&#128293;SZC - CTCP SONADEZI CH&#194;U ĐỨC&#128293; 
I. Th&#244;ng tin cơ bản
1. Lĩnh vực
&#128073; Cho thu&#234; đất khu c&#244;ng nghiệp, kinh doanh khu đ&#244; thị v&#224; khu d&#226;n cư (Chiếm 98% cơ cấu doanh thu 2021)
&#128073; Hoạt động thu ph&#237; BOT
&#128073; Một số lĩnh vực kh&#225;c: kinh doanh s&#226;n golf; xử l&#253; nước thải; cung cấp nước, dịch vụ tư vấn bảo vệ m&#244;i trường….
2. Vị thế c&#244;ng ty
&#128073; L&#224; th&#224;nh vi&#234;n của Tổng C&#244;ng ty CP Ph&#225;t triển Khu c&#244;ng nghiệp (Sonadezi) - doanh nghiệp ti&#234;n phong v&#224; h&#224;ng đầu ở Việt Nam trong lĩnh vực ph&#225;t triển v&#224; kinh doanh hạ tầng khu c&#244;ng nghiệp
&#128073; Sở hữu quỹ đất khu c&#244;ng nghiệp với nhiều lợi thế cạnh tranh: quỹ đất lớn (khoảng 600ha), khả năng thu h&#250;t tệp kh&#225;ch h&#224;ng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, s&#226;n bay v&#224; c&#225;c KCN kh&#225;c của B&#224; Rịa – Vũng T&#224;u (cao tốc Bi&#234;n H&#242;a – Vũng T&#224;u, s&#226;n bay quốc tế Long Th&#224;nh giai đoạn 1…)
II.  Điểm nhấn đầu tư
1. Kết quả hoạt động kinh doanh của SZC trong 9 th&#225;ng đầu năm 2022 kh&#244;ng khả quan, bi&#234;n lợi nhuận gộp giảm mạnh
&#128073; Qu&#253; 3/2022, kết quả kinh doanh của SZC cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Cụ thể, doanh thu thuần trong qu&#253; 3 ghi nhận gần 128 tỷ đồng (-23,8% yoy) v&#224; lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 23 tỷ đồng (-65%). 
&#128073; Lũy kế 9 th&#225;ng đầu năm, SZC ghi nhận 663 tỷ đồng (+17,3% yoy), trong khi đ&#243; lợi nhuận gộp chỉ đạt 242 tỷ đồng (-32% yoy) k&#233;o theo bi&#234;n lợi nhuận gộp đ&#227; giảm mạnh về mức 36% so với mức 64% c&#249;ng kỳ. Nguy&#234;n nh&#226;n dẫn đến lợi nhuận gộp sụt giảm l&#224; do trong kỳ SZC chủ yếu ghi nhận doanh thu từ việc b&#225;n sỉ khu c&#244;ng nghiệp (340 tỷ đồng) v&#224; l&#227;i vay tăng mạnh gấp 4 lần yoy. Lợi nhuận sau thuế cũng ghi nhận mức giảm 38% yoy v&#224; đạt khoảng 160 tỷ đồng. 
2. Triển vọng của SZC trong thời gian tới
&#128073; Khung ph&#225;p l&#253; mới hỗ trợ cho c&#225;c hoạt động đầu tư v&#224; ph&#225;t triển KCN v&#224; khu kinh tế: Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban h&#224;nh ng&#224;y 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP đ&#227; gỡ bỏ thủ tục th&#224;nh lập khu c&#244;ng nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục h&#224;nh ch&#237;nh cho nh&#224; ph&#225;t triển khu c&#244;ng nghiệp, đồng thời ph&#226;n quyền quản l&#253; nh&#224; nước nhiều hơn cho Bộ Kế hoạch v&#224; Đầu tư, UBND tỉnh trong triển khai hoạt động c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp. Điều n&#224;y gi&#250;p giảm thủ tục cấp ph&#233;p đầu tư tại c&#225;c KCN, đặc biệt l&#224; c&#225;c KCN c&#243; thể c&#243; giấy ph&#233;p đầu tư ng&#224;y khi được chấp thuận đầu tư 
&#128073; Kỳ vọng nguồn vốn FDI tăng trở lại trong nửa cuối 2022 trong khi xu hướng mở rộng sản xuất vẫn mạnh mẽ: D&#242;ng vốn FDI v&#224;o 6 th&#225;ng nửa sau 2022 sẽ mạnh mẽ hơn khi Việt Nam đẩy nhanh qu&#225; tr&#236;nh mở cửa trở lại kinh tế v&#224; nhiều đường bay quốc tế được ph&#233;p hoạt động trở lại. Ngo&#224;i ra, Việt Nam vẫn đang được hưởng lợi từ việc dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc, đặc biệt l&#224; sau ch&#237;nh s&#225;ch“zero-Covid”. Theo VND Research, nguồn vốn FDI đăng k&#253; v&#224; FDI thực hiện v&#224;o năm 2022 sẽ tăng lần lượt 10% yoy v&#224; 9% yoy
&#128073; Hoạt động thu ph&#237; tại BOT 768 sẽ hoạt động trở lại trong năm 2022: Việc thu ph&#237; tại BOT 768 đ&#227; tạm dừng từ 1/1/2021 trong khi SZC đang chờ UBND v&#224; Sở Giao th&#244;ng Vận tải tỉnh Đồng Nai thẩm định v&#224; ph&#234; duyệt chuyển đổi sang h&#236;nh thức thu ph&#237; điện tử (ETC) v&#224; t&#237;nh lại phương &#225;n thu ph&#237;. Tuy nhi&#234;n, trạm thu ph&#237; BOT 768 sẽ đi v&#224;o hoạt động trở sau khi thủ tục chuyển sang ETC được th&#244;ng qua v&#224;o qu&#253; 3/2022. Lưu lượng phương tiện dự kiến sẽ tăng 5% so với năm 2020 v&#224; ph&#237; thu b&#236;nh qu&#226;n kh&#244;ng đổi 
&#128073; Kết quả hoạt động kinh doanh trong nửa cuối năm tăng trưởng tốt nhờ v&#224;o bất động sản d&#226;n cư: Tổng diện t&#237;ch đất của khu d&#226;n cư Hữu Phước l&#224; gần 41 ha. Theo quy hoạch, dự &#225;n c&#243; 164 căn shophouse v&#224; 500 l&#244; đất nền. Hiện tại đ&#227; ho&#224;n tất thi c&#244;ng hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 (khoảng 25.2 ha) v&#224; SZC đang tiếp tục triển khai thi c&#244;ng c&#225;c hạng mục c&#244;ng tr&#236;nh hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 2. B&#234;n cạnh đ&#243;, SZC cũng đ&#227; v&#224; đang mở b&#225;n v&#224; b&#224;n giao c&#225;c căn shophouse. Mặt kh&#225;c, trong th&#225;ng 5/2022 doanh nghiệp đưa ra kế hoạch k&#253; hợp đồng mua b&#225;n c&#225;c căn của dự &#225;n n&#224;y với người nội bộ v&#224; c&#225;c b&#234;n li&#234;n quan. Tuy nhi&#234;n, trong b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh 9 th&#225;ng đầu 2022, SZC vẫn chưa ph&#225;t sinh doanh thu từ dự &#225;n n&#224;y. Dự kiến doanh nghiệp sẽ hạch to&#225;n doanh thu từ dự &#225;n Hữu Phước giai đoạn 1 trong qu&#253; cuối năm
&#128073; Doanh thu cho thu&#234; đất l&#224; động lực tăng trưởng cho SZC trong d&#224;i hạn: Nhu cầu thu&#234; đất khu c&#244;ng nghiệp sẽ phục hồi trở lại dựa tr&#234;n mở rộng v&#224; cải thiện cơ sở hạ tầng c&#249;ng với c&#225;c hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện từ năm 2022.  Ngo&#224;i ra với sự ph&#225;t triển cơ sở hạ tầng tại B&#224; Rịa - Vũng T&#224;u sẽ gi&#250;p gi&#225; thu&#234; đất tại khu c&#244;ng nghiệp Ch&#226;u Đức của SZC tăng 5-8%/năm trong giai đoạn 2022-2025
III. Rủi ro đầu tư
&#128073; Rủi ro l&#227;i suất: Nợ chiếm khoảng 3/4 tổng t&#224;i sản của doanh nghiệp do đ&#243; trong bối cảnh l&#227;i suất cho vay tăng cao sẽ g&#226;y &#225;p lực l&#234;n chi ph&#237; trả l&#227;i vay cho doanh nghiệp
&#128073; Chi ph&#237; ph&#225;t triển quỹ đất tăng cao: Chi ph&#237; đền b&#249;, giải ph&#243;ng mặt bằng hiện tại đ&#227; tăng 10%-50% so với 2019, ảnh hưởng đến tiến độ giải ph&#243;ng mặt bằng của doanh nghiệp khu c&#244;ng nghiệp
&#128073; Rủi ro từ dự &#225;n s&#226;n golf:  Rủi ro từ hiệu quả hoạt động của dự &#225;n khoản chi ph&#237; l&#227;i vay từ dự &#225;n m&#224; SZC đ&#227; đi vay.

🔥SZC - CTCP SONADEZI CHÂU ĐỨC🔥 
I. Thông tin cơ bản
1. Lĩnh vực
👉 Cho thuê đất khu công nghiệp, kinh doanh khu đô thị và khu dân cư (Chiếm 98% cơ cấu doanh thu 2021)
👉 Hoạt động thu phí BOT
👉 Một số lĩnh vực khác: kinh doanh sân golf; xử lý nước thải; cung cấp nước, dịch vụ tư vấn bảo vệ môi trường….
2. Vị thế công ty
👉 Là thành viên của Tổng Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi) - doanh nghiệp tiên phong và hàng đầu ở Việt Nam trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp
👉 Sở hữu quỹ đất khu công nghiệp với nhiều lợi thế cạnh tranh: quỹ đất lớn (khoảng 600ha), khả năng thu hút tệp khách hàng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, sân bay và các KCN khác của Bà Rịa – Vũng Tàu (cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1…)
II.  Điểm nhấn đầu tư
1. Kết quả hoạt động kinh doanh của SZC trong 9 tháng đầu năm 2022 không khả quan, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh
👉 Quý 3/2022, kết quả kinh doanh của SZC cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Cụ thể, doanh thu thuần trong quý 3 ghi nhận gần 128 tỷ đồng (-23,8% yoy) và lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 23 tỷ đồng (-65%). 
👉 Lũy kế 9 tháng đầu năm, SZC ghi nhận 663 tỷ đồng (+17,3% yoy), trong khi đó lợi nhuận gộp chỉ đạt 242 tỷ đồng (-32% yoy) kéo theo biên lợi nhuận gộp đã giảm mạnh về mức 36% so với mức 64% cùng kỳ. Nguyên nhân dẫn đến lợi nhuận gộp sụt giảm là do trong kỳ SZC chủ yếu ghi nhận doanh thu từ việc bán sỉ khu công nghiệp (340 tỷ đồng) và lãi vay tăng mạnh gấp 4 lần yoy. Lợi nhuận sau thuế cũng ghi nhận mức giảm 38% yoy và đạt khoảng 160 tỷ đồng. 
2. Triển vọng của SZC trong thời gian tới
👉 Khung pháp lý mới hỗ trợ cho các hoạt động đầu tư và phát triển KCN và khu kinh tế: Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP đã gỡ bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp, đồng thời phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND tỉnh trong triển khai hoạt động các khu công nghiệp. Điều này giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các KCN, đặc biệt là các KCN có thể có giấy phép đầu tư ngày khi được chấp thuận đầu tư 
👉 Kỳ vọng nguồn vốn FDI tăng trở lại trong nửa cuối 2022 trong khi xu hướng mở rộng sản xuất vẫn mạnh mẽ: Dòng vốn FDI vào 6 tháng nửa sau 2022 sẽ mạnh mẽ hơn khi Việt Nam đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại kinh tế và nhiều đường bay quốc tế được phép hoạt động trở lại. Ngoài ra, Việt Nam vẫn đang được hưởng lợi từ việc dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc, đặc biệt là sau chính sách“zero-Covid”. Theo VND Research, nguồn vốn FDI đăng ký và FDI thực hiện vào năm 2022 sẽ tăng lần lượt 10% yoy và 9% yoy
👉 Hoạt động thu phí tại BOT 768 sẽ hoạt động trở lại trong năm 2022: Việc thu phí tại BOT 768 đã tạm dừng từ 1/1/2021 trong khi SZC đang chờ UBND và Sở Giao thông Vận tải tỉnh Đồng Nai thẩm định và phê duyệt chuyển đổi sang hình thức thu phí điện tử (ETC) và tính lại phương án thu phí. Tuy nhiên, trạm thu phí BOT 768 sẽ đi vào hoạt động trở sau khi thủ tục chuyển sang ETC được thông qua vào quý 3/2022. Lưu lượng phương tiện dự kiến sẽ tăng 5% so với năm 2020 và phí thu bình quân không đổi 
👉 Kết quả hoạt động kinh doanh trong nửa cuối năm tăng trưởng tốt nhờ vào bất động sản dân cư: Tổng diện tích đất của khu dân cư Hữu Phước là gần 41 ha. Theo quy hoạch, dự án có 164 căn shophouse và 500 lô đất nền. Hiện tại đã hoàn tất thi công hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 (khoảng 25.2 ha) và SZC đang tiếp tục triển khai thi công các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 2. Bên cạnh đó, SZC cũng đã và đang mở bán và bàn giao các căn shophouse. Mặt khác, trong tháng 5/2022 doanh nghiệp đưa ra kế hoạch ký hợp đồng mua bán các căn của dự án này với người nội bộ và các bên liên quan. Tuy nhiên, trong báo cáo tài chính 9 tháng đầu 2022, SZC vẫn chưa phát sinh doanh thu từ dự án này. Dự kiến doanh nghiệp sẽ hạch toán doanh thu từ dự án Hữu Phước giai đoạn 1 trong quý cuối năm
👉 Doanh thu cho thuê đất là động lực tăng trưởng cho SZC trong dài hạn: Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ phục hồi trở lại dựa trên mở rộng và cải thiện cơ sở hạ tầng cùng với các hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện từ năm 2022.  Ngoài ra với sự phát triển cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ giúp giá thuê đất tại khu công nghiệp Châu Đức của SZC tăng 5-8%/năm trong giai đoạn 2022-2025
III. Rủi ro đầu tư
👉 Rủi ro lãi suất: Nợ chiếm khoảng 3/4 tổng tài sản của doanh nghiệp do đó trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao sẽ gây áp lực lên chi phí trả lãi vay cho doanh nghiệp
👉 Chi phí phát triển quỹ đất tăng cao: Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng hiện tại đã tăng 10%-50% so với 2019, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp khu công nghiệp
👉 Rủi ro từ dự án sân golf:  Rủi ro từ hiệu quả hoạt động của dự án khoản chi phí lãi vay từ dự án mà SZC đã đi vay.

Chân Chân

Hunter X

Mr  NNC