“Đ&#194;́T XANH” hay &quot;XANH Đ&#194;́T&quot; - DXG
Lưu ý: Bài ph&#226;n tích sẽ chủ y&#234;́u dựa tr&#234;n BCTC quý 3 của c&#244;ng ty mẹ DXG.
Đ&#226;́t Xanh là m&#244;̣t t&#226;̣p đoàn BĐS kinh doanh đa lĩnh vực, 4 mảng kinh doanh ch&#237;nh, bao gồm: Dịch vụ bất động sản; Ph&#225;t triển dự &#225;n; X&#226;y dựng; Khu c&#244;ng nghiệp v&#224; đ&#244; thị.
Hi&#234;̣n tại DXG đang có khoảng g&#226;̀n 90 c&#244;ng ty con. Các c&#244;ng ty con này chủ y&#234;́u hoạt đ&#244;̣ng trong lĩnh vực m&#244;i giới, kinh doanh BĐS, tài chính…
Sau đ&#226;y là m&#244;̣t vài ph&#226;n tích của t&#244;i:
- Thứ nh&#226;́t, h&#226;̀u như các khoản tăng hoặc giảm b&#226;́t thường của t&#226;̣p đoàn đ&#234;̀u được hạch toán vào các mục khác, đi&#234;̀u này cho th&#226;́y r&#226;́t nhi&#234;̀u các khoản mục doanh thu cũng như chi phí của c&#244;ng ty kh&#244;ng được thực sự rõ ràng
- Thứ hai là v&#234;̀ ph&#226;̀n tài sản của c&#244;ng ty, t&#226;̣p đoàn hi&#234;̣n đang duy trì m&#244;̣t lượng ti&#234;̀n mặt r&#226;́t th&#226;́p, chỉ khoảng 4,1 tỷ trong khi nợ ngắn hạn của c&#244;ng ty là 5647 tỷ ~ 0.07%. Hơn nữa, trong báo cáo hợp nh&#226;́t, thì th&#226;̣m chí tỷ l&#234;̣ này chỉ là 0.04%. Đi&#234;̀u này cho th&#226;́y c&#244;ng ty gặp nhi&#234;̀u rủi ro n&#234;́u phải thanh toán những khoản nợ ngắn hạn ngay.
- Thứ ba, v&#234;̀ ph&#226;̀n ngu&#244;̀n v&#244;́n của t&#226;̣p đoàn, như đã bi&#234;́t thì ngu&#244;̀n v&#244;́n của doanh nghi&#234;̣p được hình thành từ 2 ngu&#244;̀n là v&#244;́n từ đi vay (hay còn gọi là nợ phải trả) và ngu&#244;̀n v&#244;́n tự có (V&#244;́n chủ sở hữu). Thì t&#226;̣p đoàn làm tăng ngu&#244;̀n v&#244;́n của mình bằng cách tăng các khoản nợ, cụ th&#234;̉ là làm tăng các khoản phải trả ngắn hạn khác: Nh&#226;̣n ký quỹ, kỹ cược, thu h&#244;̣ khác, các khoản khác.
- N&#234;́u ai chưa hi&#234;̉u thì các khoản ký cược, ký quỹ hi&#234;̉u n&#244;m na là các khoản ti&#234;̀n hoặc là kim khí quý mà các b&#234;n đi thu&#234; tài sản của Đ&#226;́t Xanh phải đưa cho DXG, nó khá gi&#244;́ng m&#244;̣t khoản đặt cọc. Tuy nhi&#234;n đi&#234;̀u đáng chú ý là các b&#234;n thu&#234; này lại chính là các c&#244;ng ty con của DXG. Tức là c&#244;ng ty tăng v&#244;́n bằng các khoản từ c&#244;ng ty con.
- Thứ tư, dòng doanh thu từ mảng sản xu&#226;́t kinh doanh BĐS của c&#244;ng ty giảm r&#226;́t mạnh, cụ th&#234;̉ so với quý 3 năm 2022 thì đã giảm từ 187 tỷ xu&#244;́ng 6 tỷ ~96%. Đi&#234;̀u này chứng tỏ vi&#234;̣c bán hàng của c&#244;ng ty đang gặp r&#226;́t nhi&#234;̀u khó khản. Th&#226;̣m chí tr&#234;n báo cáo hợp nh&#226;́t, dòng doanh thu bán hàng cũng giảm d&#226;̀n qua cả từng quý, từng năm từ 2020.
- Mặc dù v&#226;̣y nhưng ph&#226;̀n doanh thu từ hoạt đ&#244;̣ng tài chình của c&#244;ng ty lại tăng r&#226;́t mạnh, từ 17 tỷ (quý 3 năm 2022) l&#234;n 207 tỷ (quý 3/2023) ~1117%. Sở dĩ có sự tăng đ&#244;̣t bi&#234;́n như v&#226;̣y, chủ y&#234;́u các khoản doanh thu tài chính này đ&#234;́n từ vi&#234;̣c DXG hưởng c&#244;̉ tức từ các c&#244;ng ty con, cụ th&#234;̉ là c&#244;ng ty con Hà An. Tuy nhi&#234;n thực t&#234;́ các khoản c&#244;̉ tức này mới chỉ là các khoản phải thu (tức là chưa có thực). Do đó vi&#234;̣c c&#244;ng ty mẹ DXG v&#226;̃n có lợi nhu&#226;̣n được chủ y&#234;́u là do các khoản doanh thu tài chính này.
K&#234;́t lu&#226;̣n: Qua m&#244;̣t vài ý tr&#234;n, theo cá nh&#226;n mình đánh giá, lợi nhu&#226;̣n mà c&#244;ng ty mẹ DXG thực có hi&#234;̣n đang r&#226;́t ít. Cụ th&#234;̉ các ngu&#244;̀n doanh thu từ hoạt đ&#244;̣ng bán BĐS thì r&#226;́t th&#226;́p, chủ y&#234;́u lợi nhu&#226;̣n có được là từ doanh thu từ hoạt đ&#244;̣ng tài chính mà các khoản thu tài chính này đ&#234;̀u là các khoản c&#244;̉ tức phải thu (tức là chưa nh&#226;̣n được). Qua đ&#226;y cho th&#226;́y dòng ti&#234;̀n lợi nhu&#226;̣n có được đa ph&#226;̀n là dòng ti&#234;̀n ảo.
Tuy nhi&#234;n v&#226;̃n còn m&#244;̣t đi&#234;̉m tích cực là c&#244;ng ty v&#226;̃n duy trì được ngu&#244;̀n v&#244;́n khá t&#244;́t. Cụ th&#234;̉ ph&#226;̀n ngu&#244;̀n v&#244;́n từ đi vay tài chính (ng&#226;n hàng) thì ở mức th&#226;́p, khoảng 10 – 15%. Chủ y&#234;́u ngu&#244;̀n v&#244;́n còn lại đ&#234;́n từ chính các c&#244;ng ty con và ít áp lực phải trả.
Th&#234;m nữa là li&#234;n tục có những th&#244;ng tin vĩ m&#244; t&#244;́t ủng h&#244;̣ cho pháp lý BĐS, c&#244;ng ty cũng có dự án r&#226;́t ti&#234;̀m năng là GEM Sky World Ở Long Thành, dự án này r&#226;́t ti&#234;̀m năng khi g&#226;̀n s&#226;n bay Qu&#244;́c t&#234;́ Long Thành.
Nhìn chung thì qua bài vi&#234;́t này t&#244;i chỉ mu&#244;́n nói là kh&#244;ng phải cứ kinh doanh t&#244;́t là sẽ tăng giá hay cái gì kinh doanh x&#226;́u thì c&#244;̉ phi&#234;́u giảm giá. T&#226;́t cả là do sự kỳ vọng của thị trường. Th&#234;́ n&#234;n anh em nào mới đ&#226;̀u tư thì c&#244;́ gắng n&#234;n dành thời gian ra tìm hi&#234;̉u trước r&#244;̀i hãng thực hành.
Vũ Tùng VPS

“ĐẤT XANH” hay "XANH ĐẤT" - DXG
Lưu ý: Bài phân tích sẽ chủ yếu dựa trên BCTC quý 3 của công ty mẹ DXG.
Đất Xanh là một tập đoàn BĐS kinh doanh đa lĩnh vực, 4 mảng kinh doanh chính, bao gồm: Dịch vụ bất động sản; Phát triển dự án; Xây dựng; Khu công nghiệp và đô thị.
Hiện tại DXG đang có khoảng gần 90 công ty con. Các công ty con này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới, kinh doanh BĐS, tài chính…
Sau đây là một vài phân tích của tôi:
- Thứ nhất, hầu như các khoản tăng hoặc giảm bất thường của tập đoàn đều được hạch toán vào các mục khác, điều này cho thấy rất nhiều các khoản mục doanh thu cũng như chi phí của công ty không được thực sự rõ ràng
- Thứ hai là về phần tài sản của công ty, tập đoàn hiện đang duy trì một lượng tiền mặt rất thấp, chỉ khoảng 4,1 tỷ trong khi nợ ngắn hạn của công ty là 5647 tỷ ~ 0.07%. Hơn nữa, trong báo cáo hợp nhất, thì thậm chí tỷ lệ này chỉ là 0.04%. Điều này cho thấy công ty gặp nhiều rủi ro nếu phải thanh toán những khoản nợ ngắn hạn ngay.
- Thứ ba, về phần nguồn vốn của tập đoàn, như đã biết thì nguồn vốn của doanh nghiệp được hình thành từ 2 nguồn là vốn từ đi vay (hay còn gọi là nợ phải trả) và nguồn vốn tự có (Vốn chủ sở hữu). Thì tập đoàn làm tăng nguồn vốn của mình bằng cách tăng các khoản nợ, cụ thể là làm tăng các khoản phải trả ngắn hạn khác: Nhận ký quỹ, kỹ cược, thu hộ khác, các khoản khác.
- Nếu ai chưa hiểu thì các khoản ký cược, ký quỹ hiểu nôm na là các khoản tiền hoặc là kim khí quý mà các bên đi thuê tài sản của Đất Xanh phải đưa cho DXG, nó khá giống một khoản đặt cọc. Tuy nhiên điều đáng chú ý là các bên thuê này lại chính là các công ty con của DXG. Tức là công ty tăng vốn bằng các khoản từ công ty con.
- Thứ tư, dòng doanh thu từ mảng sản xuất kinh doanh BĐS của công ty giảm rất mạnh, cụ thể so với quý 3 năm 2022 thì đã giảm từ 187 tỷ xuống 6 tỷ ~96%. Điều này chứng tỏ việc bán hàng của công ty đang gặp rất nhiều khó khản. Thậm chí trên báo cáo hợp nhất, dòng doanh thu bán hàng cũng giảm dần qua cả từng quý, từng năm từ 2020.
- Mặc dù vậy nhưng phần doanh thu từ hoạt động tài chình của công ty lại tăng rất mạnh, từ 17 tỷ (quý 3 năm 2022) lên 207 tỷ (quý 3/2023) ~1117%. Sở dĩ có sự tăng đột biến như vậy, chủ yếu các khoản doanh thu tài chính này đến từ việc DXG hưởng cổ tức từ các công ty con, cụ thể là công ty con Hà An. Tuy nhiên thực tế các khoản cổ tức này mới chỉ là các khoản phải thu (tức là chưa có thực). Do đó việc công ty mẹ DXG vẫn có lợi nhuận được chủ yếu là do các khoản doanh thu tài chính này.
Kết luận: Qua một vài ý trên, theo cá nhân mình đánh giá, lợi nhuận mà công ty mẹ DXG thực có hiện đang rất ít. Cụ thể các nguồn doanh thu từ hoạt động bán BĐS thì rất thấp, chủ yếu lợi nhuận có được là từ doanh thu từ hoạt động tài chính mà các khoản thu tài chính này đều là các khoản cổ tức phải thu (tức là chưa nhận được). Qua đây cho thấy dòng tiền lợi nhuận có được đa phần là dòng tiền ảo.
Tuy nhiên vẫn còn một điểm tích cực là công ty vẫn duy trì được nguồn vốn khá tốt. Cụ thể phần nguồn vốn từ đi vay tài chính (ngân hàng) thì ở mức thấp, khoảng 10 – 15%. Chủ yếu nguồn vốn còn lại đến từ chính các công ty con và ít áp lực phải trả.
Thêm nữa là liên tục có những thông tin vĩ mô tốt ủng hộ cho pháp lý BĐS, công ty cũng có dự án rất tiềm năng là GEM Sky World Ở Long Thành, dự án này rất tiềm năng khi gần sân bay Quốc tế Long Thành.
Nhìn chung thì qua bài viết này tôi chỉ muốn nói là không phải cứ kinh doanh tốt là sẽ tăng giá hay cái gì kinh doanh xấu thì cổ phiếu giảm giá. Tất cả là do sự kỳ vọng của thị trường. Thế nên anh em nào mới đầu tư thì cố gắng nên dành thời gian ra tìm hiểu trước rồi hãng thực hành.
Vũ Tùng VPS