PH&#194;N T&#205;CH V&#192; ĐỊNH GI&#193; CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản v&#224; bất động sản KCN sẽ l&#224; nh&#243;m dẫn dắt thị trường trong giai đoạn cuối năm 2021 v&#224; qu&#253; I 2022, em tin l&#224; như vậy, khi nội lực của bank hiện tại khiến n&#243; kh&#244;ng c&#242;n sức h&#250;t lớn đối với nh&#224; đầu tư, thị trường vẫn c&#242;n đang trong giai đoạn tăng trưởng, m&#224; muốn tăng trưởng được th&#236; cần phải c&#243; nh&#243;m ng&#224;nh dẫn dắt, vậy c&#242;n lựa chọn n&#224;o tốt hơn nh&#243;m ng&#224;nh chiếm tỉ trọng lớn thứ 2 chỉ sau ng&#226;n h&#224;ng?

Em c&#243; chia sẻ anh chị c&#225;ch để ph&#226;n t&#237;ch v&#224; lựa chọn cổ phiếu rồi. Về cơ bản th&#236; c&#225;c bước ph&#226;n t&#237;ch v&#224; định gi&#225; đối với c&#225;c cổ phiếu tr&#234;n thị trường l&#224; tương đối giống nhau, trừ một số ng&#224;nh đặc th&#249; li&#234;n quan tới t&#224;i ch&#237;nh như Chứng kho&#225;n, Ng&#226;n h&#224;ng, Bảo hiểm, v&#224; c&#225;c ng&#224;nh dạng sở hữu t&#224;i sản như Bất động sản, BĐS- KCN, c&#244;ng ty holding. Ng&#224;y h&#244;m nay chia sẻ anh chị th&#234;m về c&#225;c chỉ ti&#234;u cần quan t&#226;m khi ph&#226;n t&#237;ch một cổ phiếu bất động sản. Đ&#226;y l&#224; những ti&#234;u ch&#237; ri&#234;ng, đặc biệt tập trung với nh&#243;m ng&#224;nh bất động sản. 

VỀ TI&#202;U CH&#205; CHẤM ĐIỂM

1. Bi&#234;n lợi nhuận gộp, chỉ số đầu ti&#234;n cần quan t&#226;m, cho biết 1 đồng doanh thu thu về mấy đồng lợi nhuận. Với một c&#244;ng ty bất động sản th&#236; việc sở hữu quỹ đất với gi&#225; vốn rẻ rất quan trọng, v&#224; ch&#250;ng ta c&#243; thể biết được quỹ đất của c&#244;ng ty c&#243; gi&#225; vốn rẻ hay kh&#244;ng qua chỉ số n&#224;y.

2. Tồn kho+ Dở dang tr&#234;n vốn, kết hợp xem chỉ số n&#224;y c&#249;ng kiểm tra thuyết minh b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh sẽ gi&#250;p dự đo&#225;n được doanh thu trong tương lai, cho biết doanh nghiệp đang triển khai dự &#225;n n&#224;o.

3. Tỷ lệ người mua trả tiền trước tr&#234;n vốn, một lần nữa kết hợp xem thuyết minh b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh để biết doanh nghiệp đang mở b&#225;n dự &#225;n n&#224;o. Việc sở hữu tỷ lệ người mua trả tiền trước cao cho thấy mức độ đ&#225;ng tin cậy của những dự &#225;n m&#224; c&#244;ng ty hiện tại đang mở b&#225;n. C&#244;ng ty cũng c&#243; th&#234;m nguồn lực cho những dự &#225;n gối đầu tiếp nối.

4. D&#242;ng tiền từ hoạt động kinh doanh. Với c&#225;c c&#244;ng ty Bất động sản th&#236; đ&#244;i khi bị &#226;m d&#242;ng tiền do phải đầu tư v&#224;o ph&#225;t triển quỹ đất. Nếu sự thật l&#224; c&#244;ng ty năm nay đẩy mạnh giải ng&#226;n đầu tư mở rộng, d&#242;ng tiền tạm thời &#226;m th&#236; kh&#244;ng sao, nhưng nếu n&#243; cứ &#226;m m&#227;i từ năm n&#224;y qua năm kh&#225;c th&#236; c&#243; nghĩa rằng n&#243; đang gặp vấn đề về sức khỏe t&#224;i ch&#237;nh.

5. Nợ tr&#234;n vốn, đ&#226;y l&#224; chỉ số cần quan t&#226;m kh&#244;ng chỉ đối với ri&#234;ng với cổ phiếu bất động sản. Tất nhi&#234;n doanh nghiệp nợ &#237;t l&#224; tốt, nhưng điểm đặc biệt đối với cổ phiếu bất động sản l&#224; n&#243; được ph&#233;p c&#243; nợ tr&#234;n vốn lớn nếu c&#243; l&#253; do hợp l&#253;, đ&#243; l&#224; trong thời kỳ đẩy mạnh mở rộng quỹ đất. V&#237; dụ như trường hợp của CKG c&#243; rủi ro đ&#242;n bẩy kh&#225; lớn với l&#253; do đẩy mạnh thau t&#243;m quỹ đất khủng khu vực Ph&#250; Quốc, tốt hơn l&#224; xấu.

C&#244;ng ty c&#243; sức khỏe t&#224;i ch&#237;nh tốt l&#224; c&#244;ng ty h&#224;i h&#242;a được 5 ti&#234;u ch&#237; tr&#234;n, nợ vay hợp l&#253;, nguồn tiền v&#224; đầu tư t&#224;i ch&#237;nh tốt, d&#242;ng tiền kinh doanh khỏe, người mua trả tiền trước.

6. Quy m&#244; quỹ đất v&#224; địa b&#224;n ph&#226;n bổ, r&#245; r&#224;ng l&#224; một ti&#234;u ch&#237; rất quan trọng.  C&#244;ng ty c&#243; điểm quỹ đất tốt l&#224; c&#244;ng ty c&#243; đất nhiều, đất đ&#227; c&#243; giấy tờ ph&#225;p l&#253;, gi&#225; vốn đất rẻ, địa b&#224;n ph&#226;n bổ ở c&#225;c khu vực đẹp. C&#225;c khu vực đẹp với em hiện tại l&#224; Vũng t&#224;u, Đồng Nai, B&#236;nh Dương, Quảng Ninh, Hải Ph&#242;ng, Bắc Giang, Ph&#250; Quốc (đất v&#249;ng ven, gần s&#226;n bay, cảng, thu h&#250;t d&#242;ng vốn FDI).

VỀ PHƯƠNG PH&#193;P ĐỊNH GI&#193;
Phương ph&#225;p định gi&#225; cổ phiếu nh&#243;m ng&#224;nh bất động sản tốt nhất l&#224; phương ph&#225;p định gi&#225; RNAV. Hiểu đơn giản l&#224; phương ph&#225;p t&#237;nh tổng gi&#225; thị trường của những t&#224;i sản gi&#225; trị cao m&#224; c&#244;ng ty sở hữu. Ước lượng điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp, khả năng sớm chuyển đổi t&#224;i sản th&#224;nh tiền cũng như sự chắc chắn của t&#224;i sản, chiết khấu về hiện tại một c&#225;ch hợp l&#253; v&#224; trừ đi to&#224;n bộ nợ của doanh nghiệp hiện tại. Con số t&#237;nh được tất nhi&#234;n l&#224; c&#224;ng lớn c&#224;ng tốt. Phương ph&#225;p n&#224;y đ&#242;i hỏi rất hiểu về doanh nghiệp, anh chị cũng kh&#244;ng cần thiết phải biết c&#225;ch định gi&#225; tất cả c&#225;c cổ phiếu, chỉ cần thật sự hiểu cổ phiếu anh chị đang nắm giữ l&#224; đủ.

Top 5 cổ phiếu BĐS gợi &#253; anh chị đầu tư
<a href="https://youtu.be/2HkVS0UV3aE" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">https://youtu.be/2HkVS0UV3aE</a>

Hoàng Anh AlexTư vấn đầu tư tài chính cá nhân: Chứng khoán- Crypto- ForexTinh gọn - Hiệu quả- Làm giàu bền vững Hướng dẫn đầu tư chứng khoán - Phân tích thị ...

Phân tích và định giá cổ phiếu bất động sản- Top 5 cổ phiếu

PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản và bất động sản KCN sẽ là nhóm dẫn dắt thị trường trong giai đoạn cuối năm 2021 và quý I 2022, em tin là như vậy, khi nội lực của bank hiện tại khiến nó không còn sức hút lớn đối với nhà đầu tư, thị trường vẫn còn đang trong giai đoạn tăng trưởng, mà muốn tăng trưởng được thì cần phải có nhóm ngành dẫn dắt, vậy còn lựa chọn nào tốt hơn nhóm ngành chiếm tỉ trọng lớn thứ 2 chỉ sau ngân hàng?

Em có chia sẻ anh chị cách để phân tích và lựa chọn cổ phiếu rồi. Về cơ bản thì các bước phân tích và định giá đối với các cổ phiếu trên thị trường là tương đối giống nhau, trừ một số ngành đặc thù liên quan tới tài chính như Chứng khoán, Ngân hàng, Bảo hiểm, và các ngành dạng sở hữu tài sản như Bất động sản, BĐS- KCN, công ty holding. Ngày hôm nay chia sẻ anh chị thêm về các chỉ tiêu cần quan tâm khi phân tích một cổ phiếu bất động sản. Đây là những tiêu chí riêng, đặc biệt tập trung với nhóm ngành bất động sản. 

VỀ TIÊU CHÍ CHẤM ĐIỂM

1. Biên lợi nhuận gộp, chỉ số đầu tiên cần quan tâm, cho biết 1 đồng doanh thu thu về mấy đồng lợi nhuận. Với một công ty bất động sản thì việc sở hữu quỹ đất với giá vốn rẻ rất quan trọng, và chúng ta có thể biết được quỹ đất của công ty có giá vốn rẻ hay không qua chỉ số này.

2. Tồn kho+ Dở dang trên vốn, kết hợp xem chỉ số này cùng kiểm tra thuyết minh báo cáo tài chính sẽ giúp dự đoán được doanh thu trong tương lai, cho biết doanh nghiệp đang triển khai dự án nào.

3. Tỷ lệ người mua trả tiền trước trên vốn, một lần nữa kết hợp xem thuyết minh báo cáo tài chính để biết doanh nghiệp đang mở bán dự án nào. Việc sở hữu tỷ lệ người mua trả tiền trước cao cho thấy mức độ đáng tin cậy của những dự án mà công ty hiện tại đang mở bán. Công ty cũng có thêm nguồn lực cho những dự án gối đầu tiếp nối.

4. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Với các công ty Bất động sản thì đôi khi bị âm dòng tiền do phải đầu tư vào phát triển quỹ đất. Nếu sự thật là công ty năm nay đẩy mạnh giải ngân đầu tư mở rộng, dòng tiền tạm thời âm thì không sao, nhưng nếu nó cứ âm mãi từ năm này qua năm khác thì có nghĩa rằng nó đang gặp vấn đề về sức khỏe tài chính.

5. Nợ trên vốn, đây là chỉ số cần quan tâm không chỉ đối với riêng với cổ phiếu bất động sản. Tất nhiên doanh nghiệp nợ ít là tốt, nhưng điểm đặc biệt đối với cổ phiếu bất động sản là nó được phép có nợ trên vốn lớn nếu có lý do hợp lý, đó là trong thời kỳ đẩy mạnh mở rộng quỹ đất. Ví dụ như trường hợp của CKG có rủi ro đòn bẩy khá lớn với lý do đẩy mạnh thau tóm quỹ đất khủng khu vực Phú Quốc, tốt hơn là xấu.

Công ty có sức khỏe tài chính tốt là công ty hài hòa được 5 tiêu chí trên, nợ vay hợp lý, nguồn tiền và đầu tư tài chính tốt, dòng tiền kinh doanh khỏe, người mua trả tiền trước.

6. Quy mô quỹ đất và địa bàn phân bổ, rõ ràng là một tiêu chí rất quan trọng.  Công ty có điểm quỹ đất tốt là công ty có đất nhiều, đất đã có giấy tờ pháp lý, giá vốn đất rẻ, địa bàn phân bổ ở các khu vực đẹp. Các khu vực đẹp với em hiện tại là Vũng tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Phú Quốc (đất vùng ven, gần sân bay, cảng, thu hút dòng vốn FDI).

VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
Phương pháp định giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản tốt nhất là phương pháp định giá RNAV. Hiểu đơn giản là phương pháp tính tổng giá thị trường của những tài sản giá trị cao mà công ty sở hữu. Ước lượng điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp, khả năng sớm chuyển đổi tài sản thành tiền cũng như sự chắc chắn của tài sản, chiết khấu về hiện tại một cách hợp lý và trừ đi toàn bộ nợ của doanh nghiệp hiện tại. Con số tính được tất nhiên là càng lớn càng tốt. Phương pháp này đòi hỏi rất hiểu về doanh nghiệp, anh chị cũng không cần thiết phải biết cách định giá tất cả các cổ phiếu, chỉ cần thật sự hiểu cổ phiếu anh chị đang nắm giữ là đủ.

Top 5 cổ phiếu BĐS gợi ý anh chị đầu tư
https://youtu.be/2HkVS0UV3aE