Bảng gi&#225; đất mới của B&#236;nh Dương qu&#225; rẻ - Cơ hội mở ra với 2 c&#244;ng ty tr&#234;n s&#224;n

Bảng gi&#225; đất B&#236;nh Dương tăng 30-80%, nhưng l&#224; tăng so với khung gi&#225; trước đ&#226;y. Gi&#225; đất thực tế đang cao hơn nhiều so với trước đ&#243;. Sự ph&#226;n h&#243;a của c&#225;c doanh nghiệp cũng c&#243; thể dễ d&#224;ng nh&#236;n thấy từ đ&#226;y.
B&#236;nh Dương mới đ&#226;y đ&#227; chốt khung gi&#225; đất. Việc tạo điều kiện cho c&#225;c doanh nghiệp c&#243; thể đ&#243;ng tiền sử dụng, tiến h&#224;nh ho&#224;n th&#224;nh c&#225;c bước ph&#225;p l&#253; cuối c&#249;ng để mở b&#225;n. Theo một số tờ b&#225;o phản &#225;nh th&#236; gi&#225; đất theo khung n&#224;y tăng 30-80%. Tuy nhi&#234;n, mức tăng l&#224; so với bảng gi&#225; đất cũ. Trong thực tế, gi&#225; của khung gi&#225; đất vẫn thấp hơn rất nhiều so với những g&#236; đang diễn ra tr&#234;n thị trường.
Điều n&#224;y thực tế sẽ tạo ra cơ hội cho c&#225;c doanh nghiệp đang c&#243; dự &#225;n tại B&#236;nh Dương. Bởi sắp tới đ&#226;y nếu đ&#243;ng tiền sử dụng đất c&#225;c c&#244;ng ty n&#224;y sẽ phải nộp một con số b&#233; hơn rất nhiều so với số thực tế cần đ&#243;ng, củng cố một bi&#234;n lợi nhuận chắc chắn hơn. Đ&#225;ng ch&#250; &#253; l&#224; bảng gi&#225; đất n&#224;y lại thấp hơn rất nhiều so với dự b&#225;o của nhiều đơn vị ph&#226;n t&#237;ch trước đ&#226;y. Đầu v&#224;o gi&#225; rẻ, đầu ra gi&#225; cao, lợi nhuận của c&#225;c doanh nghiệp n&#224;y sẽ kh&#244;ng thể thấp v&#224; thậm ch&#237; l&#224; c&#242;n c&#243; sự đột biến.
Tuy nhi&#234;n, bảng gi&#225; đất cũng cho thấy, c&#243; sự kh&#225;c biệt giữa nhiều khu vực trong nội tỉnh. Đồng thời, ch&#234;nh lệch giữa thực tế v&#224; khung gi&#225; đất cũng kh&#225;c biệt tại c&#225;c khu vực. Đồng nghĩa với việc lợi nhuận doanh nghiệp cũng sẽ c&#243; sự ph&#226;n h&#243;a.

Thống k&#234; sơ bộ th&#236; hiện c&#243; 5 dự &#225;n nổi bật tại khu vực n&#224;y. Trong đ&#243;, c&#243; 2 dự &#225;n của 2 doanh nghiệp ni&#234;m yết đang kh&#225; nổi bật tại đ&#226;y l&#224; The Gi&#243; của An Gia (HoSE: AGG) v&#224; Thuận An 1&amp;2 của Ph&#225;t Đạt (HoSE:PDR).
 
Với Dự &#225;n The Gi&#243; Riverside của AGG c&#243; quy m&#244; khoảng 2.9 ha, gần trục xa lộ H&#224; Nội v&#224; c&#225;c tuyến giao th&#244;ng huyết mạch như quốc lộ 1A, n&#250;t giao T&#226;n Vạn, V&#224;nh đai 3, tuyến metro số 1, metro Suối Ti&#234;n - Bi&#234;n H&#242;a... Theo quy hoạch, dự &#225;n The Gi&#243; Riverside c&#243; 2 khối c&#244;ng tr&#236;nh chung cư cao 40 tầng nổi, 3 tầng hầm. The gi&#243; mới khởi c&#244;ng hồi giữa năm nay, đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh một số hạ tầng cơ bản, c&#225;c thủ tục ph&#225;p l&#253; cũng đ&#227; sẵn s&#224;ng để chờ được đ&#243;ng tiền sử dụng đất v&#224; mở b&#225;n trong Qu&#253; 1/2025. Gi&#225; đất tại khu vực n&#224;y hiện đang cao hơn khoảng 2-3 lần so với khung gi&#225; đất.

Thuận An 1&amp;2 của PDR tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai, TP. Thuận An, tỉnh B&#236;nh Dương cũng đ&#227; sẵn s&#224;ng để được nộp tiền sử dụng đất v&#224; mở b&#225;n trong Qu&#253; 1/2025. Trong khi đ&#243;, khởi c&#244;ng từ hồi th&#225;ng 1/2024, tiến độ thi c&#244;ng của Thuận An 1-2 đang kh&#225; nhanh, nhiều hạn mục đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh vượt tiến độ, đ&#227; lắp m&#225;i, tiến h&#224;nh thi c&#244;ng trang thiết bị nội thất. Do đ&#243; kh&#225;ch h&#224;ng c&#243; thể sẽ kh&#244;ng c&#242;n phải chờ đợi l&#226;u để c&#243; thể ch&#237;nh thức sử dụng c&#225;c bất động sản n&#224;y. 

B&#225;o c&#225;o giải ng&#226;n nguồn vốn từ đợt ph&#225;t h&#224;nh th&#234;m hồi giữa năm nay của PDR cũng cho thấy gần 100% lượng tiền đ&#227; được giải ng&#226;n xong. Điểm đ&#225;ng ch&#250; &#253; l&#224; gi&#225; đất thực tế tại đ&#226;y đang cao hơn 5-6 lần so với khung gi&#225; đất. Điều n&#224;y c&#243; nghĩa l&#224; bi&#234;n lợi nhuận của PDR đang rất lớn.

B&#234;n cạnh đ&#243;, vừa qua, c&#244;ng ty cũng đ&#227; c&#243; k&#253; kết với 4 đối t&#225;c chiến lược lớn để ph&#226;n phối 6 dự &#225;n gồm Quy Nhơn Iconic, Thuận An 1&amp;2, Cadia Quy Nhơn, Poulo Condo, Serenity Phước Hải, Han Riverside, dự kiến mang về hơn 40.000 tỷ doanh thu. Thực tế chỉ c&#225;ch đ&#226;y v&#224;i th&#225;ng, B&#236;nh Định vừa chốt bảng gi&#225; đất th&#236; Quy Nhơn Iconic của Ph&#225;t Đạt đ&#227; đẩy rất nhanh từ x&#226;y dựng, cho đến xin được giấy ph&#233;p mở b&#225;n, đồng thời thực hiện mở b&#225;n lần đầu với Tỷ lệ hấp thụ cũng rất ấn tượng l&#234;n đến 100%. PDR c&#243; thể thu về hơn 1.000 tỷ từ Quy Nhơn Iconic. Với năng lực ph&#225;p l&#253;, v&#224; khả năng ph&#225;t triển c&#225;c bất động sản của Ph&#225;t Đạt, c&#249;ng năng lực ph&#226;n phối của c&#225;c đối t&#225;c đ&#227; được chứng minh tại Quy Nhơn Iconic, sau khi đ&#243;ng được tiền sử dụng đất v&#224; Thuận An 1&amp;2 c&#243; thể đạt tỷ lệ hấp thụ mạnh v&#224; nhanh ch&#243;ng khi ph&#226;n phối c&#225;c sản phẩm l&#224; ho&#224;n to&#224;n khả thi.
 
Nh&#236;n chung th&#236; khung gi&#225; đất tại B&#236;nh Dương đang cho thấy sự bất ngờ so với dự b&#225;o. Do đ&#243;, lợi nhuận của c&#225;c doanh nghiệp bất động sản c&#243; dự &#225;n tại khu vực n&#224;y dễ c&#243; sự đột biến. Tuy nhi&#234;n, lợi nhuận cũng sẽ c&#243; sự ph&#226;n h&#243;a. Trong đ&#243;, những khu vực c&#243; ch&#234;nh lệch giữa gi&#225; thực tế v&#224; khung gi&#225; đất cao sẽ vượt trội hơn. PDR v&#224; AGG l&#224; 2 doanh nghiệp c&#243; dự &#225;n tại B&#236;nh Dương. Trong đ&#243;, gi&#225; đất AGG đang ch&#234;nh 2-3 lần so với khung gi&#225; đất, c&#242;n PDR tỷ lệ n&#224;y l&#224; 5-6 lần. B&#234;n cạnh đ&#243;, PDR cũng đ&#227; cho thấy sự nhỉnh hơn, khi chứng minh được năng lực l&#224;m ph&#225;p l&#253;, ph&#225;t triển dự &#225;n, c&#249;ng hệ thống b&#225;n h&#224;ng hiệu quả trong bối cảnh mới tại Quy Nhơn Iconic v&#224; đ&#227; thu về hơn 1.000 tỷ. Rất c&#243; thể trong Qu&#253; I/2025 tới đ&#226;y, với nội lực v&#224; t&#224;i lực sẵn c&#243;, c&#249;ng việc tỉnh B&#236;nh Dương chốt khung gi&#225; đất, PDR ho&#224;n to&#224;n c&#243; thể đẩy nhanh việc mở b&#225;n đối với Thuận An 1&amp;2. Trong chu kỳ bất động sản mới, PDR vẫn c&#242;n đến 6 dự &#225;n c&#243; thể mang về đến 50.000 tỷ, đảm bảo cho tăng trưởng. Về mặt cổ phiếu, PDR l&#224; một cổ phiếu rất đại ch&#250;ng. C&#225;c C&#244;ng ty chứng kho&#225;n vẫn đang nh&#236;n nhận mức gi&#225; hợp l&#253; của PDR quanh mức 25-26 ngh&#236;n đồng/cổ phiếu, cao hơn &#237;t nhất 20% so với thị gi&#225; hiện tại.

Bảng giá đất mới của Bình Dương quá rẻ - Cơ hội mở ra với 2 công ty trên sàn

Bảng giá đất Bình Dương tăng 30-80%, nhưng là tăng so với khung giá trước đây. Giá đất thực tế đang cao hơn nhiều so với trước đó. Sự phân hóa của các doanh nghiệp cũng có thể dễ dàng nhìn thấy từ đây.
Bình Dương mới đây đã chốt khung giá đất. Việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thể đóng tiền sử dụng, tiến hành hoàn thành các bước pháp lý cuối cùng để mở bán. Theo một số tờ báo phản ánh thì giá đất theo khung này tăng 30-80%. Tuy nhiên, mức tăng là so với bảng giá đất cũ. Trong thực tế, giá của khung giá đất vẫn thấp hơn rất nhiều so với những gì đang diễn ra trên thị trường.
Điều này thực tế sẽ tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp đang có dự án tại Bình Dương. Bởi sắp tới đây nếu đóng tiền sử dụng đất các công ty này sẽ phải nộp một con số bé hơn rất nhiều so với số thực tế cần đóng, củng cố một biên lợi nhuận chắc chắn hơn. Đáng chú ý là bảng giá đất này lại thấp hơn rất nhiều so với dự báo của nhiều đơn vị phân tích trước đây. Đầu vào giá rẻ, đầu ra giá cao, lợi nhuận của các doanh nghiệp này sẽ không thể thấp và thậm chí là còn có sự đột biến.
Tuy nhiên, bảng giá đất cũng cho thấy, có sự khác biệt giữa nhiều khu vực trong nội tỉnh. Đồng thời, chênh lệch giữa thực tế và khung giá đất cũng khác biệt tại các khu vực. Đồng nghĩa với việc lợi nhuận doanh nghiệp cũng sẽ có sự phân hóa.

Thống kê sơ bộ thì hiện có 5 dự án nổi bật tại khu vực này. Trong đó, có 2 dự án của 2 doanh nghiệp niêm yết đang khá nổi bật tại đây là The Gió của An Gia (HoSE: AGG) và Thuận An 1&2 của Phát Đạt (HoSE:PDR).
 
Với Dự án The Gió Riverside của AGG có quy mô khoảng 2.9 ha, gần trục xa lộ Hà Nội và các tuyến giao thông huyết mạch như quốc lộ 1A, nút giao Tân Vạn, Vành đai 3, tuyến metro số 1, metro Suối Tiên - Biên Hòa... Theo quy hoạch, dự án The Gió Riverside có 2 khối công trình chung cư cao 40 tầng nổi, 3 tầng hầm. The gió mới khởi công hồi giữa năm nay, đã hoàn thành một số hạ tầng cơ bản, các thủ tục pháp lý cũng đã sẵn sàng để chờ được đóng tiền sử dụng đất và mở bán trong Quý 1/2025. Giá đất tại khu vực này hiện đang cao hơn khoảng 2-3 lần so với khung giá đất.

Thuận An 1&2 của PDR tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương cũng đã sẵn sàng để được nộp tiền sử dụng đất và mở bán trong Quý 1/2025. Trong khi đó, khởi công từ hồi tháng 1/2024, tiến độ thi công của Thuận An 1-2 đang khá nhanh, nhiều hạn mục đã hoàn thành vượt tiến độ, đã lắp mái, tiến hành thi công trang thiết bị nội thất. Do đó khách hàng có thể sẽ không còn phải chờ đợi lâu để có thể chính thức sử dụng các bất động sản này. 

Báo cáo giải ngân nguồn vốn từ đợt phát hành thêm hồi giữa năm nay của PDR cũng cho thấy gần 100% lượng tiền đã được giải ngân xong. Điểm đáng chú ý là giá đất thực tế tại đây đang cao hơn 5-6 lần so với khung giá đất. Điều này có nghĩa là biên lợi nhuận của PDR đang rất lớn.

Bên cạnh đó, vừa qua, công ty cũng đã có ký kết với 4 đối tác chiến lược lớn để phân phối 6 dự án gồm Quy Nhơn Iconic, Thuận An 1&2, Cadia Quy Nhơn, Poulo Condo, Serenity Phước Hải, Han Riverside, dự kiến mang về hơn 40.000 tỷ doanh thu. Thực tế chỉ cách đây vài tháng, Bình Định vừa chốt bảng giá đất thì Quy Nhơn Iconic của Phát Đạt đã đẩy rất nhanh từ xây dựng, cho đến xin được giấy phép mở bán, đồng thời thực hiện mở bán lần đầu với Tỷ lệ hấp thụ cũng rất ấn tượng lên đến 100%. PDR có thể thu về hơn 1.000 tỷ từ Quy Nhơn Iconic. Với năng lực pháp lý, và khả năng phát triển các bất động sản của Phát Đạt, cùng năng lực phân phối của các đối tác đã được chứng minh tại Quy Nhơn Iconic, sau khi đóng được tiền sử dụng đất và Thuận An 1&2 có thể đạt tỷ lệ hấp thụ mạnh và nhanh chóng khi phân phối các sản phẩm là hoàn toàn khả thi.
 
Nhìn chung thì khung giá đất tại Bình Dương đang cho thấy sự bất ngờ so với dự báo. Do đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản có dự án tại khu vực này dễ có sự đột biến. Tuy nhiên, lợi nhuận cũng sẽ có sự phân hóa. Trong đó, những khu vực có chênh lệch giữa giá thực tế và khung giá đất cao sẽ vượt trội hơn. PDR và AGG là 2 doanh nghiệp có dự án tại Bình Dương. Trong đó, giá đất AGG đang chênh 2-3 lần so với khung giá đất, còn PDR tỷ lệ này là 5-6 lần. Bên cạnh đó, PDR cũng đã cho thấy sự nhỉnh hơn, khi chứng minh được năng lực làm pháp lý, phát triển dự án, cùng hệ thống bán hàng hiệu quả trong bối cảnh mới tại Quy Nhơn Iconic và đã thu về hơn 1.000 tỷ. Rất có thể trong Quý I/2025 tới đây, với nội lực và tài lực sẵn có, cùng việc tỉnh Bình Dương chốt khung giá đất, PDR hoàn toàn có thể đẩy nhanh việc mở bán đối với Thuận An 1&2. Trong chu kỳ bất động sản mới, PDR vẫn còn đến 6 dự án có thể mang về đến 50.000 tỷ, đảm bảo cho tăng trưởng. Về mặt cổ phiếu, PDR là một cổ phiếu rất đại chúng. Các Công ty chứng khoán vẫn đang nhìn nhận mức giá hợp lý của PDR quanh mức 25-26 nghìn đồng/cổ phiếu, cao hơn ít nhất 20% so với thị giá hiện tại.