:600px" />

(Nguồn: BCTC tổng hợp qu&yacute; II/2023 của VCR).

Ở trường hợp kh&aacute;c, c&aacute;c doanh nghiệp ghi nhận chi ph&iacute; l&atilde;i vay thấp hơn nhiều so với tiền l&atilde;i thực tế đ&atilde; trả như CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Ho&agrave;ng Qu&acirc;n (M&atilde;: HQC), Tổng CTCP Đầu tư Ph&aacute;t triển X&acirc;y dựng (DIC Corp, M&atilde;: DIG), CTCP Tập đo&agrave;n Tư vấn Đầu tư X&acirc;y dựng Ki&ecirc;n Giang (CIC Group, M&atilde;: CKG), CTCP Sonadezi Giang Điền (M&atilde;: SZG), CTCP Quốc Cường Gia Lai (M&atilde;: QCG).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-104506-2023082210453220.png?width=1000" style="height:313px; width:600px" />

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

11 doanh nghiệp trả 1-8 &nbsp;tỷ đồng l&atilde;i vay mỗi ng&agrave;y

CTCP Vinhomes (M&atilde;: VHM) đ&atilde; trả nhiều l&atilde;i vay nhất ng&agrave;nh trong qu&yacute; II với hơn 755 tỷ đồng tr&ecirc;n tổng dư nợ 43.369 tỷ đồng, gần bằng với chi ph&iacute; l&atilde;i vay doanh nghiệp ghi nhận l&agrave; 785 tỷ đồng. Trung b&igrave;nh mỗi ng&agrave;y Vinhomes đ&atilde; trả 8,3 tỷ đồng l&atilde;i vay.

Phần thuyết minh tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh của Vinhomes cho thấy, doanh nghiệp đ&atilde; tất to&aacute;n tr&ecirc;n 3.300 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu ngắn hạn trong nửa đầu năm, tr&aacute;i phiếu d&agrave;i hạn c&ograve;n lại gần 6.500 tỷ đồng.

C&aacute;c khoản vay ng&acirc;n h&agrave;ng ngắn hạn c&oacute; l&atilde;i suất 7,1% đến tr&ecirc;n 15%/năm đối với khoản vay kh&ocirc;ng c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm (dư nợ khoảng 1.800 tỷ đồng); l&atilde;i suất 7,1% đến tr&ecirc;n 12,6%/năm đối với khoản vay kh&ocirc;ng c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm (dư nợ khoảng 6.869 tỷ đồng).

Dư nợ vay d&agrave;i hạn c&ograve;n lại của Vinhomes đều c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm với l&atilde;i suất 7,5-11%/năm, trong đ&oacute; c&oacute; hai khoản vay lớn ở Ng&acirc;n h&agrave;ng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) tr&ecirc;n 6.800 tỷ đồng v&agrave; Ng&acirc;n h&agrave;ng HongKong and Shanghai Banking Corporation gần 5.600 tỷ đồng. C&aacute;c khoản vay ngắn hạn từ đối t&aacute;c doanh nghiệp c&ograve;n hơn 6.000 tỷ đồng, chịu l&atilde;i suất 11%/năm v&agrave; đ&aacute;o hạn từ th&aacute;ng 4/2024.

CTCP Tập đo&agrave;n Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, M&atilde;: NVL) đ&atilde; trả 534 tỷ đồng l&atilde;i vay tr&ecirc;n tổng dư nợ 61.579 tỷ đồng, tương đương mỗi ng&agrave;y doanh nghiệp trả 5,87 tỷ đồng. Tuy nhi&ecirc;n, Novaland chỉ ghi nhận hơn 200 tỷ đồng chi ph&iacute; l&atilde;i vay.

C&aacute;c khoản vay của Novaland d&agrave;n trải ở c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng trong v&agrave; ngo&agrave;i nước, to&agrave;n bộ đều c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm v&agrave; phần lớn đều c&oacute; l&atilde;i suất tr&ecirc;n 10% mỗi năm. Một số khoản vay lớn ở Credit Suisse AG &ndash; chi nh&aacute;nh Singapore (1.729 tỷ đồng), Ng&acirc;n h&agrave;ng TMCP H&agrave;ng Hải Việt Nam &ndash; MSB chi nh&aacute;nh TP HCM (1.050 tỷ đồng),&hellip;

Trong nửa đầu năm, Novaland đ&atilde; tất to&aacute;n hai khoản vay tổng gi&aacute; trị 775 tỷ đồng tại Ng&acirc;n h&agrave;ng TMCP Qu&acirc;n Đội &ndash; MBBank chi nh&aacute;nh Bắc S&agrave;i G&ograve;n v&agrave; 337,6 tỷ đồng tại Ng&acirc;n h&agrave;ng TNHH MTV HSBC Việt Nam. Ngược lại, doanh nghiệp vay mới 255 tỷ đồng ở HSBC Việt Nam, 100 tỷ đồng ở hai ng&acirc;n h&agrave;ng nước ngo&agrave;i.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-153628-20230821153813783.png?width=1000" style="height:338px; width:600px" />

L&atilde;i vay đ&atilde; trả l&agrave; d&ograve;ng tiền ra khỏi doanh nghiệp n&ecirc;n được tr&igrave;nh b&agrave;y dưới dạng số &acirc;m. (Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-144914-20230821153815756.png?width=1000" style="height:322px; width:600px" />

L&atilde;i vay đ&atilde; trả l&agrave; d&ograve;ng tiền ra khỏi doanh nghiệp n&ecirc;n được tr&igrave;nh b&agrave;y dưới dạng số &acirc;m. (Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

Tổng C&ocirc;ng ty Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển C&ocirc;ng nghiệp &ndash; CTCP (Becamex IDC, M&atilde;: BCM) c&oacute; dư nợ vay gần 16.000 tỷ đồng t&iacute;nh đến hết qu&yacute; II, trong đ&oacute; tr&aacute;i phiếu d&agrave;i hạn tr&ecirc;n 81.00 tỷ đồng. Doanh nghiệp đ&atilde; trả gần 427 tỷ đồng tiền l&atilde;i vay trong kỳ, gấp 1,6 lần chi ph&iacute; l&atilde;i vay ghi nhận. Th&ocirc;ng tin về l&atilde;i suất cũng như t&agrave;i sản bảo đảm (nếu c&oacute;) kh&ocirc;ng được doanh nghiệp đề cập.

C&aacute;c khoản vay t&iacute;n dụng tr&ecirc;n ngh&igrave;n tỷ của Becamex IDC bao gồm: 3.681 tỷ đồng tại BIDV chi nh&aacute;nh B&igrave;nh Dương, 1.075 tỷ đồng tại VietinBank chi nh&aacute;nh Đồng Nai, 1.021 tỷ đồng tại ACB chi nh&aacute;nh Nguyễn Văn Trỗi. C&aacute;c khoản tr&aacute;i phiếu lớn gồm: 1.950 tỷ đồng tại C&ocirc;ng ty TNHH Bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam, 1.070 tỷ đồng tại CTCP Chứng kho&aacute;n SmartInvest, 960 tỷ đồng tại BIDV chi nh&aacute;nh B&igrave;nh Dương,&hellip;

CTCP Tập đo&agrave;n Đất Xanh (M&atilde;: DXG) đ&atilde; trả hơn 348 tỷ đồng l&atilde;i vay trong qu&yacute; II tr&ecirc;n tổng dư nợ hơn 6.000 tỷ đồng, gấp 1,3 lần chi ph&iacute; l&atilde;i vay ghi nhận. DIC Corp đ&atilde; trả hơn 200 tỷ đồng l&atilde;i vay tr&ecirc;n tổng dư nợ hơn 2.700 tỷ đồng, gấp 11 lần chi ph&iacute; l&atilde;i vay ghi nhận.

Ngo&agrave;i 5 doanh nghiệp kể tr&ecirc;n, c&oacute; 6 doanh nghiệp đ&atilde; trả tr&ecirc;n 100 tỷ đồng l&atilde;i vay trong qu&yacute; II: Khang Điền (M&atilde;: KDH), TTC Land (M&atilde;: SCR), VCR, Năm Bảy Bảy (M&atilde;: NBB), Kinh Bắc (M&atilde;: KBC), IDICO (M&atilde;: IDC). Trung b&igrave;nh mỗi ng&agrave;y, c&aacute;c doanh nghiệp n&agrave;y đ&atilde; trả tr&ecirc;n 1 tỷ đồng l&atilde;i vay.

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/21/screen-shot-2023-08-21-at-144845-20230821153817698.png?width=1000" style="height:302px; width:600px" />

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

<img alt="" src="https://cdn.vietnambiz.vn/1881912202208555/images/2023/08/22/screen-shot-2023-08-22-at-103255-20230822103329370.png?width=1000" style="height:314px; width:600px" />

(Nguồn: WiGroup; Đồ họa: Nguy&ecirc;n Ngọc).

Cuộc đua cơ cấu nợ vẫn đang tiếp diễn

Tr&ecirc;n thực tế, c&aacute;c chủ đầu tư vay vốn ng&acirc;n h&agrave;ng kh&ocirc;ng c&ograve;n dễ d&agrave;ng như giai đoạn trước năm 2018, k&eacute;o theo thị trường tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp b&ugrave;ng nổ sau đ&oacute;. Từ sau khủng hoảng kẹt thanh khoản diện rộng v&agrave;o những th&aacute;ng cuối năm ngo&aacute;i, &nbsp;Ch&iacute;nh phủ v&agrave; Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước (NHNN) đ&atilde; li&ecirc;n tục điều h&agrave;nh giảm l&atilde;i suất để vực dậy nền kinh tế n&oacute;i chung, trong đ&oacute; c&oacute; bất động sản. Tuy nhi&ecirc;n, thị trường n&agrave;y vẫn cần th&ecirc;m rất nhiều thời gian để điều chỉnh v&agrave; phục hồi, theo dự b&aacute;o của chuy&ecirc;n gia.

L&atilde;nh đạo của một số doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, &ldquo;đ&acirc;y l&agrave; thời điểm kh&oacute; khăn nhất của ng&agrave;nh bất động sản trong suốt hơn hai thập kỷ&rdquo; v&agrave; &ldquo;kh&oacute; khăn n&agrave;y sẽ c&ograve;n k&eacute;o d&agrave;i &iacute;t nhất đến năm 2024-2025&rdquo;.

Kh&ocirc;ng b&aacute;n được h&agrave;ng k&eacute;o theo &aacute;p lực chi ph&iacute; v&agrave; tồn kho, đặc biệt l&agrave; c&aacute;c khoản vay đến hạn m&agrave; doanh nghiệp kh&ocirc;ng thể xoay xở được nguồn tiền để b&ugrave; đắp. &ldquo;C&oacute; thể l&atilde;i suất d&agrave;nh cho c&aacute;c ng&agrave;nh sản xuất kinh doanh kh&aacute;c giảm nhưng l&atilde;i suất cho vay đối với bất động sản vẫn giữ rất cao. D&ugrave; ng&acirc;n h&agrave;ng c&oacute; mở hầu bao cho vay đi nữa th&igrave; doanh nghiệp bất động sản cũng kh&ocirc;ng vay được v&igrave; ph&aacute;p l&yacute; kh&ocirc;ng chạy&rdquo;, Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.

Hoạt động cơ cấu nợ vẫn đang tiếp diễn ở nhiều doanh nghiệp. Kể từ đầu th&aacute;ng 6, Sở Giao dịch Chứng kho&aacute;n H&agrave; Nội (HNX) đăng tải c&aacute;c văn bản c&ocirc;ng bố kết quả ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp cho thấy, gần 10.000 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu bất động sản được ph&aacute;t h&agrave;nh với l&atilde;i suất 13-14%, trong khi mức l&atilde;i suất phổ biến ở c&aacute;c năm trước 7-8%. Đối c&aacute;c l&ocirc; tr&aacute;i phiếu đến hạn, tổ chức ph&aacute;t h&agrave;nh cũng tiến h&agrave;nh đ&agrave;m ph&aacute;n n&acirc;ng l&atilde;i suất l&ecirc;n 15%/năm k&egrave;m theo nhiều điều kiện r&agrave;ng buộc kh&aacute;c.

Thị trường cũng ghi nhận một số khoản vay c&oacute; hạn mức h&agrave;ng ngh&igrave;n tỷ đồng do ng&acirc;n h&agrave;ng cấp cho doanh nghiệp địa ốc th&ocirc;ng qua tr&aacute;i phiếu v&agrave; được giải ng&acirc;n theo tiến độ dự &aacute;n. &ldquo;Thời gian n&agrave;y doanh nghiệp bất động sản vay được ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; t&iacute;n hiệu tốt v&igrave; kh&ocirc;ng phải doanh nghiệp n&agrave;o cũng được vay, tiền vay được cũng rất nhỏ giọt&rdquo;, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Gần đ&acirc;y nhất, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước (NHNN) đ&atilde; ban h&agrave;nh Th&ocirc;ng tư số 06/2023/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Th&ocirc;ng tư số 39/2016/TT-NHNN (ng&agrave;y 30/12/2016) quy định về hoạt động cho vay của tổ chức t&iacute;n dụng, chi nh&aacute;nh ng&acirc;n h&agrave;ng nước ngo&agrave;i đối với kh&aacute;ch h&agrave;ng. Th&ocirc;ng tư 06 t&aacute;c động thay đổi 8 nghiệp vụ cho vay v&agrave; c&oacute; đến 2/3 nội dung hướng đến c&aacute;c hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo nhận định của &ocirc;ng Vicente Nguyen, Gi&aacute;m đốc Đầu tư AFC Vietnam Fund, th&ocirc;ng tư 06 kh&ocirc;ng những hạn chế rủi ro đối với hệ thống t&agrave;i ch&iacute;nh ng&acirc;n h&agrave;ng m&agrave; c&ograve;n gi&uacute;p thanh lọc ng&agrave;nh bất động sản. Mặt kh&aacute;c, những quy định mới tại th&ocirc;ng tư n&agrave;y th&uacute;c c&aacute;c c&ocirc;ng ty bất động sản phải giảm bớt sự lệ thuộc v&agrave;o vốn vay, tăng nguồn vốn tự c&oacute; trong c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản, từ đ&oacute; giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ng&agrave;nh, giảm rủi ro cho kh&aacute;ch h&agrave;ng, giảm rủi ro cho hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; cả nền kinh tế.

Về ph&iacute;a chủ đầu tư, họ cho rằng th&ocirc;ng tư 06 một lần nữa b&oacute;p nghẹt ng&agrave;nh bất động sản v&igrave; kh&ocirc;ng thể tiếp cận nguồn vốn để ph&aacute;t triển dự &aacute;n.

Th&ocirc;ng tư 06 đ&oacute;n nhận &yacute; kiến nhiều chiều v&agrave; NHNN đang được chỉ đạo xem x&eacute;t, điều chỉnh ph&ugrave; hợp với thực tế, để c&aacute;c doanh nghiệp n&oacute;i chung đều c&oacute; cơ hội tiếp cận t&iacute;n dụng.

Nguy&ecirc;n Ngọc

Theo Doanh Nghiệp &amp; Kinh Doanh&nbsp;